Ипотечные облигации «прямой оплаты»

Ипотечные облигации «прямой  оплаты» 

     Выделяют  ещё один тип ипотечных пенных бумаг – облигации «прямой  оплаты», объединяющие в себе свойства ценных бумаг «прямого действия»  и свойства облигаций, обеспеченных ипотекой.

     Облигация «прямой оплаты» представляет собой общее обязательство эмитента, обеспеченное ипотечными кредитами. Подобно ценной бумаге «прямого действия» такая облигация связывает поток денежных поступлений по ипотечным кредитам с потоком выплат по облигации. В то время как сроки платежей по залоговому обеспечению по облигациям могут не совпадать (например, ежемесячные выплаты по залогу и полугодовые по облигации), доход, получаемый в виде платежей по основной сумме и процента по ипотечному кредиту, должен быть достаточным для того, чтобы покрыть выплаты по основной стоимости и процентного дохода по облигациям. Из-за связи между этими двумя потоками платежи по основной стоимости будут колебаться в зависимости от времени внеплановых основных выплат по залоговому обеспечению. Как и в случае облигаций, обеспеченных ипотекой, облигация «прямой оплаты» принадлежит инвестору, а эмитент сохраняет за собой владение предметом залогового ипотечного обеспечения.

     Для эмитентов выпуск облигаций «прямой  оплаты» даёт следующие  преимущества:

     1. Потоки платежей по залоговому обеспечению и по облигациям взаимосвязаны, поэтому механизм «прямой оплаты» требует меньшего «резервного запаса» обеспечения, чем необходимо для облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами. Следовательно, для одного и того же объема обеспечения можно выпустить большее число облигаций.

     2. Механизм «прямой оплаты» не  требует сверять стоимость залогового  обеспечения с текущими рыночными ценами, что позволяет избежать расходов на пополнение предмета залога.

     3. Облигация «прямой оплаты» может быть легко приспособлена к требованиям особого графика выплат процентного дохода или срока погашения.

     4. Механизм «прямой оплаты» позволяет эмитенту воспользоваться низкодоходными ипотечными кредитами для получения наличных денежных средств, не продавая активы с убытком.

     5.Облигации  «прямой оплаты», включающие страхование  и резервирование наличных средств,  являются надёжными долговыми  инструментами.

      Ещё одним типом ипотечных ценных бумаг являются залоговые ипотечные обязательства или ЗИО – это многоклассовые облигации «прямой оплаты», имеющие несколько выпусков. Они означают общие обязательства эмитента, обеспеченные ипотеками в различных формах. В состав обеспечения залоговых ипотечных обязательств могут входить:

• Ипотечные ценные бумаги «прямого» действия
• Несекьюритизированные ипотечные кредиты, застрахованные Федеральной жилищной администрацией
• Несекьюритизированные ипотечные кредиты банков или иных институтов обеспеченные исключительно недвижимостью и не застрахованные и не гарантированные правительственными агентствами.

Сочетание всех вариантов.

      Потоки  платежей, генерируемые предметом залога, связаны с потоками платежей по облигации. На каждую дату выплат по облигациям будет  получено достаточно денежных средств  от предмета залога для выплаты всех процентов и части суммы основного долга по облигациям.

      По  залоговым ипотечным обязательствам выплаты по основной сумме производятся отдельно по одному траншу по порядку, а по следующему траншу только после  выплаты по предыдущему траншу. Каждый транш имеет фиксированную дату погашения и определенную купонную ставку. Выплаты по облигациям ранжированы, т. е. выплаты процентов имеют наивысший приоритет, затем идут выплаты по основной сумме долга для первого транша, затем – для второго транша и т. д. После завершения выплат по процентам все оставшиеся в распоряжении денежные средства идут на выплаты основного долга по траншу с наиболее ранним сроком погашения. Этот процесс продолжается до тех пор, пока не будет изъят из обращения последний транш облигации.

      Существуют также «накопительные облигации». По накопительным облигациям выплаты, как суммы основного долга, так и процентов производятся только после того, как будут погашены все предыдущие транши.

      По  существу, такая облигация представляет собой обязательство с отсроченными процентными выплатами. Они напоминают облигации с нулевым купоном до тех пор пока не погашены все предыдущие транши, т.е. серии. По этим облигациям выплачивается вся накопленная на текущий момент сумма, представляющая выплаты, как по процентам, так и по сумме основного долга. Эта сумма складывается из изначального баланса основного долга и накопившихся сложных процентов.

      Преимущество  залоговых ипотечных обязательств заключается в том, что за счёт деления на транши отодвигаются риски досрочного погашения ипотечных кредитов, в связи, с чем степень доходности бумаги пропорциональна степени удалённости рисков. С первых, более доходных траншей часть доходности снимается и переносится на последний транш, обладающий самым большим риском и соответственно, максимальной доходностью.