Правовые основы оценки недвижимости

     В настоящее время после многочисленных преобразований федеральным органом  исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами является Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, осуществляющее следующие специальные (исполнительные, контрольные, разрешительные, регулирующие и другие) функции:

     1) ведение государственного земельного кадастра и государственного учета расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества; землеустройство;

     2) государственная кадастровая оценка земель; мониторинг земель;

     3) государственный контроль за использованием и охраной земель.

     На  данный момент постепенно реализуется  правительственная Программа «Создание  системы кадастра недвижимости на 2006 – 2011 годы». Она направлена на организацию в стране системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости. Основная цель данной системы - обеспечить реализацию государственной политики эффективного и рационального использования земельных ресурсов и иной недвижимости, а также управление ими в интересах укрепления национальной экономики и повышения благосостояния граждан.

     Для достижения поставленной цели в рамках данной программы требуется решить следующие задачи:

     1) обеспечить государственные гарантии прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество;

     2) совершенствовать систему налогового администрирования;

     3) создать полный и достоверный источник информации об объектах недвижимости;

     4) улучшить качество государственных кадастровых услуг, оказываемых организациям и гражданам, а также органам государственной власти и местного самоуправления;

     5) сформировать единую систему государственного кадастрового учета, обеспечивающую индивидуализацию и идентификацию объектов недвижимости;

     6) осуществить информационное наполнение государственного кадастра недвижимости;

     7) модернизировать институт налоговой оценки объектов недвижимости, провести кадастровую оценку таких объектов;

     8) сократить затраты времени на государственный кадастровый учет объектов недвижимости и получение сведений из государственного кадастра недвижимости;

     9) создать механизм для доступа к информационным ресурсам государственного кадастра недвижимости на основе развития сервисных услуг с использованием портальных Интернет-технологий.

     Таким образом, кадастровый учет становится важным не только в целях поддержки  налогообложения земельных участков и природоохранной политики государства, подготовки земельной статистической информации и защиты государственных  земель, но и для гарантии земельной собственности, развития и мониторинга рынка земли, сокращения земельных споров, помощи в перераспределении прав на землю, улучшении планирования использования земель. Учет осуществляется по месту нахождения земельного участка в кадастровом округе. Место осуществления кадастрового учета участка, расположенного в границах двух и более кадастровых округов, определяется в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

     Основной нормативный акт в области централизованного учета недвижимости – это Федеральный Закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». В соответствии с ним основанием для выполнения кадастровых работ является договор подряда или определение суда.

     Основным  результатом кадастровых работ в отношении земельного участка является межевой план, который представляет собой документ, составленный на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о данном земельном участке и заверенный подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Межевой план состоит из двух частей: графической и текстовой. На нем воспроизведены внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указана зависящая от целей выполнения кадастровых работ следующая информация:

     1) об образуемом земельном участке при постановке его на учет;

     2) о части или частях земельного участка при учете его части или частей;

     3) новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке при учете его изменений.

     Отметим, что информация о кадастровой  стоимости недвижимости становится все более и более доступной. Одним из доказательств данного  утверждения служит интерактивная  кадастровая карта, недавно появившаяся  на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ЧАСТЬ 3.

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ 

1. ПРОБЛЕМЫ, СТОЯЩИЕ ПЕРЕД  ОЦЕНКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

     Ни  одна страна, даже самая развитая, не может обойтись без проблем в  области оценки недвижимости. И так как в России рынок недвижимости нестабилен, оценщики сталкиваются со многими трудностями.

     Одна  из наиболее актуальных проблем –  это широко распространенная вовлеченность недвижимости в сферу теневой экономики. Например, множество арендных договоров, относящихся к коммерческой недвижимости, имеют "теневую" составляющую для избегания НДС. Другими словами, только часть арендной платы указывается в договоре и включает НДС, а другая часть платится наличными, избегая налогообложения.

     С профессиональной точки зрения, здание, нагруженное такими арендными договорами, может иметь по крайней мере две рыночные стоимости - одну, основанную на официальных договорах аренды, другую - на фактических доходах от аренды. Более того, при продаже такого здания ожидаемая цена за него будет, скорее всего, где-то между этими крайними значениями. Адекватный учет такого сорта теневых компонентов в зависимости от конкретной задачи оценки требует определенного профессионального мастерства и вполне заслуживает чисто профессионального обсуждения.

     Моральная дилемма в таких ситуациях  очевидна, так как гражданские  и профессиональные требования к  оценщику противоречат друг другу.  
Другая достаточно широко распространенная ситуация состоит в том, что юридический собственник доходной недвижимости не вполне контролирует эту недвижимость и имеет не вполне ясные, но явно ограниченные возможности ею распоряжаться, причем это может распространяться не только на продажу, но даже и на сдачу в аренду или наем нового управляющего. И неизвестно, какова должна быть методология отражения в оценке стоимости объекта такого нестандартного, с западной точки зрения, ограничения прав собственности.

