Общая характеристика доходного подхода

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 16 Марта 2013 в 21:57, доклад

Краткое описание

Оценка бизнеса использует следующие основные подходы к оценке бизнеса - затратный,
доходный и сравнительный. Все подходы к оценке бизнеса предполагают применение
специфических методов и примеров, а также требует соблюдения своих условий, наличия
достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо
настоящее положение фирмы (сравнительный, рыночный подход), либо её прошлые
достижения (затратный подход), либо её будущие результаты, т.е. ожидаемые в будущем
доходы (доходный подход). В связи с этим результат, полученный на основе обобщения всех
трёх подходов оценки бизнеса, является наиболее обоснованным и объективным.

Скачать целиком (287.29 Кб) Сколько стоит заказать работу?
Содержимое работы - 1 файл

Obschaya_kharakteristika_dokhodnogo_podkhoda (2).pdf

— 299.47 Кб (Скачать файл)
Page 1
Общая характеристика доходного подхода
 Вступление:
Оценка бизнеса использует следующие основные подходы к оценке бизнеса - затратный,
доходный и сравнительный. Все подходы к оценке бизнеса предполагают применение
специфических методов и примеров, а также требует соблюдения своих условий, наличия
достаточных факторов. Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо
настоящее положение фирмы (сравнительный, рыночный подход), либо её прошлые
достижения (затратный подход), либо её будущие результаты, т.е. ожидаемые в будущем
доходы (доходный подход). В связи с этим результат, полученный на основе обобщения всех
трёх подходов оценки бизнеса, является наиболее обоснованным и объективным.
В практике операций с оценкой бизнеса встречаются самые различные ситуации. При этом
каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы к оценке
бизнеса и методы. Для правильного выбора методов предварительно классифицируют
ситуации оценки с использованием и т.д. При этом если на рынке, обращаются десятки или
сотни объектов, целесообразно применение сравнительного метода. Для оценки сложных и
уникальных объектов предпочтительнее затратный метод.
Рыночная стоимость предприятия (бизнеса) во многом зависит от того, каковы перспективы
его деятельности, поэтому оно оценивается на основе своего коммерческого потенциала
(например, бензозаправочная станция, торговый центр или мотель). Объем продаж бензина,
количество постояльцев в гостинице являются источниками дохода, который после сравнения
со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного
предприятия. Такой подход к оценке называется доходным.
Доходный подход
Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанная
на определении и обосновании ожидаемых доходов от объекта оценки в прогнозном периоде,
выбранном для обоснования этих доходов. Идея доходного подхода заключается в том, что
стоимость объекта оценки приравнивается к стоимости или величине того дохода, которой эта
недвижимость может генерировать.
Определение стоимости бизнеса (100% пакета акций) доходным подходом основано на
предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный объект сумму,
большую, чем текущая стоимость будущих доходов от его использования. Собственник акций
не продаст свой пакет по цене, которая ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих
доходов.
Данный подход оценки считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных
мотивов, поскольку любой инвестор, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток
будущих доходов.
Чтобы применить доходный подход, надо спрогнозировать будущие доходы на несколько лет
эксплуатации объекта. По сложившейся практике, в странах с развитой рыночной
экономикой, прогнозный период для оценки предприятия может составлять, в зависимости от
целей оценки и конкретной ситуации, от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, где
велик элемент нестабильности, и адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднены,
допустимо сокращение прогнозного периода от 3 до 5 лет.
Принципы доходного подхода
Page 2

Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из
которых, а также факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих
принципах:
 Принцип
Сфера влияния
 ОЖИДАНИЯ
(основной принцип, на котором
базируется оценка по доходу)
Ценообразующие факторы
Характеристика дохода
Характеристика капитала
Коэффициенты
ЗАМЕЩЕНИЯ
Выбор и анализ объектов-аналогов
Анализ альтернативных инвестиций
СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Учёт и анализ факторов:
Полезность;
Дефицитность;
Конкурентоспособность;
Доступность рынка капитала;
Монопольный, государственный контроль,
Деловая активность;
Характеристики населения
ПРЕДЕЛЬНОЙ ПРОДУКТИВНОСТИ
(баланса, вклада)
Анализ объекта недвижимости:
Экономическое соответствие элементов
недвижимости;
Её использование и тип землепользования
Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным
заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о
недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как
основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и
затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно
определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются
при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации
используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.
Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от других подходов к
оценке основан на прогнозных данных.
Методы доходного подхода
При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставятся будущие доходы от
эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования как основной
фактор, определяющий современную величину стоимости объекта. В исчислении совокупного
дохода от объекта за ряд лет его жизни, в методах доходного подхода используют приемы,
известные из теории сложных процентов.
Page 3

