Титульное страхование: за спокойствие нужно платить

Титульное страхование: за спокойствие нужно  платить

30.12.2005г.

Источник: Андрей ВОЛЫНЕЦ, "Юридический журнал",

N 11, 1-30 ноября 2005 
 

По суті, ринок  нерухомості існує в Україні 15 років. За цей час було прийнято низку  нормативно-правових актів, проголошено і закріплено основні правові інститути, такі як право власності, державна реєстрація нерухомості, правове регулювання рієлторських послуг. 

Утім, як це не прикро визнавати, відносини у сфері  нерухомого майна надалі залишаються  найбільш "темними" та невизначеними у правовому плані.  

Рієлторська діяльність не потребує ліцензії, а отже і не передбачає чітких вимог до її здійснення. А де обертаються великі гроші, там  завжди будуть бажаючі нагріти руки на довірливих клієнтах. Усе це зумовлює досить великий інтерес до цієї діяльності у різних шахраїв, котрі користуючись недосконалим законодавством та легковажністю клієнтів, отримують чималий "економічний ефект". Справді, закріпивши на законодавчому рівні священний інститут права власності, законодавець не зовсім продумав механізм захисту цього права. Особливо це стосується захисту права власності добросовісних набувачів нерухомості. 

Майже кожне  з агентств нерухомості, що працює на ринку рієлторських послуг стикалось  із проблемою оспорювання договору купівлі-продажу нерухомого майна через суд, а також із погрозами колишніх клієнтів притягнути рієлтора до відповідальності. Щоправда, жоден рієлтор, перевіряючи юридичну історію об’єкта нерухомості, не зможе зі 100% впевненістю сказати, що проблем із цим об’єктом у майбутньому не виникне. Існують фактори і умови, про які ні рієлтор, ні продавець навіть не здогадуються, і про які дізнаються лише згодом. 

Тим не менше, саме існування таких фактів ставить  під сумнів законність договору купівлі-продажу, і дуже часто є причиною визнання його недійсним. Як наслідок - добросовісний набувач є змушеним повернути придбану нерухомість, а повернення сплачених за майно коштів є уже його особистою проблемою, оскільки стягнути їх (навіть на підставі рішення суду) є вкрай проблематичним. 

Цивільний кодекс захищає добросовісного набувача, гарантуючи йому право власності на майно  у декількох випадках (наприклад, коли нерухомість вибуває з володіння  законного власника із його власної  волі). Однак такі випадки зустрічаються  вкрай рідко. Насправді, законними власниками виявляються спадкоємці, родичі продавця нерухомості чи, зовсім, треті особи, які мають відповідні документи на майно. Більше того, якщо майно перейшло до добросовісного набувача безоплатно (принаймні за документами), він у всіх випадках має повернути нерухомість.

Як же бути? Як відшукати справедливість у законі? На жаль, ніяк. І не тому, що нашій  державі ще далеко до правової. Схожа  ситуація існує майже в усіх розвинених країнах. Конфлікт двох власників - законного  і фактичного, вирішується, як правило, на користь першого. Однак, у вищезгаданих країнах існує інститут захисту фінансових гарантій, котрий проявляється у страхуванні фінансових ризиків.

Реальною гарантією  захисту порушених інтересів  добросовісного набувача може стати страхування фінансового ризику втрати або обмеження права власності на об’єкт нерухомості або, як його ще називають, титульне страхування. Цей вид страхових послуг лише здобуває довіру в українських клієнтів, і компанії, що надають таку послугу можна перерахувати на пальцях. 

Наші сусіди - росіяни, у цій сфері мають  деякий досвід. У них цей процес розпочався ще 1993 року, наприкінці 90-х  рр. такий вид послуг надавали багато страховиків, а у 2004-2005 рр. титульне страхування поступово стає буденним явищем у страховій діяльності.  

Такі країни, як США, Великобританія, Франція уже  давно зрозуміли корисність цього  виду страхування, і жодна з угод із придбання нерухомості не відбувається без титульного страхування. Однак, у цих державах відсоток визнання таких угод нікчемними є просто мізерний, а тому відповідно і страхові тарифи є нижчими.  

Нестабільність  на ринку нерухомості України  диктує свої умови страховикам. Ніхто  не хоче ризикувати за малі гроші. 

Окрім цього, слід, врахувати особливості самої  тарифної політики щодо даного виду. Адже, пожежі і стихійні лиха є явищами звичними й усім зрозумілими, імовірність їхнього настання й оцінка ризику є відомими більшості страхувальників. Тарифна політика тут засновується на фундаментальній статистичній базі у середовищі, де працюють закони математики, а от, що таке втрата права власності за рішенням суду, як часто вона буває, які фактори і яким чином впливають на імовірність страхових випадків - на жаль, найчастіше є невідомим не тільки споживачеві, але і самим страховикам. Тому лише деякі з останніх активно розвивають програми зі страхування ризиків втрати права власності.  

Дехто здійснює страхування за неповним пакетом  ризиків і, практично, ніхто належною мірою не докладає активних зусиль для планомірного масового просування даного продукту. 

Потреба у титульному страхуванні є очевидною, адже, на вторинному ринку житла у нашій  країні стовідсоткову чистоту попередніх угод забезпечити досить важко. До того ж інфраструктура обміну інформацією  між рієлторами щодо випадків шахрайства є недостатньо розвинутою. 

