История страхования в России

Необходимо также учитывать, что  сегодня созданная система государственной  регистрации прав на недвижимость находится  только в стадии становления, порядок  ее функционирования постоянно меняется, что влечет неразбериху и нестабильность (последнее крупное изменение  произошло 1 января 2005 г., когда функции  по регистрации прав переданы вновь  созданной Федеральной регистрационной  службе).

Реальность такова, что наличие  у владельца недвижимости свидетельства  о государственной регистрации  права не является стопроцентной  гарантией «чистоты» его титула, поэтому при принятии решения  о страховании необходимо проверять  всю цепочку произошедших с недвижимостью  сделок, по крайней мере, за последние  три года, когда сохраняется угроза предъявления владельцу недвижимости  со стороны участников этой цепочки  виндикационного иска (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения). Именно на основании детального юридического заключения (например, упоминавшихся выше «рефератов титула») страховой компанией должно приниматься решение о возможности и условиях страхования, при этом предпочтительно, чтобы такое заключение делалось профессиональными юристами, работающими в сфере недвижимости.  Необходимо понимание того, что титульное страхование – это особый вид страхования, при реализации которого необходимы специальные знания в области недвижимости и детальный анализ истории каждого объекта недвижимости.

 

3. Основные препятствия  для развития титульного страхования  в России

 

Сегодня в России существует несколько  факторов, которые препятствуют активному  развитию титульного страхования:

1.  Многие страховые компании  все еще проявляют осторожность  к данному виду страхования,  так как оно является относительно  новым, а значит и наиболее  рискованным. 

2. Титульное страхование является  юридически и организационно  гораздо более сложным видом  страхования, чем простое имущественное  страхование, которое приносит  значительно большую «отдачу».

3. В настоящее время до определенной  степени сохранилась неразбериха  в действующем законодательстве  о недвижимости, что значительно  повышает «титульные риски» владельцев  недвижимости (т.е. риски утраты  прав на эту недвижимость). При  высоких «титульных рисках» страховые  компании вынуждены устанавливать  высокую стоимость страхования,  тем самым понижая на него  спрос. 

4. У населения попросту не  сформировалась страховая культура, большинство не заинтересовано  в страховании в принципе, предпочитая  на нем экономить. 

5. Развитие титульного страхование возможно при стабильной экономике, в первую очередь, при стабильном банковском секторе (так как титульное страхование очень часто связано с предоставлением кредитов под залог недвижимости). Однако до последнего времени экономика и банковская сфера не отличались стабильностью.      

 

4. Российское законодательство  о недействительных сделках

 

В российском гражданском законодательстве существует несколько десятков только прямых оснований, по которым сделки с недвижимостью в судебном порядке  могут быть признаны недействительными  и имущество может быть истребовано, в том числе, и у добросовестного  приобретателя, что может повлечь  существенные убытки, крушение ряда планов, надежд, а в некоторых случаях  – бизнеса.

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ недействительные сделки подразделяются на ничтожные и оспоримые (ст. 166).  При этом ничтожной признается сделка, которая недействительна с самого начала её совершения в силу того, что она противоречит законодательству, вне зависимости от решения суда. Оспоримой является сделка, признанная недействительной судом уже после её совершения.

Согласно положению п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (двусторонняя реституция), а в случае невозможности  возвратить полученное в натуре –  возместить его стоимость в деньгах.

На сегодняшний момент в теории права недействительные сделки в обычно подразделяются на:

1.     сделки с пороками в субъекте, например, сделки, при совершении которых юридическое лицо вышло за пределы своей правоспособности  (ст. 173 ГК РФ), сделки, совершенные органами юридического лица с превышением их полномочий (ст. 174 ГК РФ), сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ) и др.,

2.     сделки с пороками воли, например, сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ) и др.,

3.     сделки с пороками формы, то есть те, форма заключения которых не соответствует требованиям действующего законодательства или соглашению сторон,

4.     сделки с пороками содержания, то есть те, при совершении которых допущено расхождение условий сделки с требованиями законодательства и иных правовых актов, например, мнимые сделки, т.е. сделки, совершаемые лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

В соответствии со ст. 181 ГК РФ иск о  применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда  началось ее исполнение. Иск о признании  оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения  насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или  должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания  сделки недействительной.

 

5. Российское законодательство  о добросовестном приобретателе  и об истребовании имущества  из чужого незаконного владения (виндикации)

 

Под добросовестным приобретателем имущества  в России понимается приобретатель, который при приобретении имущества  не знал и не мог знать о том, что приобретает имущество у  лица, не имевшего права его отчуждать (п. 1 ст. 302 ГК РФ), то есть приобретатель не знавший что ранее при заключении сделок с имуществом имели место какие-либо нарушения законодательства.

Действующее законодательство содержит ряд положений, которые защищают добросовестного приобретателя  от истребования у него имущества. Данные положения сводятся к тому, что добросовестный приобретатель имущества обязан возвратить приобретенное им имущество только в прямо указанных в законе случаях, Согласно положениям ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя только в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли». Такая позиция подтверждается, в частности, в п.п. 24 и 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 25.02.1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» где говориться о том, что «в соответствии со ст. 302 ГК РФ иск собственника об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, который приобрел имущество по возмездной сделке у лица, не имевшего права его отчуждать, может быть удовлетворен лишь в случаях, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли». В Постановлении Конституционного суда РФ № 6-П от 21.04.2003 г. «По делу о проверке конституционности положения пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации…» также отмечается, что «содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 ГК РФ – не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом».

