Формирование перечня объектов оценки проведения ГК ОЗ населенных пунктов на примере г. Суравленко

1. цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

2. информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах  оценщиков;

3. коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

В качестве источников информации могут быть определены:

• официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;
• средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

• отчеты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается  достаточной, если на ее основе можно  построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости  земельных участков в составе  земель населенных пунктов.

В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной рыночной информации или перегруппировка земельных участков в составе земель населенных пунктов, а так же оценка рыночной стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в составе данной группы с целью обеспечения достаточности рыночной информации или уточнение состава факторов стоимости.

В целях обеспечения достоверности  собранной рыночной информации проводится ее статистический анализ. На основании  статистического анализа рыночной информации определяется и устраняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значениях рыночной стоимости и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Для каждой группы земельных участков в составе земель населенных пунктов  в рамках видов разрешенного использования  осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов данной модели.

Построение статистических моделей  расчета кадастровой стоимости  земельных участков в составе  земель населенных пунктов осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости  и (или) рыночной информации о цене указанных земельных участков.

Построенная статистическая модель расчета  кадастровой стоимости должна удовлетворять  допустимым уровням критериев, определяющих статистическую значимость моделей  данного вида.

Анализ качества построенных моделей проводится на обучающей и контрольной выборках.

Под обучающей выборкой понимается рыночная информация, на основе которой  строятся модели расчёта. Под контрольной  выборкой понимается рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей расчёта, не включающая информацию обучающей выборки.

Количество земельных участков в контрольной выборке должно быть достаточным и информация в контрольной и обучающей выборке не должна повторяться.

Модель считается пригодной  для последующего расчета кадастровой стоимости земельных участков, если параметры качества модели близки по значениям в контрольных и обучающих выборках.

Расчет кадастровой стоимости  земельного участка в составе  земель населенных пунктов осуществляется путем подстановки в полученную модель характеристик факторов стоимости по каждому земельному участку. В этом случае  определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (УПКСЗ), т.е. стоимость единицы площади земельного участка – 1 м². Значение всей кадастровой стоимости земельного участка определяется путем умножения УПКСЗ на площадь земельного участка

Расчет кадастровой стоимости  земельных участков 11 и 12 видов разрешенного использования земель осуществляется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Рыночная стоимость указанных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость  земельных участков 13  вида разрешенного использования земель определяется путем умножения минимального для данного населенного пункта значения УПКСЗ, в составе видов разрешенного использования земель, указанных в 9 виде разрешенного использования, на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных  участков 14 вида разрешенного использования земель устанавливается равной произведению среднего для субъекта Российской Федерации значения УПКСЗ в составе земель лесного фонда на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость  земельных участков 15 вида разрешенного использования земель устанавливается равной произведению среднего значения УПКСЗ, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков. В случае если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами, то кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается путем  умножения среднего значения УПКСЗ сельскохозяйственных угодий из средних значений этих муниципальных районов на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость  земельных участков в составе  земель населенных пунктов 16 вида разрешенного использования земель не рассчитывается и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

 

Особенности расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов

 

1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов 2 вида разрешенного использования осуществляется путем построения статистических моделей.

2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельских населенных пунктов  11 и 12 видов разрешенного использования осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности и определяется как рыночная стоимость земельного участка.

3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе сельских населенных пунктов 1, 3-10, 13-15, 17 видов разрешенного использования предполагает следующую последовательность действий:

1. определяется соотношением между средним (медианным) значением УПКСЗ 1, 3-10, 13-15, 17 видов разрешенного использования в составе земель населенных пунктов с численностью от 20000 до 50000 жителей для муниципального района (в случае отсутствия для субъектов Российской Федерации) и средним (медианным) значением УПКСЗ 2 вида разрешенного использования в этом же населенном пункте.
2. Определение УПКСЗ 1, 3-10, 13-15, 17 видов разрешенного использования путем  умножения значения средних (медианных) значений УПКСЗУ 2 вида разрешенного использования на значение соответствующих отношений.
3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков выше перечисленных видов разрешенного использования осуществляется путем умножения полученных значений УПКСЗ на площадь земельного участка.

4. Для 16 вида разрешенного использования кадастровая стоимость не определяется, а устанавливается равной одному рублю за весь участок.

 

Особенности расчета кадастровой  стоимости земельных участков в  составе земель населенных пунктов  с более чем одним видом разрешенного использования

Расчет кадастровой  стоимости земельных участков в  составе земель населенных пунктов  с более чем одним видом  разрешенного использования осуществляется отдельно для каждого из видов разрешенного использования по методике.

По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость  земельных участков того вида разрешенного использования, значение которого наибольшее.

