НОАНО «ИНСТИТУТ ИНФОРМАЦИОННЫХ       ТЕХНОЛОГИЙ ЭКОНОМИКИ И МЕНЕДЖМЕНТА» 
 
 
 

Обязательная  контрольная работа 

по дисциплине: Оценка собственности

на тему: «Методы оценки земельного участка»

студентки 5 курса

факультета: Менеджмент организации 

Донской М.О.   
 
 

Научный руководитель: Карзеева И.А. 
 
 
 
 
 
 

Клин -2011 г.

Оглавление

1. Введение…………………………………………………………………….3
2. Методы оценки земельного участка………………………………………5
3. Заключение………………………………………………………………….
4. Список литературы………………………………………………………….

 

 

                                       Введение

    В данной работе на тему «Методы оценки земли» будет рассмотрено следующее:

- доходный  подход к оценке земельных  участков (метод прямой капитализации,  капитализация доходов по периодам, техника остатка дохода для  земли);

- сравнительный  подход к оценке земельных  участков (метод сравнения продаж (способы типичного участка   и единицы сравнения), метод персонала);

- затратный  подход к оценке земельных  участков (метод изъятия, метод  определения затрат на освоение, оценка по затратам на инфраструктуру).

   Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют определенный срок службы.

    В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами:

1) спецификой  данного объекта;

2) неразработанностью  нормативно-правовой базы;

3) неразвитостью  земельного рынка в стране.

   Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

   Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

 

     

Методы  оценки земельных  участков

     Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается  объем и достоверность доступной  для использования того или иного  метода рыночной информации.

     Доходный  подход – это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения.

     Преимущества  доходного подхода:

1. Это единственный подход, позволяющий оценить ожидаемую будущую доходность оцениваемого объекта;
2. Учитывается рыночная ситуация в виде риска инвестиций в объект относительно общего инвестиционного риска.

Недостатки  подхода:

1. В основе подхода лежит не фактическая, а прогнозная информация;
2. Отсутствуют надежные методы прогнозирования параметров объекта на длительную перспективу;
3. Трудно давать прогнозы в условиях нестабильной экономики (как в России)
4. Необходима высокая квалификация оценщиков;
5. Построение используемых коэффициентов является достаточно субъективным процессом.

Сравнительный подход – оценка стоимости объекта собственности на основе конъюнктуры рынка собственности.

Преимущества  подхода:

1. Цена объекта определяется на основе фактической цены купли-продажи сходных объектов;
2. Отражаются фактически имеющиеся рыночные характеристики объекта;
3. Отражается реальный спрос на объект как объект инвестирования.

Недостатки  подхода:

1. Игнорируются перспективы развития объекта в будущем;
2. Трудно собирать надежную рыночную информацию по аналогам;
3. Необходимо выполнять сложные корректировки в процессе сглаживания различий между оцениваемым объектом и аналогами.

Затратный подход – инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период.

Преимущества  подхода:

1. Удобство использования при оценке новых объектов или объектов с небольшим сроком эксплуатации или службы

Недостатки  подхода:

1. Необходимо корректировать полученные результаты для учета рыночной конъюнктуры;
2. При оценке объектов с большим сроком службы трудно оценить накопленный износ и прибыль предприятия.

     Как правило, при оценке рыночной стоимости  земельных участков используются метод  сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации  земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

     На  сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод  выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод  капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого  использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

     В случае использования иных методов  в отчете об оценке целесообразно  раскрыть их содержание и обосновать использование.

     Метод сравнения продаж

     Метод применяется для оценки земельных  участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых  зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных  участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов [5, c.207].

     К элементам сравнения относятся  факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

     Характер  и степень отличий аналога  от оцениваемого земельного участка  устанавливаются в разрезе элементов  сравнения путем прямого сопоставления  каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена  исходя из сложившихся на рынке характеристик  сделок с земельными участками.

     Корректировки цен аналогов по элементам сравнения  могут быть определены как для  цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так  и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

     В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы  измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В  случае значительных различий скорректированных  цен аналогов целесообразно выбрать  другие аналоги; элементы, по которым  проводится сравнение; значения корректировок.

     Метод выделения

     Метод применяется для оценки застроенных  земельных участков.

     Условия применения метода:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

     Метод предполагает следующую последовательность действий:

• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
• расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

     Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с  использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

     К укрупненным стоимостным показателям  относятся как показатели, характеризующие  параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и  показатели по комплексам и видам  работ.