Иными словами, если с имуществом было произведено несколько сделок, в  результате которых оно переходило от одного владельца к другому, возможна ситуация, когда «последнему» владельцу  имущества будет предъявлен виндикационный иск, то есть иск об истребовании имущества  из чужого незаконного владения. Данный иск может быть теоретически предъявлен любым из участников «цепочки» сделок с имуществом, если будет установлено, что при совершении какой-либо из сделок имели место нарушения  законодательства. Если последний приобретатель  имущества является добросовестным приобретателем, то имущество у него истребовано быть не может за исключением  случаев, прямо указанных в законе. Речь здесь идет о ситуации, когда  имущество выбыло из владения собственника (или лица, которому имущество было впоследствии передано собственником) против их воли. В этом случае имущество  у добросовестного приобретателя  может быть истребовано в судебном порядке в результате удовлетворения виндикационного иска.

Вышеуказанные положения в настоящее  время многократно подтверждены судебной практикой по делам об истребовании имущества из владения добросовестных приобретателей, в том числе, и  Высшим Арбитражным Судом РФ (например, см. Постановление Президиума Высшего  Арбитражного Суда РФ от 03.08.2004 г. № 2341/04).

 

 

6. Как приобретателю  недвижимости защитить свои интересы?

 

Из всего вышесказанного можно  сделать неутешительный вывод о  том, что приобретатель недвижимого  имущества в России, в том числе  и добросовестный, находится под  постоянной угрозой утраты принадлежащего ему имущества. При этом найти  идеально «чистый», юридически безупречный  объект недвижимости практически невозможно. Угроза предъявления виндикационного  иска и признания сделки недействительной существует практически всегда.   

Поэтому ответ на поставленный вопрос очевиден – приобретателю недвижимости необходимо титульное страхование, всестороннее развитие которого в России рано или поздно произойдет вместе с развитием экономики и правовой культуры всего общества.  

 

Страхование недвижимости в различных странах мира:

Страхование недвижимости в России

Титульное страхование:  

      Представляет собой вариант защиты имущества, при котором осуществляется страховка от риска потери права собственности. Отмена прав на обладание недвижимостью может произойти в случае неверного оформления документов на приватизацию, при ущемлении прав бывших владельцев жилья или появлении людей, которые имеют право на получение приобретаемой жилплощади. Этот вид услуг стоит оформлять в случае покупки жилья, которое много раз подряд меняло своих владельцев.

Страхование собственного ремонта:  

      Представляет собой один из видов страховки, который защищает от различных происшествий отделку квартиры. В случаях безответственного поведения соседей, некачественных коммуникаций, проложенных в доме, а так же природных катаклизмов, эта услуга агентства компенсирует все убытки.

Страхование от действий, которые могут принести ущерб третьей стороне:  

      Этот вид защиты жилья очень распространен среди собственников, которые опасаются причинить ущерб из-за плохого состояния коммуникаций. К примеру, ваши соседи недавно сделали ремонт, а в вашей квартире достаточно старая система водоснабжения, которая может дать течь в любой момент. Именно в таком случае стоит прибегать к страховке от действий, которые могут нанести ущерб третьим лицам.

Страхование от разрушений:  

      При помощи этого вида сделки есть возможность возместить ущерб при полном или частичном разрушении имущества. Этот способ страхования обязателен при оформлении ипотечного кредита, и является одним из основных требований банков для получения ипотечного кредита.

Страхование недвижимости в США 

     Как известно, жители США часто сталкиваются с ураганами, торнадо, наводнениями и землетрясениями. Кроме того, в США очень велико количество пожаров в домах. В США страховые полисы имеют высокую степень унификации по страхуемым рискам. По всей стране (за исключением штата Техас) используются всего семь основных видов полисов. Из этих стандартных инструментов собирается индивидуальная страховая защита домовладельца или арендатора жилья. Распространенными дополнительными условиями, выдвигаемыми страхователем, обычно являются требование учета инфляции, дающее некоторое повышение стоимости полиса, а также франшиза, то есть минимальный уровень убытка, который страхователь покрывает самостоятельно. Наиболее распространены франшизы в 250, 500 и 1000 долларов. Франшиза очень привлекательна для страхователя, поскольку позволяет снизить страховой тариф на 20-30%. Помимо дома могут быть застрахованы отдельно стоящие постройки: гараж, бассейн и т. п., в пределах 10% стоимости дома, и зеленые насаждения - до 5% стоимости дома.  
     Страхование жилья, которое используется в качестве рабочего помещения, например, мелкими предпринимателями или лицами свободных профессий, осуществляется по другим тарифам и полисам (Small Business Insurance). Причина этого - большая насыщенность такого жилья специальными приборами и техникой, а также более свободный доступ третьих лиц в такие квартиры-офисы. Страховые компании тщательно следят за характером использования застрахованного жилья, отказывая в выплате "нарушителям конвенции".  
     У граждан США и других западных стран за долгие годы выработался своеобразный рефлекс на страхование жилья. Дело здесь не только в тиражируемых СМИ впечатляющих картинах разрушений, творимых тайфунами и ураганами. Практически все жилье приобретается в рассрочку, а одним из обязательных условий кредита является страхование приобретаемого дома или квартиры.