Инвестиции в недвижимость

3. Способы финансирования инвестиций в недвижимость.

Анализ международного опыта  инвестирования проектов по развитию недвижимости показывает, что оно  осуществляется на основе одного из трех вариантов:

• за счет краткосрочного финансирования (как правило, коммерческим банком);
• долгосрочного финансирования (как правило, прямыми инвесторами - пенсионным фондом, страховой компанией или кредитным - ипотечным банком);
• сочетания краткосрочного и долгосрочного финансирования.

Различия долгосрочного  и краткосрочного финансирования касаются следующих моментов:

• обеспечения кредита;
• технологии выдачи кредита и механизмов его возврата;
• рисков, связанных с кредитованием, и механизмов управления ими.

Краткосрочные кредиты банка  под строительство принимают  либо форму «корпоративного» кредитования, либо форму кредитования под проект. В первом случае банк интересует устойчивость компании, ее активы, прибыль и потоки денежных средств. В случае кредитования под проект последний и выступает  в качестве обеспечения кредита, что, вообще говоря, не слишком надежно.

Долгосрочное кредитование предоставляется в основном только под надежное обеспечение, как правило, недвижимость.

Механизмы кредитования строительства, возврата кредита и оплаты процентов  по нему существенно отличаются от механизмов долгосрочного (ипотечного) кредитования. При долгосрочном кредитовании все средства предоставляются единовременно, в момент выдачи кредита, а погашение происходит, как правило, по частям в течение всего срока кредитования. В случае кредита под строительство верно обратное: предоставление кредитных ресурсов происходит по частям по мере проведения отдельных этапов работ, а погашение осуществляется единовременно всей суммой по завершении срока кредита.

Наиболее распространенными  способами предоставления средств  под строительство являются:

• поэтапный метод (по мере завершения создания частей объекта кредитор выдает часть средств, приобретая право удержания на созданную часть объекта);
• метод драфта (по нему кредитор осуществляет финансирование по мере получения подтверждения со стороны архитектора или другого лица, производящего контроль над строительством, о выполнении работ);
• система ваучеров (кредитор получает счета от субподрядчиков за фактически выполненные работы и предоставляет необходимые средства).

При кредитовании строительства  в странах с развитой рыночной экономикой, как правило, меньше, чем  при долгосрочном кредитовании, уделяется  внимание рискам, связанным с инфляцией  из-за коротких сроков строительства  и низкого уровня инфляции. В тоже время практически всегда особое внимание уделяется таким факторам риска, как:

• возможность превышения себестоимости строительства над рыночной стоимостью созданного объекта;
• задержки с вводом в строй создаваемого объекта;
• несоответствие созданного объекта требованиям качества и современным требованиям, экологическим нормативам и т.д.

В связи с повышенным риском кредитования строительства ставки процента по кредитам под строительство  существенно превышают ставки по долгосрочным кредитам. При этом вся  плата за кредит состоит из расчета  за предоставление кредита и погашение  процентов по кредиту, который чаще всего выдается на условии «плавающей»  ставки, изменяющейся вместе с базовой  процентной ставкой кредитора и  превышающей последнюю на оговоренное заранее число процентных пунктов.

При долгосрочном кредитовании, напротив, инфляционные риски имеют  весьма важное значение, и им уделяется существенное внимание.

Страны с развитым рынком недвижимости имеют богатый опыт привлечения финансов для развития объектов недвижимого имущества  из разных источников с использованием самых разнообразных механизмов. Основными критериями при выборе варианта финансирования являются максимизация прибыли, сокращение рисков, максимальное использование возможностей, предоставляемых налоговым законодательством той или иной страны. Однако не все зарубежные варианты финансирования могут быть использованы в российской практике. Причиной этому служат прежде всего высокий уровень инфляции; отсутствие собственных средств у банков; низкий уровень доходов населения, не позволяющий ему выступать в качестве платежеспособного заемщика. Основными формами привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости при сложившейся экономической ситуации являются следующие:

• долевое участие в различных вариантах;
• выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа;
• краткосрочное банковское кредитование;
• ипотечное кредитование.

Список литературы:

1. Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - АНО «ИПЭВ», 2009.
2. Инвестиции: учебное пособие / Под ред. М.В. Чиненова – М.: Кнорус, 2007.
3. Оценка недвижимости: Учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М., “Финансы и статистика”, 2010.
4. «Экономика недвижимости»/под редакцией Ресина В.И.- М.: Дело, 2007.