Виды собственности и виды прав на недвижимое имущество

Виды собственности  и виды прав на недвижимое имущество

 

В РФ признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (ст. 212 ГК РФ).

Законодательно устанавливаются  особенности приобретения или прекращения права собственности на имущество, владения, пользования или распоряжения в зависимости от того, находится имущество в собственности граждан или юридического лица, в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности.

Государственная собственность объектов недвижимости предполагает такую систему экономических отношений между гражданами РФ, при которой владение, пользование и распоряжение этими объектами осуществляют органы государственной власти. При этом собственность на объекты недвижимости может быть в нескольких формах:

• объекты недвижимости народнохозяйственного значения
• на уровне того или иного национального образования
• областная или краевая собственность (носит коммунальный характер)
• объекты недвижимости, находящиеся в собственности определенного города, района или села

Частная собственность объектов недвижимости означает обладание частным владельцем исключительными правами владения, пользования и распоряжения. В соответствии со ст.209 ГК РФ право собственности предполагает право владения, распоряжения и использования объектов недвижимости в целях и пределах, не нарушающих права собственников, а также соблюдение ограничений (сервитутов).

Под правом владения понимается юридически обеспеченная возможность иметь у себя данный объект недвижимости, содержать его своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).

Право пользования представляет собой основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования объекта недвижимости путем извлечения из него полезных свойств, его потребления.

Право распоряжения означает аналогичную возможность определения юридической судьбы объекта недвижимости путем изменения его принадлежности, состояния или назначения (отчуждения по договору, передача по наследству, и т.д.).

 

Вещные права лиц, не являющихся собственниками:

1. право пожизненного наследуемого владения земельным участком – предполагает владение собственностью определенным лицом на время его жизни. С введением в силу Земельного кодекса РФ (1 января 2002 года) передача земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения отменена.

2. владение, ограниченное арендой,  предусматривает определенные ограничения  по использованию и распоряжению имуществом, переданным в аренду и оговоренным в договоре аренды. Владелец (арендодатель) сохраняет все права на собственность, за исключением тех, которые переданы арендатору в соответствии с договором аренды.

В случае передачи недвижимости в доверительное управление, доверительный управляющий владеет этой собственностью с определенными целями. Так, в соответствии со ст.38 и с.1026 ГК РФ имущество передается в доверительное управление:

а) органами опеки и попечительства;

б) на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания;

в) на основании договора доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ), заключенного между учредителем управления и  доверительным управляющим.

Государственным или муниципальным  предприятиям недвижимое имущество в виде зданий, сооружений, передаточных устройств передается на праве хозяйственного ведения.

Без согласия собственника (в лице уполномоченного государственного органа) предприятие не имеет право  сдавать это имущество в аренду, отдавать в залог, продавать, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества и распоряжаться иным способом. Государственные (муниципальные) учреждения, а также казенные предприятия, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, также не имеют права распоряжаться этим имуществом без согласия собственника, кроме того, собственник может изъять лишнее, неиспользуемое имущество (как недвижимое, так и движимое) и распорядиться им по своему усмотрению.

2. право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

3. право ограниченного пользования  чужим земельным участком (сервитут) – сервитут может устанавливаться  для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации и др. нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Собственник участка, обремененного сервитутом вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Вещные права на имущество  могут принадлежать лицам, не являющимся собственникам этого имущества.

 

Права и обязанности собственника

Собственник вправе передавать другим лицам свои права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему недвижимым имуществом, оставаясь его собственником, например при сдаче имущества в аренду.

На этом основа и предусмотренная  возможность передать недвижимое имущество  в доверительное управление другому лицу, что не влечет перехода права собственности на переданное имущество.

Собственник недвижимости обязан нести  расходы по содержанию объекта недвижимости (охрана, ремонт, поддержание в должном состоянии и т.п.), если только законом или договором эти расходы или их часть не возложены на иное лицо (например, охрана объекта недвижимости – на специально нанятых лиц или организацию, управление недвижимым имуществом – на управляющую компанию и т.д.).

Собственник недвижимости также несет  риск случайной гибели или порчи  объекта недвижимости, т.е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом. Перенос риска случайной гибели или порчи недвижимого имущества на других лиц возможен по договору собственника недвижимости с ними (по договору аренды).

