Виды ипотечных кредитов

ИПОТЕКА: ВИДЫ ИПОТЕЧНЫХ  КРЕДИТОВ

В настоящее время  в России существует несколько видов  ипотечного кредитования, довольно значительно  отличающихся друг от друга видом  недвижимости, под которую можно  получить кредит, условиями кредита, особенностями их получения.

Условно все действующие  виды ипотечного кредитования можно  разделить на две больших группы:

• покупка на первичном рынке;
• покупка на вторичном рынке недвижимости.

1. Квартира в кредит на первичном рынке

При покупке квартиры в новостройке в кредит возникают  некоторые сложности. Банк дает деньги под залог квартиры. При этом возникает  вопрос: что будет предметом залога, если квартиры еще нет?

Главный минус новостройки - длительное оформление в собственность. Иногда кредит на приобретение новостройки  можно получить, но далеко не во всех банках, занимающихся кредитованием. И  даже если банк готов кредитовать  покупку новостройки в принципе, каждая конкретная сделка рассматривается  особо. Принятие решения зависит  от того, кто является инвестором, застройщиком, какие представлены документы, каковы сроки сдачи объекта и сроки  передачи квартиры в собственность.

2. Квартира в кредит на вторичном рынке

Покупатель квартиры сразу же становится собственником, поэтому оформление сделки на вторичном  рынке, как правило, менее длительное.

Трудности, с которыми может столкнуться покупатель квартиры на вторичном рынке, обусловлены  двумя факторами:

незарегистрированной  перепланировкой - если продавец ее не зарегистрировал, банк вправе отказать в выдаче кредита;

кто когда жил  в квартире и куда выбыл, кто стал собственником из числа тех, кто  в ней жил, а кто не стал и почему.

3. Кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости

Данный вид кредита  называют ломбардным и его часто  используют для частичной оплаты новой квартиры. При данном виде кредита заемщик продает имеющуюся  у него квартиру или получает кредит под ее залог. Этот вид ипотеки  очень удобный и сегодня занимает значительную долю в общем количестве ипотечных сделок.

Например, заемщик  имеет недвижимость, которую хочет  продать, а часть вырученных денег  использовать для первоначального  взноса по ипотеке при покупке  новой, более дорогой недвижимости.

Банки предлагают воспользоваться  кредитом, согласно которому оформляется  кредит на покупку недвижимости под  залог имеющейся и приобретаемой  недвижимости, а в дальнейшем, как  правило, в течение нескольких месяцев, старая квартира продается и производится частично досрочное погашение кредита, равное изначально оговоренному первоначальному  взносу. В результате заемщик не оказывается без жилья совсем: сначала он покупает новую квартиру и лишь потом продаете старую.

Другой  пример. У заемщика нет подтвержденного дохода, но имеется недвижимость, которую он готов использовать в виде залога.

Банки вам также  предложат оформить кредит и использовать имеющуюся недвижимость в качестве дополнительного залога или оформить небольшой кредит под залог имеющейся  недвижимости, использовать средства от кредита для первоначального  взноса и оформить ипотеку под  залог приобретаемой недвижимости. Это дает возможность заемщику оформить кредит на большую сумму, чем необходимо для покупки недвижимости.

При необходимости  заемщик может также досрочно погасить первый небольшой кредит и  снять залоговое обременение  с данной недвижимости.

4. Социальная ипотека

Это проект направлен  на обеспечение жильем социально  не защищенных граждан, а также очередников, которые не могут приобрести квартиру по программе коммерческой ипотеки. Участниками программы социальной ипотеки могут стать очередники, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Социальная ипотека  будет существовать в двух видах. Во-первых, для очередников, когда  первый взнос осуществляется не семьями, а городом в виде безвозмездной  субсидии в зависимости от того, сколько времени является семья  очередником. Кредит предоставляется  на срок от 3 до 30 лет. Во-вторых, при  другом режиме ипотечного кредитования кредиты на квартиру предоставляются  по ценам себестоимости строительства. Через 6 месяцев после получения  кредита его получателю разрешается  досрочно вернуть деньги без штрафных санкций и выплаты оставшихся процентов.

5. Ипотека для молодой семьи

В последнее время  появляются более доступные молодым семьям банковские продукты.

Во-первых, это ипотечные  кредиты для молодых семей, в  которых возраст хотя бы одного из супругов не более 30 лет. Существенным плюсом здесь будет то, что если в такой семье есть ребенок, то первоначальный взнос будет минимальный - всего 10%. Также при рождении ребенка  могут предоставляться отсрочки в погашении долга до 5 лет с  увеличением общего срока кредитования.

Во-вторых, существуют банковские продукты, разработанные  специально для тех, у кого нет  достаточных накоплений, но уже имеется  перспективная работа. Первоначальный взнос в этом случае составит 5%, причем до выплаты четверти стоимости квартиры базовая ставка, как правило, ниже, чем в последующие периоды. Важная отличительная черта таких программ заключается в том, что кредит предоставляется на максимальное количество лет, разрешенных на рынке, - по различным программам от 10 до 25 лет. 

Еще одно немаловажное преимущество всех таких ипотечных  кредитов состоит в том, что ипотечный  кредит можно получить, начиная с 18 лет.

По сравнению с  другими, эта программа при расчете  суммы кредита может учитывать  не только доходы супругов-заемщиков, но и их родителей, чем и пользуются заемщики в большинстве случаев. Ведь родители у молодой семьи, как правило, в возрасте 45 - 50 лет и лет 10 могут полноценно работать, помогая детям купить собственное жилье