Государственная регистрация прав и сделок с землей

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в  соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления  приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными  органами государственной власти в  порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания  таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю  от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим  в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Государственная регистрация проводится в течение одного месяца с момента  подачи всех документов.

Правообладателю выдается документ, удостоверяющий проведенную государственную регистрацию. Таким документом является свидетельство о государственной регистрации. В случае регистрации сделки с земельным участком (например, в случае регистрации договора аренды) государственная регистрация удостоверяется проставлением специальной удостоверяющей надписи (обычно в виде специального штампа) на документе, выражающем содержание сделки (например, на договоре аренды земли).

Вместе с тем законом предусмотрены  случаи, когда государственная регистрация проводится в срок, превышающий один месяц. В некоторых случаях возможно приостановление регистрации сроком не более одного месяца (кроме основного месячного срока регистрации). Основания для приостановления регистрации названы в ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. При этом регистратор обязан принять все необходимые меры для разрешения сложившейся ситуации - уведомить заявителя, направить соответствующие запросы о подтверждении подлинности документов и т.д.

Государственная регистрация может  быть приостановлена и по письменной просьбе заявителя на срок, не превышающий  трех месяцев.

В государственной регистрации  права на земельный участок (или  сделки с ним) может быть отказано по следующим основаниям, указанным в ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

1. Право на объект недвижимого  имущества, о государственной  регистрации которого просит  заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации. Отказ по данному основанию возможен, например, в случае, когда заявление подано на государственную регистрацию договора аренды земельного участка, оформленного на срок менее одного года. Такой договор не подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ.

2. С заявлением о государственной  регистрации прав обратилось  ненадлежащее лицо. Как говорилось  выше, государственная регистрация  носит заявительный характер. Право  обращаться за регистрацией права принадлежит тому лицу, которое это право приобретает. Таким образом законодатель защищает интересы субъектов прав на земельные участки.

3. Документы, представленные на  государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не  соответствуют требованиям действующего законодательства. Под данное основание для отказа подпадает наибольшее количество случаев. Например, не соблюдена обязательная нотариальная форма, установленная для некоторых видов договоров; в договоре, являющемся основанием для государственной регистрации, отсутствуют существенные условия и пр.

4. Акт государственного органа  или акт органа местного самоуправления  о предоставлении прав на недвижимое  имущество признан недействительным  с момента его издания в  соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания. Отказ по данному основанию возможен в связи с тем, что документ, являющийся основанием для регистрации (акт государственного органа или органа местного самоуправления), утратил силу.

5. Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Например, продавцом по договору купли-продажи земельного участка выступает лицо, не являющееся его собственником и, соответственно, не имеющее права по распоряжению им.

6. Лицо, которое имеет права,  ограниченные определенными условиями,  составило документ без указания  этих условий.

7. Правоустанавливающий документ  об объекте недвижимого имущества  свидетельствует об отсутствии  у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества. Государственная регистрация как акт подтверждения и признания права от имени государства может осуществляться только в том случае, когда правоустанавливающие документы однозначно подтверждают наличие заявленного права конкретного лица (заявителя) на конкретный земельный участок.

8. Правообладатель не представил  заявление и иные необходимые  документы на государственную  регистрацию ранее возникшего  права на объект недвижимого  имущества, наличие которых необходимо  для государственной регистрации возникших после введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Регистрация прав, возникших до введения в действие указанного Закона, в этом случае обязательна. Ее отсутствие препятствует регистрации перехода или ограничения права, а также сделок с участком.

9. Не представлены документы,  необходимые в соответствии с  указанным Федеральным законом  для государственной регистрации  прав. Перечень необходимых документов  рассмотрен выше.

10. Имеются противоречия  между заявленными правами и  уже зарегистрированными правами.  Ранее зарегистрированные права  имеют приоритет. В случае, когда  на участок заявляются к регистрации  права, входящие в противоречие  с уже зарегистрированными, в  регистрации должно быть отказано. Спор о праве в таком случае может быть решен в судебном порядке.

В случае отказа в государственной  регистрации заявитель вправе устранить  причины, послужившие основанием для  отказа, и повторно обратиться за государственной  регистрацией, вновь оплатив государственную пошлину. Также заявитель вправе обжаловать отказ в суде (арбитражном суде).

 

3. Права и сделки с земельными участками, подлежащие государственной регистрации

 

Пунктом 1 ст. 25 ЗК определено, что права на земельные участки, предусмотренные гл. III и IV ЗК, возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав.