Исключение составляют земельные участки, одним из видов  разрешенного использования которых  является жилая застройка. Для указанных земельных участков кадастровая стоимость определяется по 2 или 1 виду разрешенного использования.

 

2 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА  ОЦЕНКИ

 

 

Рисунок 1 – географическое положение города Муравленко

 

Вначале возникало немало споров по поводу названия будущего города. Одни предлагали назвать его Нефтеозерском, другие - Трехозерным, но поселку было присвоено имя В.И.Муравленко, человека, под непосредственным руководством и при участии которого Западная Сибирь превратилась в крупнейший нефтедобывающий регион страны. Своим рождением город Муравленко обязан промышленному освоению Муравленковской группы нефтяных месторождений, первым из которых было открыто Суторминское - одно из крупнейших в Западной Сибири. Место для застройки тогда еще безымянного населенного пункта было отведено распоряжением Тюменского облисполкома в ноябре 1980 г., а генеральный план строительства утвержден в начале апреля 1982 года. Значительная часть истории города Муравленко связана с историей нефтегазодобывающего управления Суторминскнефть, которое было образовано по приказу министра нефтяной промышленности СССР в апреле 1982 г. в целях обеспечения ускоренного ввода в разработку Суторминского и Муравленковского месторождений. Созданное в октябре того же года СМУ НГДУ "СН" под руководством И. Б. Маневича наряду с трестом-площадкой "ННС" занималось строительством поселка, но в больших объемах. Первый строительный десант управления высадился в "глухой уголок тайги" 19 октября.

С 1990 года поселок городского типа Муравленко получил статус города окружного подчинения.

Город расположен в пределах Салехардской равнины, в 80 км от железнодорожной станции Ханымей, в 480 км к юго-востоку от Салехарда, в 870 км к северо-востоку от Тюмени. Территория города составляет 750 км2

Город Муравленко расположен в подзоне северной тайги в  Пуровско-Среднеобском лесорастительном районе. Большая часть территории в границах городской черты занята природными ландшафтами различной  степени нарушенности вследствие обустройства месторождений и размещение объектов городской инфраструктуры.

В истоках рек и  ручьев, а также по берегам рек  и водоемов в понижениях развиты  процессы заболачивания. Непосредственно  городская застройка находится  на повышенном участке водораздела.

В пригородных и личных хозяйствах занимаются разведением  свиней, крупного рогатого скота, выращивают огурцы, помидоры, редис, зелень (в теплицах). В окрестностях  города преобладает оленеводство.

Но главным занятием, конечно же, является добыча нефти и газа и их переработка.

 

 

3 ФОРМИРОВАНИЕ ПЕРЕЧНЕЙ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ ГОРОДА МУРАВЛЕНКО

 

Перечень объектов оценки служит исходной информацией для  проведения работ по государственной  кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Формирование перечня земельных участков в составе земель города Муравленко ЯНАО  выполняется в следующем порядке:

1. Получение исходной информации – КПТ по состоянию на 01.01.2011 г.;
2. Формирование исходного перечня земельных участков в составе земель города Муравленко по кадастровым районам.
3. Присвоение земельным участкам номера вида разрешенного использования.
4. Формирование перечней земельных участков.

4.1.Формирование перечня земельных участков (далее - Перечень №1)

4.2.Формирование перечня земельных участков (далее - Перечень №2)

4.3.Формирование перечня объектов оценки (далее – Перечень №3) и перечня земельных участков, не вошедших в оценку (далее – Перечень№4), согласование их с Заказчиком и ФГУ «КП».

Порядок формирования перечня объектов оценки и перечня земельных участков, не вошедших в оценку, приведен на схеме №1.

3.1 Получение исходной информации города Муравленко

 

Управления Росреестра совместно с ФГУ «Кадастровая палата» формируют и передают Росреестра (путем размещения информации на сервере) сведения о земельных участках в виде КПТ в разрезе субъектов Российской Федерации, изготовленных в соответствии с «Правилами оформления кадастрового плана территории для расчета кадастровой стоимости земельных участков», утвержденными Росземкадастром 23.04.2004 г.

Для формирования перечня объектов ГКОЗ города Муравленко за основу взяты  КПТ данного района. Титульный  лист КПТ и раздел «Общие сведения»  передаются в виде электронного документа  в формате MS Excel (.xls), при этом на титульном листе указаны регистрационные данные КПТ, реквизиты электронного файла.

 

2. Формирование исходных перечней земельных участков в составе земель населенного пункта Муравленко по кадастровым районам

 

 

Росреестра  по актам приема-передачи передает полученные исходные данные в ФГУП «ФКЦ «Земля» с целью:

- проверки предоставленной информации;

- формирования исходных перечней земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе кадастровых районов по субъектам Российской Федерации (далее – Формирование Перечня);