Слід зазначити, що до титульного страхування звертаються  лише найбільш обізнані учасники ринку, які в силу сформованої практики і внутрішніх стандартів є змушеними  оцінювати і мінімізувати свої ризики. Це стосується, насамперед, банків при роботі з іпотечними кредитами, де вони виступають ініціаторами страхування нерухомості із метою зниження кредитних ризиків. 

Однак, існує  і цілий ряд бар’єрів, які стримують  розвиток цього інституту в нашій  державі. 

Насамперед, йдеться  про великий відсоток ризику визнання договорів купівлі-продажу недійсними. Недосконалість законодавства, а також, дуже часто, плутанина із правовстановлюючими  документами, складність у виробленні необхідних погоджень та дозволів, наявність цілого ряду осіб, які мають спільні із власником права на нерухомість сприяє тому, що ймовірність визнання цих договорів недійсними є досить значною. 

Тому страхові компанії не дуже охоче пропонують цей вид страхування, а якщо і  пропонують, то під високі тарифні ставки, що, очевидно, є невигідним для клієнта. Деякі страховики, виявляючи обережність, здійснюють страхування за неповним пакетом ризиків, і лише одиниці працюють на перспективу, вкладаючи у його розвиток значні засоби. 

Найбiльш повну  послугу страхування фінансового ризику покупця нерухомості надає "Страхова Компанія "ІНКОМСТРАХ" (доповнення вiд www.domivka.com.ua) 

Ще однією причиною, що стримує розвиток титульного страхування  в Україні є відносно низька страхова культура учасників ринку нерухомості, як зрештою і пересічних громадян. Це є пов’язаним, очевидно, із низьким рівнем доходів та нестабільною економічною ситуацією, небажанням сплачувати зайві кошти. Окрім цього, довіра громадян часто втрачається внаслідок адміністративних важелів впливу Національного банку, нестабільності курсу національної валюти тощо. 

Однак, як на мене, чи не головним бар’єром розвитку титульного страхування є необізнаність  рієлторів, клієнтів, а подеколи, і  страховиків з основами титульного страхування, із його перевагами та механізмом реалізації.  

Адже для того, щоб взяти на себе ризик визнання договору придбання нерухомості  недійсним, необхідно здійснити  великий обсяг роботи із перевірки  об’єкта нерухомості, вивчити всю  юридичну історію об’єкта, врахувати  і передбачити можливі причини визнання договору недійсним. Цим наразі займаються рієлтори. 

Поряд із цим, прохолодне ставлення деяких агентств нерухомості  до титульного страхування зумовлюється тим, що рієлтори вбачають у страхових  компаніях конкурентів, які забирають у них їх законний шматок хліба. Ця позиція є хибною, оскільки функція страховика полягає у наданні фінансової гарантії. Він має оцінити ступінь ризику на підставі одержаної від рієлтора інформації, а зовсім не виконувати роботу рієлтора. Окрім цього, добросовісний рієлтор перевіривши "чистоту" квартири, обов’язково повідомить клієнта про можливі ризики і сумнівні моменти. Страхування титулу позбавить агентство нерухомості майбутніх безпідставних претензій клієнта щодо оспорювання договору купівлі-продажу і визнання його недійсним.

Страховий тариф  на вказаний вид страхування коливається  наразі від 0,5 до 5% річних від вартості нерухомості. Це є надзвичайно високою  ставкою, а тому знаходиться мало охочих укладати такі договори. До того ж, чітка правова база, котра б врегульовувала вказаний вид страхової діяльності, є відсутньою. Маємо на сьогодні лише ст. 6 Закону України "Про страхування" від 7 березня 1996 року, де одним із видів добровільного страхування зазначається підвид - страхування фінансових ризиків. Про титульне страхування навіть не згадується.  

Проблемним є  також і те, що практиці титульного страхування бракує чіткої методики оцінки страхового ризику. Наприклад, було б доцільним впровадити використання статистичних спостережень та інформування громадськості про кількість судових спорів із визнання цього виду договорів недійсними, відсоток недійсних договорів із загальної кількості укладених тощо. Однак суди такої інформації не бажають надавати, і, як наслідок, клієнт не може реально оцінити свої ризики. 

Однак, застрахувавши  свій титул, новий власник може спати  спокійно. Звичайно, за спокій потрібно платити. Але реалії сьогодення підтверджують, що йдеться про ефективний засіб  гарантії безпечного володіння нерухомістю. 

Недавні події  із реприватизації великих металургійних підприємств та повернення їх до державної власності підтвердили, що право власності не є таким абсолютним, яким воно повинно було б бути. І ще раз примусили замислитися добросовісних набувачів про необхідність титульного страхування, яке є законною та ефективною гарантією захисту власного права на нерухомість. 

Вважаю, що для  більш швидкого впровадження інституту  титульного страхування в Україні, необхідно прийняти відповідну правову  базу із цього питання, деталізувати і закріпити правовий механізм реалізації цієї послуги, визначити критерії і методи оцінки страхових ризиків титульного страхування. Також доцільним є інформування про судову практику у справах про визнання таких угод недійсними. Розвиток іпотечного кредитування надає підстави стверджувати, що із часом рівень довіри клієнтів до титульного страхування зросте. 

Не менш доцільним  є запровадження цього виду послуги  до комплексу рієлторських послуг за прикладом багатьох країнах Заходу. Клієнт бажає отримати комплексний  рієлторських продукт і готовий за нього платити. А ще, він хоче спати спокійно. 

Можна висловити  упевненість у тому, що швидкий  розвиток цього інституту стане  надійною фінансовою гарантією захисту  прав власника, а також буде сприяти  стабільності і надійності операцій на ринку нерухомості.