Государственная регистрация - это институт гражданского законодательства: нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) и сделок введены ГК. Государственной регистрации подлежат имущественные правоотношения по поводу земельных участков как объектов недвижимости, регулируемые ГК, а не любые отношения по землепользованию, "права на землю".

Пунктом 1 ст. 2 Закона о  регистрации прав установлено, что  государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания  и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Что подлежит регистрации - право, сделка или ограничение (обременение), - устанавливается ГК.

В соответствии с п. 1 ст. 131, ст. 216 ГК, ст. 25 ЗК государственной регистрации подлежат следующие вещные права на земельные участки:

- право собственности;

- право пожизненного  наследуемого владения земельным  участком;

- право постоянного  (бессрочного) пользования земельным  участком;

- частный сервитут.

Согласно п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей подлежат государственной  регистрации в случаях, установленных  ГК. Поэтому подлежат государственной  регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие  сделки с земельными участками:

- договоры дарения  (в том числе пожертвования)  земельных участков (п. 3 ст. 574 ГК) и  земельных долей как долей  в праве общей собственности  на участки (ст. 251 ГК, ст. 15 Закона  об обороте земель);

- отказ одаряемого  принять в дар участок или  земельную долю (ст. 573 ГК);

- договоры ренты, пожизненного  содержания с иждивением с  передачей участка или земельной  доли под выплату ренты (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);

- договоры аренды земельных  участков и участков лесного  фонда, заключенные на срок  не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, п. 2 ст. 26 ЗК, ст. 32 ЛК);

- договоры субаренды  земельных участков на срок  не менее 1 года (п. 2 ст. 615 ГК);

- договоры безвозмездного  пользования участком лесного  фонда (ст. 36 ЛК, п. 6 Положения о  предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 224;

- договоры о залоге (ипотеке) земельного участка  или земельной доли (п. 3 ст. 339 ГК, п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке);

- договоры о залоге  права аренды участка (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке);

- уступка требования  и перевод долга по подлежащему  государственной регистрации договору  аренды (ст. ст. 389, 391 ГК), в том числе  передача прав и обязанностей  по договору аренды участка  - договор перенайма (ст. 615 ГК);

- соглашение об изменении  зарегистрированного договора аренды (п. 1 ст. 452 ГК).

Обязательственное право  аренды не может возникать отдельно от договора. На основании договора аренды, заключенного надлежащим образом, в соответствии с гражданским  законодательством у арендатора возникает право аренды - право пользоваться и владеть земельным участком на определенных договором условиях. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникает с момента подписания сторонами договора, например договора аренды, на срок менее одного года, а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора аренды. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется.

Приказом Минюста России от 23.01.2002 N 18 утверждена Инструкция о  порядке государственной регистрации  договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного  фонда (леса) <*>. Но, как уже отмечалось, договор концессии не подлежит государственной регистрации в ЕГРП, поскольку не является сделкой с недвижимым имуществом. Согласно ст. 39 ЛК и ст. 1028 ГК предмет концессии - передача не имущества, а исключительных прав, в том числе пользования лесными ресурсами. Поэтому договоры концессии участков лесного фонда подлежат регистрации органами по регистрации юридических лиц.

 

4. Регистрация ограничений и обременений прав на земельные участки

 

Ограничения (обременения) прав на недвижимость подлежат регистрации в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 4 Закона о регистрации прав в ред. от 29.12.2004 N 196-ФЗ).

 

В соответствии с гражданским  и земельным законодательством  государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения) прав на земельные участки:

- ипотека на основании  договора и в силу закона (ст. 11 Закона об ипотеке);

- доверительное управление (ст. 1017 ГК), кроме договоров аренды  земельных долей, не приведенных  в соответствие с ГК (п. 2 ст. 16 Закона об обороте земель);

- рента (ст. 584 ГК);

- аресты, запрещения заключения  сделок (ст. ст. 1, 28 Закона о регистрации  прав);

- права требования  в судебном порядке (ст. 28 Закона  о регистрации прав);

- решения об изъятии  земельного участка (п. 4 ст. 279 ГК);

- публичные сервитуты  (ст. 23 ЗК);

- особые условия использования  земельных участков и режим  хозяйственной деятельности в  охранных, санитарно-защитных зонах  (ст. 56 ЗК);

- особые условия охраны  окружающей среды, в том числе  животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных (ст. 56 ЗК);

- условия начала и  завершения застройки или освоения  земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (ст. 56 ЗК);

- иные ограничения  использования земельных участков  в случаях, установленных ЗК  и ГК, иными федеральными законами.