Организация и этапы оценки недвижимости

       12. Заказчик обеспечивает личное  ознакомление эксперта-оценщика  с объектом недвижимости и  возможность анкетирования администрации.   

       Предварительный осмотр объекта и заключение Договора оценки — вторая стадия процесса оценки, состоящая из осмотра объекта, ознакомления с исходной информацией о нём и установления источников её возникновения, составления и подписания Договора на экспертную оценку с приложением к нему — заданием на оценку и разработка календарного плана.

       Заказчику необходимо знать, что чем более  полную и подробную информацию об объекте он предоставит Эксперту, тем в большей мере оценочная  стоимость объекта будет соответствовать  истине. Иногда заказчик просит Эксперта срочно провести оценку недвижимости и последний соглашается сделать эту работу, не выезжая на объект.

       Это одно из самых серьёзных нарушений  норм профессиональной деятельности оценщика.

       После осмотра объекта и переговоров обычно заключается Договор между заказчиком и Экспертом, в котором оговариваются права и обязанности сторон, стоимость услуг по оценке, сроки выполнения работ, условия конфиденциальности взаимопредставляемых данных и документов и другие особые условия, которые обе стороны сочтут необходимым включить в Договор. К Договору прилагается задание, содержащие наименование заказчика и Эксперта, определение предмета и даты оценки, цели и функции оценки, вида (видов) оценочной стоимости, ограничительных условий и предположений.

       На  этом этапе разрабатывается план оценки. Разработка плана оценки необходима, чтобы избежать дублирования, сократить затраты труда и время оценки. План помогает сконцентрироваться только на тех факторах, которые действительно определяют цену объекта.

       Решающим  шагом в составлении плана  оценки является подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит  от сложности решаемой проблемы, суммы  ожидаемых расходов, юридической  надежности работы и от набора предоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта.  

       3 этап - это сбор  и анализ данных.  

       Надежность  выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. В процессе поиска и проверки исходных данных оценщику необходимо ответить на следующие вопросы:

       1. Все ли собранные данные необходимы для целей оценки? Посторонняя или избыточная информация, включенная в отчет об оценке, не повышает достоверность результата.

       2. Имеют ли полученные данные  подтверждение? Для этого оценщику  необходимо лично осмотреть объект, получить подтверждение информации осведомленных лиц о продажах сопоставимых объектов: убедиться, что финансовые показатели, использованные при подсчете ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными по сходным объектам, имеющимся на рынке.

       3. Есть ли основания полагать, что данные неточны? В процессе обработки данных необходимо выявить и устранить возможные искажения или отклонения.

       Данные, которые необходимо собрать, учитывают  следующие факторы: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки. Такая база данных может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера, таких как: «Экономика и жизнь», «Российский экономический журнал», «Финансовые известия», «Эксперт» и др. или получена по международной компьютерной сети Интернет. Важно также найти данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости.

       К специальным данным следует отнести  документы на право владения имуществом (титул), данные о государственной  регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости и др. 

       4 и 5 этапы.

       Выбор методологии оценки. Оценка права пользования  или владения земельным  участком.  

       Оценка  стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:  

       •      затратный подход;

       •      сравнительный подход;

       •      доходный подход.  

       Затратный подход исходит из предположения, что  благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в  которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и  строительство сходного по потребительским свойствам здания.

       Сравнительный подход основан на предположении, что  разум ный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую  он может приобрести на открытом рынке  объект аналогичной полезности. Определение  стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

       Доходный  подход основывается на утверждении, что  разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый  объект недвижимости принесет в будущем  в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

       Каждый  подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида стоимости, характеристик объекта  оценки, информации по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости и т.д. выбирает один или несколько  методов оценки в рамках каждого подхода. Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке.  

        6, 7, и 8 этапы. Оценка  улучшений (зданий, сооружений и т.  д.) с применением  нескольких подходов.   Согласование результатов  оценки, полученных  с помощью различных подходов.    Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику. 

       Анализ  лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего вари анта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

       Понятие наиболее эффективного использования  недвижимости является рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа  стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, который отвечает четырем критериям:

       - юридическая допустимость или  разрешенность

       - физическая осуществимость

       - финансовая обеспеченность 

       - максимальная стоимость объекта. 

       Для определения наиболее эффективного использования земельного участка оценщик использует две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается как незастроенный (условно свободный) и анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже существующими строениями.

       Анализ  наиболее эффективного использования  незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих  сохранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка (разделение или  укрупнение), а также продажу.

       Наиболее  эффективное использование земельного участка с существующими строениями заключается в сравнении вариантов  сохранения назначения объекта, сложившегося на дату проведения оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный (частичный) снос, а также сочетание этих вариантов.

       Проверка  финансовой осуществимости требует  расчета затрат на реализацию каждого  рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использования основана на анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного варианта использования, а также капитализированная общая стоимость недвижимости.

       Выводы  по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета. Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант использования и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также указать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т. д.

       Согласование  предварительных  результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости.

       Согласование  результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.

       На  данном этапе оценки прежде всего  необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления  математических и логических ошибок, которые увеличивают степень  расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

       Процедура согласования проверенных результатов  определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и  методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

       Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

       С учетом вышеизложенного, оценщиком  принимаются коэффициенты весомости  промежуточных результатов, полученных на основе использования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами.

       При подготовке отчета оценщик обязан объяснить  причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.  

       Составление отчета об оценке.

       На  последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного  в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Отчет об оценке имеет развернутую форму.

       Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном задании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате и позволяет заказчику понять действия, стоящие за выводами оценщика в отношении стоимости.

       Развернутая форма подробно и аргументирование излагает задание на оценку, характеризует отобранную и аргументированную информацию, обосновывает примененные методы оценки и проведенные расчеты, а также определяет окончательный результат стоимости, представленный единым значением, или диапазоном.

       Указанная в отчете величина стоимости является субъективным мнением  оценщика о наиболее вероятном денежном эквиваленте предполагаемой сделки, основанном на изучении и анализе необходимой информации, расчетах и зависящем от его опыта и квалификации.

       Действующий в Российской Федерации Закон  об оценочной деятельности в статье 11 устанавливает общие требования к содержанию и оформлению отчета. Стиль изложения сведений, обоснований, определений и расчетов не должен допускать неоднозначного толкования.

       Своевременно  составленный в письменной форме  и переданный заказчику отчет  об оценке является свидетельством надлежащего  исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.