Титульное страхование

СОДЕРЖАНИЕ

1. Введение……………………………………………………………………....

2. Теоретические основы  темы…………………………………………………

3. Прикладные аспекты  темы…………………………..………………………

4. Описательные примеры  применения темы ………………………………...

5. Цифровые конкретные  расчеты по теме……………………………............

6. Зарубежный опыт применения  темы………………………………………..

7. Сравнительный анализ  российского и зарубежного опыта по теме……..

8. Заключение…………………………………………………………………….

9. Список используемой литературы….……………………………………….

10. Приложение 1………………………………………………………………..

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Российский рынок недвижимости динамично развивается. Только в  Москве ежегодно совершается более 100.000 сделок. Наиболее  эффективным способом снижения рисков в сделках с недвижимостью  по-прежнему является страхование. Нет необходимости доказывать, что сегодня жизнь здравомыслящего человека и нормальная деятельность хозяйственной или иной организации невозможны без страхования. Любому физическому или юридическому лицу, их имуществу или имущественным интересам может быть нанесен настолько серьезный ущерб, справится с которым без страхования им будет не под силу. Покупая дом или квартиру, вы не всегда знаете его историю, истинных владельцев, а также не можете быть уверены в правильности оформленных документов. Это может послужить причиной утраты права собственности или признания сделки недействительной, что грозит потерей вложенных средств. Полагаться ни на чьи слова и заверения не стоит. Вы не сможете уберечь себя от непредвиденных ситуаций, но можете избежать непредвиденных расходов, приобретая титульное страхование (титульное страхование квартиры, страхование титула). Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности в случае признания сделки недействительной. Титульное страхование является относительно новым продуктом на рынке страховых услуг. Данное страхование является своеобразной защитой от риска утраты права собственности. В основном титульное страхование осуществляется при заключении договоров купли-продажи недвижимости. Титульное страхование — это тот механизм, который позволяет владельцам недвижимости за относительно небольшие деньги избежать больших проблем.

 

 

 

 

2.Теоретические основы

ТИТУЛ ¹ [лат. titulus — надпись, почётное звание], — юридическое, документальное основание права на определённые действия, на особое положение, на имущество, на владение товаром (переходящее от продавца к покупателю).

СТРАХОВАНИЕ ТИТУЛА [англ. title insurance], — страхование против дефектов правового титула.

        Один из основных рисков при покупке квартиры — опасность приобрести недвижимость с «нечистой» историей. К сожалению, только очень сложная юридическая проверка может дать гарантию чистоты сделки. В этом смысле гарантировать сохранение вложенных средств может только титульное страхование.  Понятие титульного страхования появилось в нашей стране сравнительно недавно, в 90 – х годах, когда появилась частная собственность и стали оформляться сделки купли – продажи жилья. Однако понятие титульного страхования не было  закреплено законодательно, произошло это только в 1997 году, когда приняли Закон «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним». Система титульного страхования, получившая широкое распространение в США как лучшая форма гарантий права собственности на имущество, в частности на недвижимость, у нас только начинает приживаться.

Согласитесь, что операция приобретения такой дорогостоящей  вещи, как недвижимость, всегда связана  с определенными рисками. Например, может произойти какая – либо ошибка при оформлении договора, в  результате которой могут возникнуть нежелательные последствия для  вас, как для покупателя. Или же продавец может оказаться мошенником, желающим присвоить себе ваши средства, предназначенные для покупки  жилья. 

Последствиями указанных  ошибок или преднамеренных действий продавца – мошенника могут оказаться:

- нарушения прав несовершеннолетних  детей при приватизации квартиры  или ее продаже;

- нарушения прав наследников;

- совершения сделок лицами, которые могут не давать отчет  своим действиям и впоследствии  пытаются оспорить подписанный  договор.

В такой ситуации титульное  страхование, то есть страхование от непреднамеренной утраты прав собственности  на приобретенное жилье, является действительно  существенной мерой защиты законного  владельца имущества от указанного страхового случая.

       Основное отличие этого вида страхования от других состоит в том, что оно защищает не от событий, которые могут произойти в будущем, а от возможных последствий уже случившегося. На момент приобретения титула такие события не известны страхователю и никак себя не проявляют. Таким образом, если на основании решения суда человек будет лишен права собственности на имущество, страховая компания берет на себя обязательство заплатить пострадавшему страховое возмещение для покрытия его финансовых потерь.

Ситуации могут быть самые  разнообразные, но все они сводятся к одному – потере права собственности  на объект недвижимости вследствие признания  судом недействительным договора купли-продажи.

 Решения суда могут  быть² :

1. О признании сделки недействительной

• в случае совершения ее несовершеннолетним;
• в случае совершения ее гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
• в случае совершения под влиянием заблуждения;
• в случае совершения ее неуполномоченным лицом либо лицом с превышением имеющихся у него полномочий;
• в случае совершения ее гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими в момент совершения сделки;
• в случае совершения ее гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;
• совершения ее под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей сторон сделки или стечения тяжелых обстоятельств;
• по иску одного из собственников имущества, находящегося в общей собственности, по мотиву отсутствия у лица, продавшего имущество полномочий от других собственников.

2. О возврате имущества  первоначальному собственнику, если  оно выбыло из его владения  помимо воли.

По титульному страхованию  можно застраховать следующие объекты:

• Жилые помещения (квартира, дом, и т.п.).
• Нежилые помещения (здания, сооружения, предприятия как имущественные комплексы).
• Земельные участки (как в собственности физических, так и юридических лиц).

