Классификация прав на землю

Самая широкая  классификация прав на землю состоит  в выделении первичных (исходных, первоначальных) и производных (зависимых, подчиненных) прав на землю. К числу  первых относится только право собственности. Ко вторым — права пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования и срочного пользования (на началах аренды и временного пользования). Производные права, в  свою очередь, могут быть подразделены на сугубо вещные права пожизненного наследуемого владения и бессрочного  пользования и приближающиеся к вещным права срочного пользования, основанные на соответствующих договорах.

Право собственности  имеет многозначное толкование и  может пониматься как институт земельного права; как правоотношение; как правомочие собственника и как юридический факт, имеющий правообразующее, правоизменяющее и правопрекращающее значение.  

 В  понятие «права собственности на землю» можно включить: 

› институт российского земельного права, нормы которого содержатся в Конституции РФ (ст. 8, 9, 36 и др.), ГК РФ, ЗК РФ, в законах и подзаконных актах. Для института права собственности на землю характерно сочетание двух признаков: экономического и экологического, которые находятся в тесном взаимодействии; 

› земельное правоотношение, в котором выступают как субъекты права собственности, так и иные лица, являющиеся носителями земельных прав и обязанностей; 

› субъективные правомочия собственников земли (право на совершение определенных действий и на бездействие, на требование к другим лицам и на защиту,  на  взыскание убытков);  

› юридический факт, порождающий определенные правоотношения как для собственников, так и для иных лиц.   

 Право  собственности на землю в объективном смысле представляет собой институт земельного права, нормы которого регулируют статику земельных волевых отношений собственности как состояние принадлежности участков земли (ст. 8, 9, 35, 36, 72 Конституции РФ).  

 Эти  нормы содержатся и в других  отраслях российского законодательства. При этом, если в земельном праве формулируется «конструкция» права собственности на землю, то в иных отраслях права содержатся нормы, обеспечивающие эту конструкцию.   

 Право собственника на землю в субъективном смысле — это закрепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отношении этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу хозяйственной деятельности собственника.  

 В  практике и теории земельного  права под «правом собственности  на землю» понимается право  в субъективном смысле, включающее  в себя три правомочия -  владение, пользование и распоряжение (п. 2 ст. 36 Конституции РФ).  

 Для  всех форм собственности характерен  единый набор правомочий, но содержание и объем их различны.  

1. Владение - основанная на законе возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России.   

 В  отличие от владения обычным  имуществом, владение землей представляет собой определенную условность, поскольку земля неперемещаема и господство на ней ограниченно.   

 Право  владения в натуре (на местности)  объективно проявляется лишь  в возведении межевых линий  и пограничных знаков, охраняемых  законом, в возведении заборов,  строений и сооружений, которые  в случае неправомерного возведения подлежат сносу за счет виновных лиц. 

2. Пользование - это допустимая законом возможность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. Оно выражается в двух основных формах: во-первых, право собственника по использованию земельного участка и способ, которым допустимо реализовать право собственника; во-вторых, в форме свободного хозяйствования на земле путем возведения строений и сооружений, осуществления мелиоративных работ и т.п. Однако свободное хозяйствование на земле предусматривает два ограничения: не должно наносить ущерба окружающей среде и законным интересам других лиц. Общее правило — рациональная организация земель, защита земель от процессов разрушения.  

3. Распоряжение - это допустимая законом возможность определять юридическую судьбу этого объекта (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т.д.). У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.  

 Распоряжение  землей может выражаться в  трех основных формах: 

◊ изменение фактического состояния земли (земельного участка), которое влечет за собой изменение его юридического статуса (освоение земельного участка под огороды влечет за собой присвоение этому участку положения сельскохозяйственного угодья); 

◊ изменение правового режима земель (частный собственник не вправе менять целевое назначение – связано со льготами в части размера поземельных платежей, идущих в пользу государства);  

◊ изменения в составе лиц, являющихся собственниками земельных участков в процессе, во-первых, предоставления земельных участков в собственность, аренду и пользование, осуществляемого с соблюдением установленных процедур; во-вторых, изъятия земельных участков; в-третьих, обмена земельных участков между субъектами права собственности.   

 По  действующему земельному законодательству, например, собственнику земельной доли принадлежит право выбора одного из десяти вариантов ее распоряжения: передача в аренду, дарение, передача по наследству, продажа, внесение в уставной капитал с правом или без права получения обратно, передача на условиях пожизненной ренты или пожизненного содержания, обмен на земельную долю в другом хозяйстве, получение земельного участка в счет доли для ведения личного подсобного или крестьянского хозяйства.  

