Страхование при ипотеке.

Страхование – обязательное условие получения ипотечного кредита. По закону заемщик обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (титул). Срок страхования равен сроку ипотечного кредитования.

При страховании самого жилья банк настаивает на страховке  в сумме кредита, увеличенной  на 10%, но многие заемщики страхуют приобретаемое жилье на полную его стоимость. При таком варианте, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика, и выдаст ему оставшуюся сумму по страховому договору.

Если заемщик (или  его работодатель) застраховал ранее жизнь и трудоспособность в какой-либо страховой компании, и ему не хочется менять страховщика этих рисков, то ему необходимо подобрать тот банк, который готов зачесть существующий у заемщика страховой полис, не смотря на то, что страховщик не является его партнером.

Что касается утраты права собственности на жилье, то некоторые банки требуют страховать этот риск на весь период кредитования, а некоторые только на 3 года (срок исковой давности по недействительным сделкам). Если жилье приобретается в новостройке, то титул страховать необязательно.

Тарифы на страхование  рисков определяются индивидуально  для каждого заемщика. Страхование  жилья составляет 0,3-0,5% суммы страховки  и зависит от того, какие у дома перекрытия (деревянные или иные), общего технического состояния жилья, наличия отделки и пр. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита изменяется в пределах 0,3-1,5%. На него влияют возраст заемщика, состояние его здоровья, характер профессиональной деятельности. Иногда банки требуют застраховать так же жизнь созаемщика, если его доходы учитывались при определении размера кредита. При страховании титула имеет значение «юридическая чистота» жилья. Тариф по этому риску составляет 0,2-0,7%

В среднем, при ипотеке, совокупные расходы заемщика на страхование  составляют 1-1,5% от остатка по кредиту  в год с учетом процентов.

Страховые платежи  по ипотеке осуществляются раз в  год. Когда подходит срок платежа, банк сообщает в страховую компанию остаток задолженности заемщика, и, исходя из этой суммы, рассчитывается страховой взнос. Таким образом, размер страховых платежей каждый год уменьшается вместе с задолженностью по кредиту. Страхование жизни и трудоспособности оплачивается с момента получения кредита. Момент страховых выплат по самому жилью зависит от того, какое жилье приобретается – готовое или строящееся. В первом случае заемщик оплачивает страхование недвижимости и титула с момента получения кредита, а во втором — после оформления жилья в собственность.

При заключении договора ипотечного страхования следует  внимательно изучить перечень страховых  случаев, по которым убытки будут  возмещены. При страховании жизни  и трудоспособности страховыми случаями обычно являются смерть застрахованного и частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора. При страховании жилья страховым случаем является гибель или повреждение недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было. Страховым случаем по страхованию титула жилья может быть вступившее в законную силу решение суда, в результате которого заемщик утратил права собственности на предмет ипотеки.

При наступлении страхового случая следует немедленно поставить  в известность кредитора и страховую компанию и уточнить порядок действий в той или иной ситуации.

В случае смерти заемщика или получения им инвалидности страховая  компания исполняет за него обязательства  по погашению ипотечного кредита  и уплате процентов. Заложенная квартира переходит в собственность заемщика или его наследников.

В случае повреждения  застрахованного жилья, страховщик выплачивает страховое возмещение заемщику. Если жилье было застраховано только на сумму ипотечного кредита, а не на полную стоимость, то полученных по страховке средств может не хватить на восстановление жилья.

В случае физической утраты жилья или потери права  собственности на него, получателем  страховой выплаты является банк-кредитор, и он получит от страховой компании остаток задолженности по кредиту, увеличенный на 10%. Заемщик может получить разницу стоимости жилья и ипотечного кредита, если застраховал жилье на его полную стоимость.

Размер  ипотечного кредита

Первоначально размер ипотечного кредита определяется банком как процент от стоимости приобретаемого жилья. Максимальная сумма ипотечного кредита может достигать 95% этой стоимости. Наиболее распространенный размер кредита – 70-85%. Многие банки требуют, чтобы размер ипотечного кредита был не менее 30%.

Но фактический  размер кредита, который получит заемщик, зависит от нескольких факторов: размера первоначального взноса, доходов заемщика, его возраста, оценочной стоимости приобретаемого жилья.

