В отношении арендодателя земель сельскохозяйственного  назначения предусмотрены дополнительные обязанности:  

     передать  арендатору землю в состоянии  соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанном в приложении к договору; 

     содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых  работ по землеустройству;

     в случае смерти арендатора до истечения  срока аренды перезаключить договор с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;

     в соответствии с условиями договора возмещать по истечении сока аренды полностью или частично расходы, понесенные арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных  угодий;

     предупредить  арендатора о правах третьих лиц на земельный участок.

     Договор аренды земельного участка прекращается:

     по  соглашению сторон;

     по  решению суда;

     по  истечении срока аренды при наличии  письменного заявления арендодателя.

     Вывод к главе 1

     Аренда  земли является одним из самых  распространенных способов возникновения права землепользования.

     Предметом договора аренды выступает земельный  участок, принадлежащий арендодателю на праве собственности и не входящий в число земель изъятых из оборота.

     Правом  аренды земельного участка обладают все субъекты гражданского права, не зависимо от уровня дееспособности.

     Заключение  договора аренды земли регулируется гражданским законодательством с учетом специфики земельных норм права.

 

      ГЛАВА 2. ДОГОВОР  АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ  УЧАСТКОВ

     2.1 Существенные условия  договора аренды земельных участков

 

     Исходя  из общепринятых положений гражданского и земельного права, правом аренды земельного участка обладают все физические и юридические лица, не ограниченные в праводееспособности. Несмотря на это законодателем предусмотрен ряд ограничений.

     Прежде  всего установлен запрет на аренду земельных участков, изъятых из оборота.

     Второе  ограничение касается исключительного  права на получение права аренды земельного участка для лиц, которые  имеют в собственности здания, сооружения, либо различные строения, расположенные на этом участке, в соответствии с ст. 36 ЗК РФ. В соответствии с этим правилом, только собственник здания или иного сооружения, может претендовать на приобретение права аренды.

     Исходя  из содержания ст. 25ГК РФ право на земельные участки появляется по основаниям, прямо предусмотренным нормами гражданского права либо иными федеральными законами. При этом в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 271 ГК РФ, если в законе или решении о предоставлении земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, не предусмотрено иное, собственник здания и сооружения имеет преимущественное право пользования земельным участком. То есть перечень оснований приобретения каких-либо прав на землю нет. Устанавливается что земельные участки, входящие в имущество государства или муниципальных образований,  могут быть переданы юридическим либо физическим лицам лишь на праве частной собственности либо на праве аренды.

     По  общему правилу предметом договора аренды выступает имущество, принадлежащее арендодателю на праве собственности.

     Таким образом, предметом договора аренды, может быть земельный участок, либо его часть, принадлежащий арендодателю на праве собственности, либо в силу иных вещных прав, не изъятый из оборота, и в силу своих производственных характеристик, удовлетворяющий требованиям арендатора.

     Одним из важнейших условий предмета аренды земли являются производительные характеристики земельного участка.

     На  наш взгляд это связано с тем, что арендатор при выборе земельного участка исходит из принципа целевого использования земли.

     Недостижение  согласия, либо заведомое введение арендатора в заблуждение, относительно свойств земельного участка является существенным нарушением процедуры заключения договора аренды.

     При рассмотрении вопросов приобретения права аренды за земельный участок из государственной и муниципальной собственности весьма важно, что признается недвижимостью. Очевидно, что понятием «здания, строения, сооружения» законодатель попытался объединить всевозможные разновидности объектов, искусственно созданных человеком и подпадающих под классическое понимание недвижимости. Правда, сегодня объект незавершенного строительства признается объектом недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Поэтому у собственников объектов незавершенного строительства (каким может быть просто залитый фундамент, зарегистрированный должным образом) появляется возможность оформить в упрощенном порядке права на земельный участок в право аренды и право собственности. Основной же проблемой становится квалификация объекта незавершенного строительства под сооружение или строение (легальные определения данных понятий отсутствуют).

     Отметим, что в некоторых регионах (например, в Уральском федеральном округе) уже складывается тенденция приравнивать объекты незавершенного строительства к зданиям, строениям, сооружениям. Однако в большинстве регионов эта проблема не разрешена. Поэтому и судебная практика в этом вопросе, скорее всего, не будет единообразной. 

     Определение площади земельного участка, передаваемого в аренду также относится к числу существенных условии, относительно договора аренды земли.

     Данный  вопрос сложен, и, к сожалению, сегодня  по нему не сложилась единая судебная практика. 

     Достаточно  длительное время считалось, что  собственник здания имеет исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды только той части земельного участка, который непосредственно находится под зданием. И лишь недавно ВАС РФ высказал свою позицию по этому вопросу.

