Контрольная работа по «Рынок недвижимости. Ипотека»

Контрольная работа

     по  дисциплине «Рынок недвижимости. Ипотека» 

     Первый  блок задач по разделу оценка недвижимости 

     Задача 2.Я,Самигуллина,Карпова 

     Объект  оценки приносит владельцу доход  в размере 1200000 д.е. в конце каждого  года в течении 5 лет после чего ожидается его продажа за 5000000. Определить стоимость объекта и ставку  капитализации, при условии, что ставка дисконтирования = 10%. 

     Решение 

      Метод ДДП позволяет оценить стоимость  недвижимости на основе текущей стоимости  дохода, состоящего из прогнозируемых денежных по-токов и остаточной стоимости. Для расчёта ДДП необходимы следующие данные:

• длительность прогнозного периода;
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• ставка дисконтирования.

      Алгоритм  расчёта методом ДДП:

1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода — 5–10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3–5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков. При оценке недвижимости методом ДДП рассчитываются несколько видов дохода от объекта:
1. потенциальный валовой доход;
2. действительный валовой доход;
3. чистый операционный доход (ЧОД);
4. денежный поток до уплаты налогов;
5. денежный поток после уплаты налогов.

 

     Расчёт  стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:  

      , 

     где    PV ― текущая стоимость;

     Ci ― денежный поток периода t;

     i ― ставка дисконтирования денежного потока периода t;

     М ― остаточная стоимость.

     n ― число периодов (шаг расчёта). 

     1. ;

     2. ;

     3. ;

     4.

     5.  

      . 

      , 

     Стоимость объекта 

     4548944,1+3104606,6=7653550,7 (д.е.) 

     Доходный  подход основан на утверждении, что стоимость недвижимости, в которую  вложен  капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

     Капитализация дохода ― это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

     Базовая формула доходного подхода: 

     

где    С (V) ― стоимость недвижимости;

     ЧД (I) ― ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период эксплуатации;

     К (R) ― норма дохода или прибыли. Это коэффициент или ставка капитализации. 
 
 
 

       

     Таким образом, стоимость объекта составляет 7653550,7 д.е., ставка капитализации 59,44%. 

     Второй блок задач посвящен расчету ипотечной постоянной и определения стоимости заемнонго капитала для заемщика. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Вариант 2-Карпова 

     Ипотечный кредит на сумму 175000 руб выдан на 12 лет при 9 % годовых и ежегодных платежах. Плата  оформление кредита составляет 1,5 % от суммы кредита. За досрочное погашение кредита предусмотрен штраф размере 4 %.

     Определить  действительную норму процента по кредиту (стоимость заёмного капитала для заёмщика) условии его досрочного погашения в конце 7 года. 

     Решение 

     1.      

2. Определим множитель платежа:

    

3. Определим стоимость аннуитента:

175000 0,1397= 24438,87 руб.

4. Составим отчет обслуживания кредита:

 

5. Определим плату за обслуживанием кредита:

175000∙0,015=2625,0 руб.

6. Рассчитаем размер штрафа за досрочное погашение кредита:

95058,7∙4%=3802,4 руб.

7. Определим реальную  сумму кредита за 7 лет:

(24438,9∙7)+2625,0+3802,4+95058,7=272558,1

8. Определим действительную норму процента по кредиту при условии его досрочного погашения:

24438,9∙12=293266,4 руб.

272558,1/293266,4 =0,929

0,929 + 9 = 9,929 %

    Ответ: 9,929 % действительная норма процента по кредиту (стоимость заемного капитала для заемщика) при условии его досрочного погашения в конце 7 года. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Вариант 6 Я,Самигуллина 

     Ипотечный кредит на сумму 500000 руб. выдан на 13 лет при 8 % годовых и ежегодных платежах Плата при оформление кредита составляет 1 % от суммы кредита. За досрочное погашение кредита предусмотрен штраф в размере 2 %.

     Определить  действительную норму процента по кредиту (стоимость заёмного капитала для заемщика) при условии его досрочного погашения в конце 11 года. 

     Решение 

     1.      

2. Определим множитель платежа: 

    

3. Определим стоимость аннуитента:

500000 0,1265= 63260,9 руб.

4. Составим отчет обслуживания кредита:

 

5. Определим плату за обслуживанием кредита:

500000∙0,01=5000,0 руб.

6. Рассчитаем размер штрафа за досрочное погашение кредита:

83729,1∙2%=1654,8 руб.

7. Определим реальную  сумму кредита за 11 лет:

(63260,9∙11)+5000,0+1654,8+83729,1=786273,6

8. Определим действительную норму процента по кредиту при условии его досрочного погашения:

63260,9∙13=822391,7 руб.

786273,6/822391,7 =0,956

0,956 + 8 = 9,929 %

    Ответ: 8,956 % действительная норма процента по кредиту (стоимость заемного капитала для заемщика) при условии его досрочного погашения в конце 11 года.