Стратегический анализ динамики развития ипотечного кредитования

На четвертом этапе банк заключает  с заемщиком кредитный договор. При  заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными  Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и размер банковского процента;

- порядок и сроки выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения процента;

- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора. 

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

- выдачу кредита в порядке,  предусмотренном в кредитном договоре.

- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

3.2. Модели привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования

Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного ипотечного кредитования в России.

Слишком “короткие” и дорогие привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются 2 основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1)    ориентация на “розничные” источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

2)   ориентация на “оптовые” источники кредитных ресурсов (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К “розничным” источникам кредитных ресурсов можно отнести также средства на “контрактных” жилищных накопительных счетах (такие счета предполагают на первом этапе накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения ипотечного кредита в этом же банке для приобретения жилья).

По ряду причин (например, потеря доверия к большинству банкам со стороны населения после августа 1998г.) вклады населения являются наименее возможным сегодня источником привлечения долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Кроме того, вклады населения оказываются наиболее мобильными при появлении любой негативной информации о банке, а законодательство обязывает банки выдавать вклады по первому требованию вкладчика, если даже это требование нарушает условия договора с банком.

Привлечение ресурсов для ипотечного кредитования из “оптовых” источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

-   кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков;

средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5-10 лет;

-   средства от продажи целевых облигационных займов.

Один из вариантов организации эффективно действующей системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан на “оптовых” источниках, формирующихся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения таким образом проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке – специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного кредитования или иному оператору вторичного рынка. Таким образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.

Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.

Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 4. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных.

Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему Общих фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.

Реализация последней модели затруднена тем, что в соответствии с п. 3.4 Инструкции ЦБ от 2 июля 1997г. №63 “О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РФ” кредитная организация – доверительный управляющий не может выдавать кредиты (займы) за счет имущества, находящегося в доверительном управлении, а также получать кредиты (займы) в качестве доверительного управляющего. Тем не менее, решить эту проблему, если в договоре доверительного управления будет указано, что средства доверителя могут быть использованы в ипотечном кредитовании.

Заключение

Таким образом, ипотечное кредитование – это сложный финансово-кредитный институт, в рамках которого принимают участие множество субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Но несмотря на это основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения.

С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости должны получить основная часть потенциальных заемщиков.

Основной принцип организации ипотечного кредитования состоит в том, что механизмы ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке.

Независимо от того, какая модель ипотеки приживется в России — американская двухуровневая или европейская накопительная, — их развитие оправдано только при избыточном предложении на рынке недвижимости.

Сегодня на рынке ипотечного кредитования  сложилась такая ситуация, что ипотечные программы на рыночных условиях представлены большей частью в Москве и немного в Санкт-Петербурге. Ипотечный рынок, если можно так выразиться, сегодня монополизировали четыре наиболее крупных рыночных операторов – Сбербанк, Дельта Кредит, и агентства – Московское ипотечное агентство и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Это можно объясняется тем, что коммерческим банкам не выгодно выдавать долгосрочные ипотечные кредиты без их дальнейшего рефинансирования.

Но для массового развития ипотеки в целом по России необходимо обратить взоры на регионы.  Как правило, деятельность коммерческих банков по ипотечному кредитованию в регионах должна быть конкурентоспособной, но в настоящее время этот принцип не реализуется на практике.  Для массового развития ипотечного кредитования на первых этапах внедрения программ необходима поддержка со стороны государственных структур. Поддержка ипотечных схем строительства со стороны АИЖК сулит рынку новые приятные перспективы. Возможность рефинансировать «инвестиционные» ипотечные кредиты означает, что в схемы с участием застройщиков могут быть привлечены длинные деньги. Значит, дешевле будут ставки по такого рода кредитам, дешевле, доступнее станет сама жилая недвижимость.

Принятие ряда законов и нормативных правовых актов действительно можно считать решающим шагом в направлении развития вопросов ипотечного кредитования, однако надо отметить, что на сегодняшний день наше законодательство еще достаточно противоречиво и страдает слабостью юридической проработки принимаемых законов.

Для совершенствования системы банковского ипотечного кредитования необходимо решить ряд проблем – юридического (правового) характера, экономического и организационного плана. Поскольку на сегодняшний день развитие института ипотеки тормозится противоречиями в законодательстве, неразвитостью вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов), высокой стоимостью кредитных ресурсов для заемщиков, недостаточным уровнем доходов основной массы населения и др., то пока не будут расставлены все точки над и, об эффективности и массовом развитии банковского ипотечного кредитования и нечего говорить. Решение этих проблем носит общий характер, и в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти как в целом в РФ, так и на региональном уровне.

Усилия законодателей должны быть направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как Госстрой России, ФКЦБ, Банк России. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.

Надо отметить, что все предпосылки для развития ипотечного кредитования есть, наметилась тенденция по увеличению объемов кредитования (пусть и незначительная). Задача города – содействовать развитию этого механизма, создавать условия, вовлекать в этот процесс горожан.

Несмотря на существующие проблемы и препятствия, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок. В случае получения определенных гарантий со стороны государства, и поддержания темпов экономического роста на стабильном уровне, я думаю, в ближайшие несколько лет ипотечное кредитование станет одним из основных направлений бизнеса значительного числа коммерческих банков, в первую очередь – региональных.

Список литературы

1.     Владимир Пономарёв. Система ипотечного кредитования.// Экономика России: ХХI ВЕК, октябрь 2003.//

2.      Гражданский Кодекс Российской Федерации (в ред. от 10.01.2005  №15-ФЗ).

3.     Федеральный закон от 16.07.1998 года  № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 05.02.2004 №1-ФЗ).

4.  Гарипова З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело. – 2004. №1. – С.20-24.

5.      Еременко А. Будущее - за ипотекой! // Регион Сургут. – 2004. -14 апр.

6.      Матюхин Г.Г. Ипотека. Теория и практика // Банковское дело. – 2005. №4. С. 17-20.

7.     Мурычев А. Ипотечное кредитование в регионах России– проблемы развития // Материалы Международной практической конференции "Ипотека в России". –М., 2005

8.     Урчукова Ж..М. Процесс становления ипотечного кредита в России: анализ и систематизация основных тенденций развития ипотеки // Материалы учебно-консультационной ипотечной школы. – М., 2004.

9.  Шаккум М.П. Проблемы ипотечного кредитования в России //Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование.-2004.-№4.-С.7-9.

10.  Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб: Юридический центр «Пресс», 2003

11.    www.rusipoteka.ru

12.    www.sibgazbank.ru

38