     Так, в Постановлении Президиума ВАС  РФ указано, что границы и размеры земельного участка, предоставляемого в порядке ст. 36 ЗК РФ в собственность или в аренду с учетом фактически используемой площади земельного участка, определяются на основании его плана. По общему правилу, если земельный участок ранее предоставлялся в определенных границах, то при заключении нового договора аренды размер его остается неизменным, за исключением случаев, когда изменились нормы отвода земельного участка. ¹¹

     Данный  вопрос регулируют нормы ЗК РФ (п. 3 ст. 33 и п. 7 ст. 36), согласно которым границы и предельные размеры земельного участка определяются с учетом его фактически используемой площади в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка, а также на основании норм отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

     Казалось  бы, все проблемы разрешены, но существуют следующие риски:

     — так как градостроительное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ, в регионах существует некий пробел в регулировании этих вопросов. Кто будет определять размер предоставляемого земельного участка? Очевидно, что зачастую все будет зависеть от воли должностного лица органа, предоставляющего земельный участок;

     — градостроительные регламенты с  нормами отвода также могут измениться с течением времени. И если с собственником все понятно (земельный участок, который он оформил в собственность по установленным сегодня нормам, останется в собственности у него навсегда), то для арендатора дела обстоят не так гладко, так как если по истечении срока действия договора аренды нормы предоставления земельного участка изменятся, то при заключении нового договора аренды размер земельного участка не останется прежним.

     Срок  договора аренды определяется на основании  договора либо закона.

     В ст. 36 ЗК РФ не указано, на какой срок заключается договор аренды земельного участка. Как мы уже отмечали, земельное право относится к совместному ведению федерации и субъектов федерации, то есть на регионально и местном уровне могут быть установлены свои минимальные и максимальные сроки договора аренды.

     Размер арендной платы по ЗК РФ и ГК РФ, определяемый договором аренды, не должен зависеть от местных властей. В то же время общие начала ее определения при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может устанавливать Правительство РФ. На практике же арендная плата за пользование государственными землями по-прежнему ежегодно индексируется.

     Существуют  ли для государственных органов  какие-либо ограничения относительно увеличения размера арендной платы? Ведь возможна ситуация, когда лицо в случае значительного увеличения размера арендной платы не сможет ее платить. В связи с этим многие не хотят переоформлять право бессрочного пользования (например, на территории г. Москвы многим юридическим лицам проще просто платить налог на землю). Единственный выход из положения — установление на федеральном уровне каких-либо ограничений порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками.

     2.2 Порядок заключения, расторжения и  прекращения договора  аренды земельных участков

 

     Наиболее  практикуемый в нынешнее время договор  в сфере недвижимости –это  аренда земельных участков. В значительной мере этой практике поспособствовал рост строительного рынка, наблюдаемый за последнее десятилетие  в мегаполисах и крупных городах России. Тесная взаимосвязь договора аренды земли и строительного подряда объясняется тем, что для возведения любого объекта в первую очередь необходимо отыскать годящийся для этой цели земельный участок, и, принимая во внимание ограниченность городской территории, пригодной для застройки, это зачастую не так просто.

     Земля, являясь природным ресурсом, не может  быть бесхозной по определению, т.к. юридически она изначально является государственной собственностью, и это закреплено в п. 2 ст. 214 Гражданского Кодекса РФ: природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью.

     Получить  участок под строительство из земель, принадлежащих государству или органам местного самоуправления, можно несколькими способами. В статье 30 Земельного Кодекса РФ прямо указано, что предоставление земельных участков для строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется двумя основными путями: с предварительной увязкой мест расположения объектов - в аренду и без предварительной увязки - на торгах.

     На  практике чаще практикуется предоставление земельных участков для строительства  с предварительным согласованием, т.е. в аренду. Для целей коммерческого использования земельные участки предоставляются только по конкурсному принципу (в отдельных случаях - по процедуре выкупа права аренды занимаемого земельного участка).¹²

     Процедура согласования при предоставлении земельных  участков для застройки в аренду достаточно сложна сама по себе и отнимает большое количество времени. Порядок согласования закреплен в п. 5 ст. 30 ЗК РФ, однако тот же Земельный кодекс не содержит какого-либо уточнения сроков, в которые должно быть осуществлено согласование. Практически, обычно на это уходит 24 - 27 недель. Безусловно, что, пройдя все инстанции, экспертизы, собрав нужное количество подписей, инвесторы и подрядчики заинтересованы в устойчивости данного варианта землепользования. К тому же стоит учесть, что капитальное строительство само по себе требует привлечения значительных финансовых средств и является отраслью, связанной с большими расходами и продолжительными сроками производственного цикла. В этой связи срок владения и пользования арендатором отданным в аренду земельным участком является одним из максимально важных условий договора аренды.

     Договор аренды земельного участка может  заключаться как на ограниченный, так и на неограниченный срок (ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

     Однако  возникает ряд правовых проблем  при продлении осуществлении права преимущественного заключения договора аренды.