Затратный метод оценки недвижимости

- В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Наиболее эффективное использование земельного участка представляет собой использование незанятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможно, юридически допустимо, осуществимо с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода.

Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.

Оценка данного имущественного комплекса проводится в следующих случаях:

- Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.

- Для оценки объектов незавершенного строительства.

- Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).

- Для оценки в целях страхования.

- Для переоценки основных фондов предприятий2.

- В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

Основные методы оценки стоимости недвижимости на основе затратного подхода отражены на рис. 1 [3.c.211]

Рис. 1. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом

2. Аналитическая часть

Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости. Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл. 1.).

Таблица 1. Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края

Рынок несовершенной конкуренции              

1 . Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален              

2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта              

3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках              

4. Децентрализованные торги              

5. Высокие операционные издержки              

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:

- специфика объектов недвижимости;

- относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

- воздействие рынка капитала;

- невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости в Хабаровском крае определяется:

- экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

- финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

- взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые части края находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части края или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие Хабаровского края в целом, так и отдельных частей края, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости Хабаровского края, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (рис. 2).

Рис. 2. Причинно-следственные связи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

Факторы государственного регулирования рынка недвижимости

- 1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;

- 1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;

- 1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.

Общеэкономическая ситуация.

- 2.1 - производство национального дохода;

- 2.2 - объем промышленного производства;

- 2.3 - занятость трудоспособного населения;

- 2.4. - ставки доходности финансовых активов;

- 2.5 - платежный баланс страны;

- 2.6 - состояние торгового баланса;

- 2.7 - притоки капитала;

- 2.8 - оттоки капитала;

- 2.9 - рост доходов населения;

- 2.10 - индекс потребительских цен.

Микроэкономическая ситуация.

- 3.1 - экономическое развитие региона;

- 3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения;

- 3.3 - экономические перспективы развития региона;

- 3.4 - притоки капитала в регион;

- 3.5 - оттоки капитала из региона.

Социальное положение в регионе.

4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений;

4.2 - отношение к частному капиталу;

4.3 - отношение к иностранному капиталу;

4.4 - устойчивость политики администрации региона;

4.5 - уровень безработицы в регионе;

4.6 - популярность проводимой администрацией региона политики.

Природные условия в регионе.

5.1 - экологическое положение в регионе;

5.2 - наличие развитой инфраструктуры.

Как видно на рис. 1, решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в Хабаровском крае, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.

Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов иллюстрирует диаграмма причинно-следственных взаимосвязей факторов, которая позволяет проводить анализ рынка недвижимости Хабаровского края как в динамике, так и по состоянию на момент анализа. При построении диаграммы необходимо обратить внимание на следующие моменты:

- Диаграмма оказывается более эффективной, если рассматриваются взаимосвязи достаточно большого количества факторов.

- При отборе данных необходима их группировка по отдельным факторам, которые хорошо известны.

- В случае, если действие отдельных факторов более или менее стабильно, анализ взаимосвязей оказывается достаточно простым.

- Если фактор, стоящий первым по порядку (например, политическая или общеэкономическая ситуация), технически труден для анализа, его не следует пропускать, поскольку макроэкономические факторы в значительной степени определяют и условия функционирования рынка недвижимости на микроуровне.

- При систематическом составлении причинно-следственных диаграмм для одного и того же процесса и сравнения этих диаграмм в некоторых случаях, несмотря на отсутствие заметных изменений в действии отдельных факторов, меняют порядок расположения факторов, влияющих на эффективность инвестиций на определенном рынке недвижимости. При нарушении стабильности процесса в этом случае нестабильность будет сразу замечена.

- Если действие данных факторов стабилизируется в одинаковой степени, то создаются условия для более точного расчета ставки доходности и уровня риска инвестиций на рынке недвижимости.

- Возможна ситуация, когда факторы, воздействие которых усилилось, и факторы, доля влияния которых не изменилась, находятся между собой в корреляционной зависимости.

Таким образом, рынок недвижимости Хабаровского края подвержен многим внешним влияниям, таким как:

- изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

- изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

- изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

- изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

3. Решение задач

Задача №1

Определите стоимость недвижимости, рыночная стоимость которой в настоящее время равна $ 10000, если известны срок и ежегодный рост стоимости (ставка)

Срок лет 3 года

Ставка 14 %

Решение:

S = P(1+it)

P - стоимость в настоящее время

S - наращенная стоимость

i - ставка %

t - срок

S = 10000*(1+0,14*3) = 14200 $

Задача №2

1. Владельцы дома решили произвести капитальный ремонт своего здания. Стоимость ремонтных работ растет на 6 % в год.

2. Какую сумму ежемесячно следует откладывать владельцам дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15 %, если известны

Текущая стоимость ремонтных работ 4500 $

Период времени, в течение которого владельцы будут откладывать деньги на ремонт. 6 год.

Решение:

1. Определим стоимость, которая нужна для ремонта через 6 лет, по формуле:

S = P(1+i/m)mt, где

S = P(1+i/m)mt

P - стоимость в настоящие время

S - наращенная стоимость

i - ставка %

t - срок

m - количество начислений

Стоимость, которая нужна для ремонта через 6 лет = 4500*(1+0.06)6 = 6383.33 $

2. Определим теперь, какую сумму ежемесячно следует откладывать владельцам дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15 % по формуле:

S = P(1+i/m)mt, где

S - наращенная стоимость равная 6383.33 $

P - стоимость в настоящие время, равная 4500 $

i - ставка %, равная 0,15

t - срок, равная 6

m - количество начислений, равная 12

6383,33 / ((1+0,15)6 * (6*12)) = 44,11$

Ответ:

1. Стоимость, которая нужна для ремонта через 6 лет, равна 6383.33 $

2. Сумму ежемесячно откладываемая владельцем дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15 %, будет равна 44,11$.

Задача №3

Организация выделила своему работнику ссуд под покупку квартир