Таким образом, титульное  страхование используется, когда  есть история недвижимости. Потребность  в «титуле» очевидна, ведь на вторичном  рынке жилья в нашей стране стопроцентную чистоту предыдущих сделок гарантировать сложно. Данный полис представляет собой защиту прав добросовестного приобретения недвижимости, и если эти права застрахованы, то в случае поступления каких-либо претензий от бывших владельцев страховщик принимает на себя все расходы, связанные с ведением дела, и возмещает стоимость утраченного жилья при неблагоприятном решении суда.

Итак, Титульное страхование. Что это такое?

Титульное страхование - самый  эффективный способ защитить свои имущественные интересы при покупке жилья. Такая страховка предусматривает гарантию возврата денег, если сделку покупки недвижимости признают недействительной. Предметом договора титульного страхования может быть коммерческая недвижимость, жилая недвижимость, земельные участки, права аренды и другое имущество, на которое страхователь имеет зарегистрированные права собственности, могущие быть оспоренными третьими лицами. Чаще всего это, конечно, здания и сооружения.

От чего защищает?

Суть страхования титула состоит в том, что оно защищает от последствий событий, которые произошли в прошлом. К таким нарушениям относятся: продажа по поддельным документам, превышение полномочий представителя участника сделки, недееспособность либо неспособность понимать значение своих действий одним из участников сделки, раздел наследственного имущества с нарушением интересов отдельных наследников, совершение сделки с совместным имуществом супругов без согласия одного из них и так далее. ³

Сколько стоит?

Тарифы на страхование  титула высоки и зависят от множества факторов. Средняя цена в год составляет от 0,2% до 4,5% от страховой суммы. Стоимость страховки зависит от истории объекта и юридической чистоты проведения предшествующих сделок.

Величина тарифа сильно колеблется и зависит от таких факторов как:

• каков рынок недвижимости, на котором приобреталось жильѐ;
• сколько лет объекту;
• соотношение действительной стоимости недвижимого имущества с его ценой по договору купли-продажи
• какие документы были предоставлены в страховую компанию и др.

Окончательная цена полиса титульного страхования зависит  от количества переходов права на объект недвижимости, от наличия в истории недвижимости фактов дарения, наследства, и т.п., такие факторы являются поводом применения повышающих коэффициентов при расчете тарифа. Первый год владения недвижимостью - по статистике страховых компаний - самый рискованный. Поэтому тариф за первый год титульного страхования - самый высокий. Каждый следующий год риски снижаются и страховой тариф титульного страхования становится заметно ниже. Страховщики считают, самые рискованные - первые 3-5 лет после сделки.

На какую сумму  можно застраховать?

  При титульном страховании страховая сумма может быть определена исходя из:

• действительной (рыночной) стоимости объекта недвижимости на момент заключения договора страхования;
• цены предмета страхования по договору купли-продажи;
• фактических затрат на строительство, реконструкцию объекта недвижимости;
• иным способом (в размере кредита под залог недвижимости, исходя из фактически оплаченной по договору купли-продажи суммы и т.п.). 

Страховая сумма не может  быть выше действительной стоимости объекта недвижимости. В течение периода страхования страховая сумма может быть изменена (например, при проведении страхователем капитального ремонта на сумму, затраченную на ремонт).

 

 

Как происходит процесс  титульного страхования

      Во-первых, страховая компания должна провести экспертизу прав на объект недвижимости. Именно эта процедура дает возможность оценить возможные риски, связанные с приобретением данного объекта недвижимости и его последующей тарификацией. Проверка документов физлиц в среднем проводится в течение одной недели, для юрлиц — до 2-3 недель. Это связано с тем, что при страховании риска титула по коммерческой недвижимости страховая сумма может потребовать перестрахования, и проверка проводится более тщательно, иногда даже с привлечением независимых юридических бюро, которые осуществляют экспертизу чистоты сделок.

Как правило, экспертиза производится на основании предоставленных собственником  документов, а также ответов на запросы в различные инстанции. После их анализа страховщики  принимают решение о возможности  титульного страхования и его  стоимости. И даже если страховая  компания откажет в проведении процедуры  титульного страхования, это будет  значить, что ваша собственность  имеет темные пятна в своей  истории. А, как известно, предупрежден — значит вооружен.

После того как получено одобрение на страхование определяется тариф. Стоит сразу отметить, что  тарифы на страхование титула высоки и зависят от множества факторов. Так, например, средняя цена в год  составляет от 0,2% до 4,5% от страховой  суммы. Стоимость страховки зависит  от истории объекта и юридической  чистоты проведения предшествующих сделок. На тариф влияет также соотношение  действительной стоимости недвижимого  имущества с его ценой по договору купли-продажи. Кроме того, величина страхового взноса зависит от того, на каком рынке приобреталось  жилье — первичном или вторичном, от уровня документов, подтверждающих права собственности, от типа объекта  недвижимости и так далее.

Далее специалисты страховой  компании готовят договор, в котором  прописывается самое главное  — страховая сумма, которая равна  рыночной стоимости квартиры и определяется договором купли-продажи, заключением  независимого оценщика, соглашением страховщика и страхователя. В случае, если объект недвижимости приобретен в кредит, страховая сумма может быть равной сумме кредита, увеличенной на 10%.

Перечень документов для оформления ⁴

ü Документ, удостоверяющий личность Страхователя (собственников), продавца (продавцов) объекта недвижимости.

ü Свидетельство о государственной регистрации права собственности.

ü Акт передачи объекта недвижимости.

ü Выписка из единого государственного реестра прав об отсутствии обременений по объекту недвижимости.