Методы доходного подхода (метод капитализации и дисконтирование денежных потоков)
опираются на такие отмеченные выше принципы, как принцип ожидания, учета факторов
производства, наилучшего и полного использования, вклада.
Несомненным достоинством этих методов является возможность комплексной, системной
оценки, когда нужно оценить не отдельные машины на предприятии, а весь операционный
имущественный комплекс, включающий весь парк взаимосвязанного оборудования.
Применение методов доходного подхода сталкивается с тем ограничением, когда
затруднительно оценить чистый доход непосредственно от оцениваемого объекта в силу того,
что этот объект не производит конечной продукции или конечных услуг или в большей
степени имеет социальное, чем экономическое значение.
Сначала рассчитывают чистый доход от функционирования всей производственно-
коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость всей системы и из неё тем или
иным образом выделяют стоимость машинного комплекса, либо сначала вычленяют из суммы
чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создаётся машинным комплексом, а уже
потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.
В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:
• Прямой капитализации доходов:
Метод капитализации применяется к тем предприятиям, которые успели накопить активы
в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными словами, этот метод
наиболее адекватен оценке "зрелых" по своему возрасту предприятий.
Процесс определения рыночной стоимости компании методом капитализации дохода
проводят в несколько этапов:
1) выбор вида дохода, который будет использоваться в качестве базы для оценки, а
также определение длительности прогнозного периода;
2) анализ и прогнозирование доходов и расходов предприятия;
3) определение ставки капитализации;
4) капитализация доходов;
5) внесение заключительных поправок.
• Дисконтированных денежных потоков (или дивидендов):
Метод дисконтированных денежных потоков ориентирован на оценку предприятия как
действующего, которое и дальше предполагает функционировать. Он более применим для
оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для
капитализации в дополнительные активы, на которые, тем не менее, имеют перспективный
продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с
существующими и потенциальными конкурентами. Метод ДДП является частным случаем
капитализации дохода.
Дисконтирование – это удешевление будущих денег при приведении их к деньгам
сегодняшним. Дисконтирование исходит из того, что капитал в обороте как бы
самовозрастает и от этого деньги удешевляются.
Метод ДДП наиболее часто применяется в российской практике, поскольку рассчитан на
предприятия с нестабильным потоком доходов. Оценка рыночной стоимости основана на
расчете суммарной текущей стоимости будущих денежных потоков, включая остаточную
стоимость.
Page 4

В этом случае денежный поток прогнозируется на период, в течение которого темпы
развития компании предположительно будут неравномерными.
Основные этапы расчета стоимости предприятия методом дисконтированных денежных
потоков:
1) определение длительности прогнозного периода;
2) выбор модели денежного потока;
3) расчет денежного потока для каждого прогнозного года;
4) определение ставки дисконтирования;
5) расчет остаточной стоимости;
6) расчет суммарной дисконтированной стоимости денежных потоков предприятия в
прогнозном и постпрогнозном периодах;
7) внесение заключительных поправок.
Особенностью методов дисконтированных денежных потоков и их главным достоинством
является то, что они позволяют учесть несистематические изменения потока доходов,
которые нельзя описать какой-либо математической моделью. Данное обстоятельство
делает привлекательным использование метода дисконтированных денежных потоков в
условиях российской экономики, характеризующейся сильной изменчивостью цен на
готовую продукцию, сырье, материалы и прочие компоненты, существенным образом
влияющие на стоимость оцениваемого оборудования.
Еще одним аргументом, выступающим в пользу применения метода дисконтированного
денежного потока, является наличие информации, позволяющей обосновать модель
доходов (финансовая отчетность предприятия, ретроспективный анализ оцениваемого
предприятия, данные маркетингового исследования рынка, планы развития компании).
Метод дисконтирования является одним из вариантов доходного подхода к оценке машин
и оборудования. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой
посылке, что стоимость объекта равна текущей стоимости будущих доходов, которые
принесет эта собственность. Сущность данного метода выражается формулой:
Е1 , Е2, Еn – чистый доход, производимый системой в каждом прогнозном году;
r – ставка дисконта;
Sn – стоимость реализации актива в конце прогнозного периода;
Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям:
• Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя
(инвестора)
• Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ
• Способность учитывать конкурентные колебания
• Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его
стоимость
o Месторасположение
o Размер
o Потенциальная доходность
Методы доходного подхода имеют как сильные, так и слабые стороны.
Page 5

К сильным сторонам относятся:
• Отражает интересы покупателя (инвестора);
• Возможность выполнять общую оценку машинных комплексов; К недостаткам относятся;
• Возможность оценки только объектов, приносящих доход;
• Сложность выделение дохода приходящего на единицу оборудования;
• Низкая достоверность экономической информации (неадекватная отчётность);
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена
способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах
происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с
учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь
способом преобразования потоков дохода.
При использовании методов капитализации доходов в стоимость недвижимости
преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода
дисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования за ряд
прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного
периода.
Задача
ЧОД за первый год составил 100 000 у. е. Ожидается его ежегодный рост на уровне 2%. Объект
будет продан на рынке по завершении 5-го года по цене, основанной на 9% ставке
капитализации для реверсии, примененной к ЧОД за 6-ой год. Оцените стоимость продажи
объекта.
Решение:
Продажа = ЧОД * i * r,
Где i – рост цен, r – ставка капитализации.
100 000 * (1 + 0,02) * 6 * 1,09 = 122 752 у. е.

Информация о работе Общая характеристика доходного подхода