     Существуют  и другие проблемы. Например, при  оценке недвижимости доходным подходом часто присутствует недостаток достоверной информации, необходимой для оценки чистого дохода, приносимого конкретным объектом. Кроме того, если рынок в том или ином регионе еще не сложился, может почти полностью отсутствовать информация, необходимая для традиционных оценок ставок капитализации.

     Что же касается самого метода расчета  ставки капитализации, то подробность  информации о нем огорчает. Различные  подходы к выбору ставок капитализации  зачастую публикуются без каких-либо обсуждений, в каких именно ситуациях  западные оценщики используют тот или иной способ, и каковы условия и границы его применимости в той исходной среде, где он практикуется, не говоря уж об отсутствии обсуждения применимости в России.

     Если  оценщик применяет метод дисконтирования  денежного потока, то ситуация не лучше. Опять же отсутствуют условия применимости самой данной идеологии, не всегда обозначены адекватные способы определения ставок дисконтирования, часто не осмыслены результаты в связи с колебаниям параметров, а также отсутствует статистика, как и при методе капитализации.

     Сами  отчеты об оценке часто излагаются в труднодоступном для чтения стиле. Оценщики, конечно, понимают, что  они написали, но вот заказчики  нередко испытывают трудности в  разборе оценочных заключений.

     Большая проблема также состоит в самом определении недвижимости. В последние годы многие оценщики трактуют понятие «недвижимость» как различного рода здания, строения, сооружения, квартиры и нежилые помещения. Но, как мы уже указывали раньше, в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса, к недвижимости относятся также и иные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

     Проблема  усугубляется тем, что в российских условиях с правовой точки зрения в большинстве случаев мы сталкиваемся не с едиными объектами недвижимости, а со сложными земельно-имущественными комплексами. Различные части подобных комплексов – земельный участок, здания, сооружения обычно имеют различный правовой титул. Причем, некоторые из них, например, постоянное (бессрочное) пользование, необоротоспособны. То есть, совершение сделок по отчуждению объектов недвижимости с подобными правовыми титулами действующим законодательством не предусматривается. К этому добавляются еще и многочисленные ограничения и обременения, отражающие сложные стыки гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного законодательства.

     Более того, как это ни покажется удивительным, значительная часть зданий расположена  совсем не на надлежащим образом сформированных, документально оформленных и зарегистрированных в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) земельных участках.

     Можно привести лишь несколько примеров наиболее болезненных проблем, непосредственно  связанных с системой массовой и  индивидуальной оценки объектов недвижимости в контексте реальных земельно-имущественных отношений. Прежде всего, это система нормирования урбанизированного землепользования, а точнее, ее отсутствие. Землеотводы для промышленных предприятий, линейных объектов различного рода, далеко не всегда делались в соответствии с научно обоснованными нормами. Городская инфраструктура оказалась неразрывно связанной с инженерными и транспортными сетями крупных предприятий, а ее запредельный износ не обеспечивает выполнения даже минимальных требований по безопасности жителей. Количество объектов социально-культурной сферы и их распределение не отвечает задачам организации полноценного отдыха и духовного развития горожан, здравоохранения и образования.

     Нерешенность  проблемы нормирования землепользования сочетается с рядом проблем обеспечения «рационального» и «эффективного» землепользования, упомянутых в Земельном кодексе, но не получивших дальнейшего развития в нормативной базе и практическом применении этих «норм».

     То  есть остаются многочисленные источники  неопределенностей объективного и субъективного характера – как в формировании застроенных и незастроенных земельных участков в городской среде, так и в неопределенности характеристик самой городской среды и ее влиянии на ценообразование даже надлежащим образом сформированных земельных участков.

     В результате, при подготовке к совершению различного рода сделок с недвижимостью, а точнее – со сложными земельно-имущественными комплексами, приходится решать многочисленные проблемы, требующие высокой профессиональной подготовки и знаний реальной правоприменительной практики. И очень часто практикующим оценщикам приходится самим проводить соответствующую аналитическую работу. Далеко не все оценщики в состоянии определить особенности правового титула объекта оценки, возникновения, осуществления, перехода и прекращения прав на землю при анализе объекта оценки и задачи оценки. Тем более, когда в составе земельно-имущественного комплекса земельный участок находится на одном праве, часто даже необоротоспособном, а здание – на другом, а заказчик требует определить исключительно «рыночную» стоимость объекта.

     Многие  оценщики в такой ситуации поддаются  соблазну провести элементарное описание сметы затрат по простому воспроизводству  «оцениваемого» здания или созданию аналогичного объекта, а о проблемах формирования и оценки земельного участка даже и не упоминать. Тем более, что прейскуранты на все виды строительных работ вполне доступны, расчеты приходится проводить достаточно громоздкие, и в отчет можно включить многочисленные таблицы со ссылками на авторитетные источники информации. А раз в составе земельно-имущественного комплекса «земля» не оформлена, то ее как объекта оценки вроде бы и не существует.