Оценка недвижимости

  В целом рыночная цена земли может определяться следующим образом:

Ц_р = Ц_н х К₁ х К₂ х К₃ х ... х К_п,

  где Ц_р -- рыночная цена;

  Ц_н -- нормативная цена земли;

  К₁ ... К_п -- коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.

  Коэффициенты устанавливаются экспертным путем, если нет коэффициентов, утвержденных государственными органами.

  Метод соотнесения (переноса) -- состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений. Эксперт-оценщик оценивает сначала общую стоимость застроенного участка, а затем вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Метод остаточной продуктивности (остатка).

  При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка.

  В соответствии с техникой остатка стоимость земельного участка определяется по формуле: 

  

где V_L, - оценка стоимости земельного участка;

      NOI-- чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;

    Vв -- стоимость улучшений;

    R_L -- коэффициент капитализации земли; 

    Rв -- коэффициент капитализации улучшений².

  При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического. Как ограниченный ресурс Земля во времени, как правило, только возрастает в цене. Все износы относят к улучшениям, которые находятся на земле. Отсюда следует, что земля является неистощимым активом (капиталом), не требующим рекапитализации (возврата капитала). Следовательно доходы от земли могут быть капитализированы по норме отдачи на капитал V. То есть коэффициент капитализации земли R_L равен норме отдачи на капитал V.

  Метод развития (освоения) земельного участка -- используется в том случае когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

  Основные этапы оценки по данному методу:

  1. Определение размеров и количества индивидуальных участков.

  2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки).

  3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.

  4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков.

  5. Определение ставки дисконта.

  6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

  При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).

  В российской действительности освоенными называются земельные участки, к которым проведены подземные инженерные коммуникации, дороги, электричество, газ и на которых построены дома по индивидуальным проектам. Исходя из данного определения, подобный рынок земельных участков в РФ развит очень слабо.

  Еще один способ определения рыночной стоимости земли -- метод капитализации дохода. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

  Стоимость земли в этом случае определяется по формуле:

  Sрз -- рыночная стоимость земли;

  ЧD_З -- чистый земельный доход, включает арендную плату, земельный налог, прибыль землевладельца и другие формы. При отсутствии общепринятой методики может определяться различными способами. Чистый доход есть разница между стоимостью валовой продукции и затратами на ее производство;

  R -- коэффициент капитализации земельных доходов. К должен определяться дифференцированно по регионам РФ и внутри регионов по их территориям.

  Для земель сельскохозяйственного назначения может браться норма рентабельности от производства и реализации сельскохозяйственной продукции. Для земель, отводимых под строительство промышленных предприятий -- норма рентабельности от производства и реализации промышленной продукции; для банков -- от их деятельности.

  В каждом конкретном случае вопрос определения норм капитализации должен решаться исходя из рыночной процентной ставки и ее корректировки с учетом тенденций развития рыночной конъюнктуры.

  Учитывая, что использование земельных участков носит долговременный характер, ставки и размеры платежей могут корректироваться через определенные сроки, установленные конкретным договором.

  В методических рекомендациях "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него", утвержденных распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 1.08.96 № 113-р, рекомендуется при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли использовать метод: технику остатка для определения стоимости земли и зданий и сооружений, находящихся на данном участке, и затем применять капитализацию дохода от земли путем дисконтирования денежных потоков. 

 

3.3. Арендная плата

  С развитием рыночных отношений все большее значение в предпринимательской деятельности приобретает аренда -- форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей.

  По гражданскому кодексу РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи. В договоре об аренде должны быть четко указаны данные об имуществе как объекте аренды.

  Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или другому лицу, уполномоченному либо законом, либо собственником. Срок аренды определяется договором, если срок не оговорен, считается, что договор заключен на неопределенный срок.

  В случае если одна из сторон считает необходимым отказаться от договора аренды, она должна предупредить другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества, в том числе и земли, -- за три месяца.

  Закон позволяет устанавливать предельный (максимальный) срок аренды.

  Арендная плата определяется договором по согласованию сторон. Если в договоре не определен порядок, условия, сроки, то обычно применяются условия, принятые при сдаче в аренду аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

  Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно за каждую из его составных частей.

  Формы арендных платежей принимаются в виде:

  а) в твердой сумме платежей, вносимых либо периодически, либо одновременно;

  б) доли продукции или доходов, получаемых от использования арендуемого имущества;

  в) предоставления арендатором определенных услуг;

  г) передачи арендатором арендодателю обусловленной вещи в собственность или в аренду;

  д) возмещением арендатором затрат, связанных с улучшением арендованного имущества (земельного участка).

  В законе оговорены и другие моменты взаимоотношений арендодателей и арендаторов.

  При сдаче в аренду зданий и сооружений одновременно должно быть передано и право владения и пользования земельным участком, на котором расположены данные объекты недвижимости.

  В случае продажи земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости, другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданиями или сооружениями, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

  В договоре об аренде зданий и сооружений устанавливается размер арендной платы за здания и сооружения, включая и размер платы за пользование земельным участком, на котором расположены данные здания и сооружения.

  Договоры об аренде подлежат государственной регистрации.

  При рыночных отношениях размер арендной платы за единицу площади земли определяется в договоре аренды. Техника расчетов величины арендной платы (Ал) может быть различной: на основе цены (стоимости) земли (Цз), нормы удельного ссудного процента (С) и фактического или расчетного размера угодий в конкретных условиях по формуле:

  Ап = (Цз : Т) 100

  Так как Цз = R/C,

  где  R -- величина земельной ренты, то Ап= R : С : Т, где Т -- срок аренды земли в годах.

  С учетом формулы сложного процента величина арендной платы за единицу площади земель выражается следующим образом: 

  

 

4. ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ

  В соответствии с законом о плате за землю собственники земли облагаются земельным налогом. Земельный налог взимается ежегодно. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

  Ставки земельного налога пересматриваются в связи с изменением общей экономической конъюнктуры, не зависящей от пользователя земли и условий хозяйствования.

  Ставки земельного налога определяются отдельно по категориям земель в соответствии с их целевым назначением, а также по видам и подвидам земельных угодий, природным зонам, группам почв, городам, поселкам, крупным населенным пунктам.

  Так как сельскохозяйственные угодья занимают центральное место при оценке земельных ресурсов, их оценка может служить базовой оценкой при определении цены других видов угодий.

    По методике проф. Сурина А. И. (Санкт-Петербургский Аграрный Университет) оценка земельного участка должна учитывать:

базовую оценку, размер реального дохода (эффект от использования земель, оценку потерь, которые могут быть нанесены: народному хозяйству в целом, фирме, предприятию (хозяйству) в связи с утратой земельным участком его потребительских свойств).

  В основу базовой оценки, по мнению проф. Сурина А. И., должен быть положен суммарный народнохозяйственный эффект, который может быть получен при полном и рациональном использовании всех присущих участку свойств в соответствии с достигнутым уровнем производительных сил.

  Формула базовой оценки может быть представлена в следующем виде: 

О = Сс.х.Кс + СлКпр + СгКэф + СвКв + Аф 

  О -- базовая оценка земли в руб.;

  Сс.х. -- оценка сельскохозяйственного потенциала;

  Кс -- коэффициент приоритета сельского хозяйства в регионе;