Инвестиционная привлекательность Кстовского района с точки зрения вложений в коммерческую недвижимость ив земельные участки

Федеральное агентство по образованию  Российской Федерации 

Государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования  –

«Нижегородский  Государственный Университет им. Н. И. Лобачевского» 
 

9 факультет дистанционного  обучения г.Кстово 
 
 
 
 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА 

По  дисциплине: Экономика недвижимости 

На  тему: «Инвестиционная привлекательность Кстовского района с точки зрения вложений в коммерческую недвижимость ив земельные участки» 
 
 

                                   Выполнил:     студент IV курса группы 9-44 ЭУ/6

заочной формы обучения 

Зарубин О.П.

                                              Проверил:                                     Коновалов Ю.А.                                               

Кстово, 2010 год.   

      Инвестиционная  привлекательность складывается из многих показателей: экономический  рост региона, благосостояние местного населения, хорошая транспортная инфраструктура, заинтересованность местных властей  в инвесторах, степень занятости  населения на местных производствах  и другие. Если рассматривать Кстовский муниципальный район с точки зрения вложений в коммерческую недвижимость и в земельные участки, то район обладает большой инвестиционной привлекательностью. Район является одним из крупных высокоразвитых индустриальных территорий  в составе Нижегородской области - расположен в центральной ее части, простирается вдоль правого берега реки Волги и находится в 30 км. к юго-востоку от г. Н. Новгорода. Район граничит с Нижним Новгородом, с Лысковским, Большемурашкинским, Дальнеконстантиновским  и Богородским районами, по реке Волга граничит с Борским районом. Через Кстово  проходит  автомагистраль федерального  значения  Москва - Нижний Новгород – Казань протяженностью 56,4 км.  

Ресурсы. 

      В Кстовском районе сосредоточено  около 3 процентов трудовых ресурсов Нижегородской области.

      Возле с. Афонино имеется и разрабатывается  глинистое сырье для строительной керамики с промышленными запасами более 2 млн.куб.м. Запасы строительных песков - более 10 млн.куб.м. Имеются перспективные  запасы карбонатных пород, гипса, ангидрида  и прогнозные ресурсы торфа.

Кстовский район богат минеральными водами. На его территории находится два  месторождения лечебно-столовых минеральных  вод - "Зеленый Город" и "Зименковское" с общим запасом 175 куб.м в сутки.

      Общий запас древесины составляет 594,5 тыс.куб.м, в том числе хвойные – 123,7 тыс.куб.м. Общая площадь лесных земель - 4,3 тыс.га. На территории района произрастают березовые и осиновые леса с примесью дуба, сосны и ели, появившиеся главным образом на месте широколиственных лесов. Все леса рекреационного назначения.

Пойменные луга района отличаются богатым травостоем и являются отличными естественными  кормовыми угодьями. 

Социально-экономическая  характеристика. 

      Экономика района высокоинтегрирована в общероссийскую экономику, порядка 30% своей продукции  кстовчане реализуют на территории Нижегородской области, остальную  вывозят в другие регионы РФ, в. т. ч.  около 27% экспортируют за рубеж.

      В настоящее время  на территории района функционируют  20 крупных и средних  предприятий, относящихся к обрабатывающим производствам и производству и  распределению электроэнергии, газа и воды со среднесписочной  численностью занятых на производстве 5,7 тыс. чел., что составляет 23% от занятых всего  на крупных и средних предприятиях района.

      Агропромышленный  комплекс. Основные направления Кстовского сельского хозяйства – мясомолочное животноводство, элитное семеноводство, выращивание овощных культур  и картофеля, зерна. Кроме того, в  районе имеются  птицефабрика яичного  направления. 

Инфраструктура. 

      Транспортная  сеть. Кстовский район — это территория с развитой транспортной инфраструктурой. В городе Кстово имеется речной порт, железнодорожное грузовое сообщение, автомобильное сообщение. Кстово располагает не только разветвленными традиционными транспортными связями, но и трубопроводами, подающими в район нефть и газ. На берегу Волги находится  нефтебаза, у трубопроводов  которой швартуются нефтеналивные суда. Из пассажирских судов у Кстово останавливаются суда на подводных крыльях класса "Ракета", обслуживающие местные линии.

      Кстово  находится на железнодорожной ветке, идущей от станции Ройка и связывающей  его с Арзамасским направлением Горьковской железной дороги. В черте  города расположены 2 ж\дорожные станции - Зелецино и Кстово, обслуживающие  предприятие ОАО "Лукойл-Нижегороднефтеоргсинтез".