 Перечисленные  три правомочия права собственности  на землю в субъективном смысле  встречаются в нормах различных  отраслей права: 

 ■  в нормах государственного права;  

 ■  в нормах административного права  устанавливаются правомочия министерств и ведомств по управлению государственными предприятиями.; 

 ■  в нормах гражданского права  закрепляются порядок реализации прав наследования земли, ее купли-продажи, залога и других сделок с землей; 

 ■  в нормах финансового права  определяются правила финансирования мероприятий по использованию земель, применения финансово-правовых санкций при реализации отношений собственности на земельные участки и т.п.; 

 ■  в нормах уголовного права  устанавливается ответственность  за самовольное занятие земельных  участков, нарушение правил владения  и пользования ими (выращивание  наркотикосодержащих культур, нарушение правил безопасности при использовании угодий и т.п.), правил при сделках с земельными участками и др.

Право пожизненного наследуемого владения    

 Данное понятие  было введено в законодательстве  Земельным кодексом РСФСР 1991 года  и получило развитие (правовое) в  Гражданском кодексе Российской  Федерации 1994 года (статья 266). В соответствии  с законом гражданам предоставлялась  возможность пользоваться участком  «вечно» (бессрочно). На земельном  участке разрешалось возводить  здания, сооружения, а права на  участок передавались по наследству. Однако, следует заметить, что право собственности на земельный участок принадлежало муниципалитету или государству. С земельными участками, переданными в пожизненно наследуемое владение, запрещалось совершать любые действия, а именно, продавать, менять, дарить и т.д.    

  В настоящее время гражданам не предоставляются земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения. А те граждане, которые получили земельные участки в пожизненно-наследуемое владение до вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, это право сохранилось. Так же сохранилась возможность передавать земельные участки по наследству.  
       Наличие у Вас свидетельства на право пожизненного наследуемого владения на земельный участок облегчает возможности оформления права собственности на землю.      

 Статья 1181 Гражданского кодекса Российской Федерации («Наследование земельных участков») гласит, что принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется.       

 При наследовании  земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

В Федеральный закон от 21 ююля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" были внесены изменения.      

 И теперь, в упрощенном порядке может  быть произведено оформление  права собственности на землю в отношении того участка, который ранее был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владении.       

 В нашей  стране земельное и гражданское  законодательство регламентируют  все отношения, вытекающие из  права пожизненного наследуемого  владения. В «Земельном Кодексе»  данное право рассматривается  в статье 21, а в «Гражданском  Кодексе Российской Федерации» - в ст. ст. 216; 265; 267. Необходимо отметить, что это вещное право применяется  только в отношении физических  лиц.       

Право постоянного (бессрочного) пользования

       Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком заключает в себе возможность пользоваться участком в течении неограниченного периода времени. При этом следует учитывать, что участок находится в государственной или муниципальной собственности.      

 Земельные  участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлялись гражданам с 1917 года. В течение всего времени существования советского государства данный титул землепользователя являлся единственным видом права на землю. Земельные участки могли предоставляться как в постоянное или вечное, так и во временное пользование.    

 До вступления  в силу Земельного кодекса  РФ 2001 года землевладельцы имели  право  передавать земельные участки, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании, в аренду либо в безвозмездное пользование. Но Земельный кодекс РФ 2001 года запретил совершение любых действий по распоряжению такими земельными участками. Владелец земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования не вправе совершать с ним действия, связанные с отчуждением прав на него (купля-продажа, мена, дарение, передача в наследство и т.д.)(выполнение геоподосновы)      

 Сегодня земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются. Однако, за гражданами, которые получили земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (владения) до вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, указанное право сохраняется.       

 Более того, граждане, имеющие земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (владения) могут  получить свидетельство на право собственности на указанные земельные участки (зарегистрировать право собственности в органах обязательной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).       

 Право постоянного  (бессрочного) пользования земельным  участком относится к числу  вещных прав и предусмотрено  в ст.216, 268-270 Гражданского кодекса  РФ, ст. 20 Кодекса.

Аре́нда (лат. arrendare — отдавать в наём) — форма имущественного договора, при которой собственность передаётся во временное владение и пользование арендатору за арендную плату. Например, в сельском хозяйстве и добывающих отраслях оплачивается временное пользование землей или недрами. Включает земельную ренту, амортизацию процента за пользование материальными активами. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.