 

Обладание всем пакетом прав, исключая какие либо ограничения, называется абсолютной частной собственностью. Однако в большинстве случаев имеются правовые ограничения, такие как:

а) контроль со стороны государственных  органов над созданием, использованием недвижимости. Это строительные нормы  и правила, архитектурный надзор, правила дорожного движения, постановления  по зонированию водного и воздушного пространства и т.п. с целью охраны окружающей среды и ее экологии, обеспечения безопасности и здоровья людей, моральных устоев и общего благосостояния общества;

б) право государства отчуждать  недвижимость для общественного  пользования, при этом государство должно гарантировать собственнику недвижимости справедливую компенсацию;

в) выморочное право – передача недвижимости в государственную  собственность в случае, если после  смерти владельца нет наследников  и не оставлено завещание о  порядке использования недвижимости;

г) залог – юридически оформленное  право претендовать на недвижимость и её часть в случае неуплаты в  установленный кредитным договором  срок ссуды, выданной собственнику недвижимости. Владелец недвижимости может выдать документ о праве на его имущество кредитору добровольно (ипотечный заклад), либо взыскание может осуществляться в принудительном порядке.

д) налогообложение – большинство  объектов недвижимости облагается налогами (земельный налог, налог на имущество). Ставки налогов, порядок их уплаты, льготы и санкции за неуплату либо несвоевременную уплату определяются соответствующими нормативными актами;

е) право на получение части прибыли  от использования недвижимости –  чаще всего такое право устанавливается  либо правительством при разработке владельцем недр земли, либо собственником недвижимости при передаче ее в аренду.

 

 

Формы владения недвижимостью

Различают две основные формы владения недвижимостью:

• самостоятельное владение – собственником недвижимости является юридическое лицо, созданное одним учредителем, или физическое лицо;
• совместное владение

Чаще всего единственным собственником  – учредителем юридического лица является государство, которое наделяет создаваемые им организации имуществом – уставным фондом, в котором  наибольшую долю составляют объекты недвижимости.

В случае образования государственного (муниципального) унитарного предприятия  передаваемое ему в качестве уставного  фонда имущество закрепляется на правах хозяйственного ведения, а земельный  участок передается в аренду. При этом предприятие, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество не вправе отчуждать (продавать, дарить, менять и т.п.), сдавать его в аренду, предоставлять в срочное безвозмездное пользование, отдавать под залог, вносить в качестве вклада в уставный вклад создаваемых хозяйственных обществ и без согласия собственника.

В случае создания казенного предприятия, а также государственного учреждения, государство наделяет его имуществом, закрепленным на праве оперативного управления, а земельный участок передается в бессрочное пользование.  В данном случае казенное предприятие, учреждение вправе распоряжаться любым закрепленным за ним имуществом только с согласия собственника.

Совместное владение предполагает, что правами собственности на объекты недвижимости обладают два или более физических и (или) юридических лиц.

Различают следующие виды совместного  владения:

1. совместное долевое владение
2. совместное неделимое владение
3. владение на правах совместной общей собственности.

Совместное долевое владение предполагает, что каждый из собственников владеет определенной частью прав на всю собственность. Это частичное право может передаваться (продаваться) другим собственникам совместного долевого владения или с их согласия третьим лицам. По такому принципу владения создаются хозяйственные общества и товарищества (АО, ООО, полные товарищества, товарищества на вере и др.). Все объекты недвижимости (в т.ч. земельные участки) могут находиться у этих юридических лиц либо в собственности, либо на правах аренды).

Совместное неделимое владение осуществляется таким образом, как  будто все владельцы коллективно  образуют единое целое. При этом ни один из владельцев не имеет установленных  долевых прав (приватизированная  квартира). Смерть одного из владельцев не нарушает единого целого, а лишь уменьшает на одного человека количество владельцев.

Владение на правах совместной общей  собственности – это наиболее распространенная форма совладения имуществом, возникающая при совместной жизни супружеской пары.

Прекращение совместного владения на какой либо объект может возникнуть только по согласию сторон. При этом права на собственность не могут делиться, ни одна из сторон не может передать свои права третьему лицу. После смерти одного из супругов второй приобретает право на самостоятельное владение.