      По  территории района проходит автомагистраль федерального значения Москва-Н. Новгород-Казань протяженностью 56,4 км, имеющая на разных участках двухполосное и четырехполосное  движение. Кстово имеет хорошие внутрирайонные транспортные связи.  Общая протяженность  автомобильных  дорог федерального, регионального и местного значения составляет 451,3 км, в том числе  с твердым покрытием  - 450,6 км. Общая  протяженность автобусных внутриобластных  линий, проходящих по территории района, составляет 292 км.

      Структура  малого бизнеса. Преобладающим видом деятельности малого предпринимательства является торгово-закупочная деятельность. Кроме того, частными предпринимателями охвачены и другие отрасли: общепит, юридические, медицинские, транспортные, аудиторские услуги, ремонтно-строительные услуги, бытовое обслуживание и др. 

Рынок земельных участков в Кстовском районе. 

      Весь  рынок земельных участков под  индивидуальное жилищное строительство  в Кстовском районе можно разделить на три сегмента: участки в деревнях и обычных поселках; участки в элитных коттеджных поселках; участки в организованных коттеджных поселках «нового формата». Первые два сегмента можно рассматривать как участки в неорганизованных коттеджных поселках.

      Большую часть рынка на сегодня продолжают занимать предложения в неорганизованных коттеджных поселках. Наибольшее число предложений наблюдается в районах сёл и деревень Безводное, Татинец, Великий Враг, Козловка.

      Отличительной чертой предложения в данных поселках является снижение числа выставляемых на продажу незастроенных земельных  участков. Это вызвано тем, что  освоение этих поселков началось уже  давно и большинство пустующих  земельных участков (либо участков с ветхими домами) были застроены. Особенно мало предложений о продаже  свободных от строений  земельных  участков в элитных поселках.

      По  самым низким ценам предлагаются участки в деревнях и поселках, не относящихся к категории элитных  и расположенные в местах менее  популярных среди покупателей. Как  правило, чем отдаленнее земельный  участок от Кстова (в частности, от Нижнего Новгорода), тем цена за него ниже.

      Все предложения по Кстовскому району можно  разбить на четыре ценовых категории. Цены приводятся согласно данным на 2008 год, но существование этих четырех категорий актуально и в настоящее время. В первую категорию попадают участки в наиболее отдаленных или плохо освоенных деревнях. Зачастую на таких участках даже нет коммуникаций. По данным на 2008 год - цена квадратного метра земли здесь составляла от 70 до 350 рублей за кв.м (деревни Кузнецово, Хвощевка, Кувардино). Во вторую категорию попадают поселки, которые наиболее популярны у среднего класса. Такие поселки застраиваются, как правило, обычными коттеджами от 150 до 300 кв.м. Стоимость земли здесь, в 2008 году, составляла в среднем 1 500 рублей за квадратный метр. К таким поселкам относятся Афонино, Ржавка, Федяково, Ройка, Великий Враг, Малая и Большая Ельня, Безводное. Для данных поселков характерно то, что их застройка под коттеджи началась еще в конце 1990 – х годов и к настоящему времени большая часть участков в этих поселках уже застроена. Третью ценовую категорию составляют поселки, расположенные на незначительном расстоянии от Нижнего Новгорода (15 – 20 минут езды), но освоение которых началось несколько лет назад. В таких поселках, как правило, еще не идет бурное строительство коттеджей, здесь преобладают деревянные одноэтажные дома постройки середины прошлого века. Зачастую не подведены необходимые коммуникации. Строительство коттеджей здесь начинается либо путем выкупа дома под снос, либо пустующего участка. Иногда рядом с такими поселками выделяют участки под новое строительство, организуются товарищества собственников. Цена на участки в этой ценовой категории в среднем лежит в диапазоне от 500 до 1 000 рублей за квадратный метр (данные на 2008 год). Основными факторами, обуславливающими цену, является хорошая дорога и наличие коммуникаций, либо возможность их провести  самостоятельно. Четвертую ценовую категорию составляют земельные участки, расположенные в существующих элитных коттеджных поселках (таких как Козловка и Зеленый город). Предложений по этому сегменту, в докризисный период было очень мало, так как спрос на участки в подобных поселках был очень велик. Цена квадратного метра здесь составляла в 2008 году, в среднем, около 3 000 рублей. Основное влияние на цену оказывает престижность района и удобное месторасположение. Средний размер участков во всех ценовых категориях составляет около 15 – 20 соток.

Заключение.

      Не  смотря на то, что кризис ударил и  по рынку недвижимости, Кстовский  район, с точки зрения вложений в коммерческую недвижимость и земельные участки, обладает высокой привлекательностью для инвестиционных вложений. Близость к областному центру, прекрасно развитая инфраструктура и промышленность, прекрасная транспортная развязка, хорошая экология и  умеренный климат – всё это делает Кстовский муниципальный район удобным как для коммерческих инвестиций, так и для инвестиций в земельные участки и жильё.