Ипотечное кредитование

6. Некоторые банки  предлагают открывать семейные  жилищные накопительные счета.  Целью такого счета является  накопление денег на банковском счете для получения ипотечного кредита на приобретение или строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30% стоимости объекта, приобретают право на получение ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

Ипотечные кредитные  продукты, предлагаемые по программе "Дельта Кредит" в России, должны соответствовать  следующим критериям:

- Срок кредита до 10 лет; 

- Сумма кредита от 17 тысяч до 200 тысяч долларов США,  но сумма кредита не должна превышать 70%-80% от стоимости приобретаемой квартиры; - Первоначальный взнос из средств должен быть не менее 20-30% от цены квартиры;

- Каждый месяц необходимо  платить одну и ту же сумму.  В нее входят проценты по  кредиту и часть основного долга. Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% от среднего ежемесячного дохода заемщика после уплаты налогов.

- Квартира может быть  выбрана на вторичном или первичном  рынке при условии, что приобретаемая  квартира оформлена в собственность  на физическое или юридическое лицо. Квартира должна быть расположена в доме с железобетонными или смешанными перекрытиями и в ближайшие 10 лет не подлежащая сносу или капитальному ремонту.

- Фиксированная процентная  ставка;

- Рыночная процентная  ставка для заемщика (в настоящее время на рынке предлагаются ставки от 13 до 15%);

- По каждому кредиту  необходимо страхование жизни  заемщика, страхование квартиры  от рисков утраты, и права собственности  на квартиру.

Срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит по программе Дельта Кредит составляет обычно две недели в отличие от гораздо более длительного времени рассмотрения у других российских кредиторов, так же нет требования по наличию прописки в г. Москве или гражданства Российской Федерации. Не требуются поручительства других лиц. Еще одно отличие программы Дельта Кредит это то, что при выдаче кредита во внимание берется не только официальная заработная плата по справке с основного места работы, но и другие законные схемы получения дохода: доход по банковским депозитам, по страховым выплатам, по ценным бумагам и прочие, подтвержденные виды дохода.

Конкурентом «Дельта  Кредит» является Сберегательный банк Российской Федерации. Условия предоставления кредита:

- Программа Сберегательного  Банка РФ по кредитованию приобретения жилья рассчитана только на физических лиц. Кредит могут получить граждане Российской Федерации, в возрасте от 18 до 70 лет желающие приобрести квартиру, имеющие стабильный постоянный доход;

- У потенциального  заемщика должны быть в наличии  свободные денежные средства для первоначального денежного взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);

- Требуется подтверждение  источников и уровня доходов  заемщика;

- Необходимо, чтобы расходы  на погашение кредита и его  обслуживание (выплату процентов) не превышали 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;

- Приобретать и оформлять  в залог можно любые квартиры, как новые, так и продающиеся  на вторичном рынке;

- Кредиты предоставляются  в рублях и в иностранной  валюте, как наличными деньгами, так и в безналичном порядке путем зачисления суммы кредита на счет заемщика по вкладу "до востребования";

- Процентная ставка  по кредитам в рублях - 18% годовых,  по кредитам в валюте-11% годовых;

- Максимальная сумма  кредита зависит от платежеспособности  заемщика или совокупного дохода семьи (заемщика и его супруга (супруги)) и предоставленного обеспечения, но не может превышать 70% покупной стоимости объекта недвижимости;

- Обязательным условием  для заемщика является вложение  им собственных средств в размере не менее 30% стоимости покупаемой квартиры на банковский счет (первоначальный денежный взнос);

- Срок действия кредита  - до 15 лет.

- В том случае, если  в семье, которая хочет получить  кредит по программе Сбербанка  РФ, есть несовершеннолетний ребенок,  требуется согласование с органами опеки. Соответствующее разрешение должно быть представлено в Банк до заключения договора купли-продажи.

Обеспечение возврата кредита  гарантируется несколькими составляющими:

- залогом приобретаемой  недвижимости (приобретаемая квартира становится собственностью заемщика, но остается в залоге у банка до момента полной выплаты кредита);

- поручительством физических  лиц, имеющих постоянный источник  дохода (это могут быть как  члены семьи Заемщика, так и  другие лица);

- поручительством юридических(ого) лиц(а) - платежеспособных предприятий и организаций - клиентов того отделения Сбербанка РФ, куда подаются документы на получение кредита.