Сумма кредита и первоначальный взнос

Например, заемщик  имеет $15 000 в качестве первоначального  взноса, и готов выплачивать ежемесячно не более $500 в счет погашения кредита  со ставкой 12% годовых. На какой кредит он может рассчитывать?

Таблицу можно продолжить и на большее количество лет, если заемщик не достигнет пенсионного  возраста, в противном случае ему  придется ограничиться размером кредита, предложенным в таблице.

Сумма кредита и доходы заемщика

Процент дохода, который  допустимо направить на погашение  кредита, у разных банков различен. Довольно широко распространена схема, когда на погашение кредита может  быть направлено не более 50% дохода заемщика, и при этом в расчет принимаются не все доходы. Но есть и положительные моменты: супруги по умолчанию являются созаемщиками или поручителями друг друга по кредиту, и при определении размера ипотечного кредита банк может рассматривать совокупный доход семьи. Правда, если в семье есть иждивенцы, то из совокупного дохода семьи будет вычтен прожиточный минимум на каждого из них.

Сумма кредита и оценочная  стоимость жилья

Абсолютная сумма кредита вычисляется как процент от оценочной стоимости жилья (определяемой профессиональным оценщиком). Если рыночная стоимость (цена, запрашиваемая продавцом) превышает оценочную, то сумма полученного заемщиком кредита может оказаться существенно ниже ожидаемой. Например, заемщик подобрал себе жилье, за которое продавец просит $50 000. Банк по своей ипотечной программе выдает в кредит не более 70% стоимости квартиры. Заемщик, имея $15 000 первоначального взноса, рассчитывает получить сумму $35 000, что как раз и составляет 70% от 50 000. Но оценщик оценивает выбранное заемщиком жилье в $45 000. Соответственно, банк может выдать кредит только в сумме $45 000 * 70% = $31500. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Оценка  жилья при ипотеке.

Согласно законодательству об ипотеке, оценка жилья – это обязательное мероприятие при оформлении ипотечного кредита. Заинтересованы в оценке, прежде всего банки-кредиторы: им необходима уверенность в том, что предмет залога (жилье) может быть продан за ту сумму, которая была выдана в качестве ипотечного кредита на ее приобретение. Проводится оценка профессиональными организациями, имеющими соответствующие лицензии. Обычно банк имеет одного-двух партнеров-оценщиков и заемщики должны пользоваться именно их услугами.

В отчете оценщика определяется рыночная стоимость жилья. По этой цене ипотечное жилье может быть продано в разумные сроки в случае, если заемщик не сможет погашать ипотечный кредит. Исходя из стоимости, определенной оценщиком, банк выдает заемщику ипотечный кредит. Если продавец жилья запрашивает большую цену, чем та, которую определил оценщик, то заемщику придется изыскивать дополнительные средства для покрытия разницы между суммой, которую просит продавец, и сумой, которую обеспечивает ипотечный кредит.

В среднем, услуги оценщиков  могут стоить от $100 до $300. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Ипотечное жилье: требования к  нему.

Ипотечное жилье – это квартира или отдельно стоящее жилое здание, которое отдается в залог в качестве обеспечения полученного в банке ипотечного кредита. Это может быть как вновь приобретаемое на кредитные средства жилье, так и уже имеющееся в собственности заемщика. Закладываемое жилье должно отвечать требованиям, выдвинутым банком.

В первую очередь требования касаются года постройки и технического состояния ипотечного жилья. В течение  всего срока ипотечного кредитования, который обычно длится десятилетия, залог должен сохранять свою ликвидность (возможность продажи на рынке без потерь в стоимости). Именно поэтому многие банки отказываются кредитовать постройки с деревянными перекрытиями. Фундамент у здания, в котором находится закладываемое помещение, должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Некоторые банки-кредиторы  выдвигают такие требования к  ипотечному жилью как наличие  электричества, системы отопления, горячей и холодной воды, отдельной  кухни и пр. Если предполагается закладывать строящееся жилье, то требования несколько смягчаются: системы электро-, газо- и водоснабжения могут быть еще не подключены, а так же может не быть внутренней отделки помещений, сантехнического оборудования и т.п.

И, наконец, не все банки-кредиторы соглашаются на то, чтобы в ипотечном жилье были зарегистрированы (прописаны) несовершеннолетние дети и престарелые граждане.