При оформлении кредита  залог имущества обязателен. Кроме  этого, в качестве дополнительного  обеспечения по кредиту необходимо поручительство 4-х физических лиц.

Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными долями с одновременной  уплатой процентов за пользование  кредитом. Это позволяет заемщику легко планировать свой бюджет. Заемщик  и его поручители несут совместную, солидарную обязанность и ответственность за погашение кредита и причитающихся за его пользование процентов за весь период действия кредита.

Программа Сбербанка  РФ по кредитованию приобретения жилья  предусматривает досрочное погашение кредита в любой срок действия кредитного договора. Проценты будут начисляться на непогашенную часть кредита за фактическое время пользование им. После полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение всего долга и выплате процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений распоряжения ею.

Если Заемщик и его  семья становятся неплатежеспособными  и перестают ежемесячно выплачивать  долг и проценты по нему, им придется освобождать заложенное жилье.

Предусматривается два способа выселения: добровольное выселение, либо по решению суда. Квартира, из которой выселяют семью, продается на открытых торгах. Из полученной от покупателя суммы покрываются обязательства Заемщика перед кредиторами (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из нее также покрываются все издержки по продаже жилья. Остаток средств возвращается заемщику и может быть использован для покупки другого жилья.

Еще один банк, который  предоставляет ипотечные кредиты  – Райффайзенбанк. Еще некоторое время назад программа Райффайзенбанка была достойной альтернативой программе Сбербанка: столь же низкий процент, те же 12%. Был даже период, когда Райффайзенбанк выдавал кредиты под 10% годовых, но этот период длился всего две недели, затем, Райффайзенбанк опять стал выдавать кредиты под 12% годовых.

И когда с января 2003 года, Сбербанк снизил процентную ставку, программа Сбербанка стала более  выгодной, с точки зрения процентной ставки. Но отличительной особенностью Райффайзенбанка является то, что не требуются поручители, и нет как в Сбербанке ограничения по возрасту.

Условия кредитования в  Райффайзенбанке следующие:

- 12 процентов годовых; 

- срок кредитования  до 10 лет;

- максимальный размер  кредита зависит от зарплаты  заемщика;

- Ежемесячно заемщик выплачивает одну и ту же сумму;

- Возможность досрочного  погашения (после года);

- Кредитный договор  можно заключить на любой срок  от года до 10 лет. 

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведен к минимуму при правильной оценке платежеспособности заемщика. Отчетливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублевым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.

 

 

 

2.3. Модели привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования.

Проблему привлечения  ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно  считать наиболее значимой для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Слишком “короткие” и  дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать  свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются 2 основные стратегии  привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1. ориентация на “розничные” источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);
2. ориентация на “оптовые” источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К “розничным” источникам кредитных ресурсов можно отнести  также средства на “контрактных”  жилищных накопительных счетах (такие  счета предполагают на первом этапе  накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья).

По ряду причин вклады населения являются наименее возможным  сегодня источником привлечения  долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения  оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

Привлечение ресурсов для  ипотечного кредитования из “оптовых” источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

- кредитные линии,  открытые одним банком или  консорциумом банков;

- средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5-10 лет;

- средства от продажи  целевых облигационных займов.

Один из вариантов  организации эффективно действующей  системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на “оптовых” источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Возможны следующие  модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.

Модель 1. Выпуск банками  ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Организация  рефинансирования банков на вторичном  рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных  облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 4. Заключение банком с юридическими и/или физическими  лицами кредитных договоров под  залог жилья с оформлением  соответствующих закладных.

Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения  инвесторов через систему Общих  фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.

Реализация последней  модели затруднена тем, что в соответствии с п. 3.4 Инструкции ЦБ от 2 июля 1997г. №63 “О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском  учете этих операций кредитными организациями РФ” кредитная организация – доверительный управляющий не может выдавать кредиты (займы) за счет имущества, находящегося в доверительном управлении, а также получать кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего. Тем не менее, решить эту проблему, если в договоре доверительного управления будет указано, что средства доверителя могут быть использованы в ипотечном кредитовании.³⁷