Классические модели ипотечного кредитования как результат эволюции товарно-денежных отношений на рынке недвижимости

      Кассы имеют возможность выдавать кредиты  по  ставкам  ниже  рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже  рыночных.  Дело  в  том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс  являются  одни и те же люди - члены кассы. Низкая доходность депозита - своего  рода  плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке.

      Название "немецкая система"  очень условно. Аналогичные   сберегательно- ипотечные учреждения существуют во  многих  странах  мира.  Во  Франции  эти структуры  называются  Caisse  d`epargne  logement,   в   Великобритании   - строительные общества (building societies), в  США  -  ссудно-сберегательные ассоциации (savings and  loan  associations)  и банки взаимных  сбережений (mutual savings banks).

      Взаимодействие с кассой делится  на два периода - период  накопления  и

период кредитования.  Сначала  вкладчик  -  член  кассы  заключает  контракт

(отсюда название  контрактная  сберегательная  система),  согласно которому

берет на себя обязательство  вносить в течение определенного  времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой  ставке.  Сумму ежемесячных  выплат  и  срок  накопления   он   выбирает   сообразно   своим возможностям  и  потребностям.  Касса  в  свою   очередь   берет   на   себя обязательство предоставить ему по  окончании  периода  накопления  ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии bausparkasse  уже  много  лет  стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по  ставке  5% при  колебании  рыночных  ставок  на  такие  кредиты,  выдаваемые   обычными банками, от 7 до 12% годовых.

      Период  кредитования  начинается,   когда   член   кассы   накапливает

приблизительно  половину той суммы, что нужна  на  покупку жилья.  Затем он получает накопленное и еще  столько  же  в  качестве  кредита.  На  все  эти средства член кассы покупает квартиру,  оформляет  ее  в  залог  и  начинает выплачивать  кредит.  Из-за  невысокой  ставки  процента  суммы  ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно  такими  же,  какими  были  его ежемесячные накопительные взносы.

      Условия  контракта  основаны   на   расчете,   призванном   обеспечить

соответствие  пассивов и активов кассы по сумме  и срокам. Поэтому в  контракт вводится понятие минимального срока накоплений  (в  разных  bausparkasse  он составляет от полутора  до  двух  лет)  и  условие,  что  накопления  должны достичь  размера,  соответствующего  так   называемому   оценочному   числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.

      Основным  достоинством  системы   является  ее   полная   прозрачность.

Согласно  германскому  закону  о  строительно-сберегательных   кассах,   эти

организации не могут осуществлять никаких активных  операций,  кроме  выдачи ипотечных кредитов своим членам.  Таким  образом,  в  отличие  от  вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на  какие  нужды и насколько рискованно  используются  его  средства,  вкладчик  bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в  случае дефолта   какой-то   член   кассы   решает   воспользоваться   лазейками   в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится  иметь дело не только с судом,  но  и с другими членами кассы,  вполне  резонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги.

      Большим  преимуществом  этой  системы  в   наших   условиях   является

отсутствие  необходимости  требовать  от  будущего  заемщика   подтверждения платежеспособности. В самом деле, если  человек,  по  документам  получающий 200 долларов в месяц, исправно в течение полутора лет вносил  ежемесячно  по 500 долларов, то можно предположить, что он и в дальнейшем  сможет  делать это.

      Итак, "немецкая" система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами может быть легко внедрена в России. Кстати, имеется богатый опыт ее  использования в бывших соцстранах, таких  как  Словакия,  Чехия  и  Венгрия.  В  Словакии, например, система ипотечных касс за пять лет охватила 20% населения.

      Однако это вовсе не означает, что  контрактная  сберегательная  модель

ипотеки идеальна.

      Во-первых, в условиях значительного  подъема рыночных процентных  ставок возрастает риск  изъятия  членами  накопительных  касс  своих  низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы,  даже  потеряв возможность получить  дешевый  ипотечный  кредит.  Скачок  средних  рыночных ставок по депозитам в США с 8% годовых в  1978-м  до  20%  в  1980-м  вызвал массовый отток средств из savings & loan associations  и послужил  причинной банкротства многих из них.

      Вторая группа  рисков  заключается   в  возможности  снижения  реальных

заработков членов кассы и, соответственно, их  способности  гасить выданный кредит. Для контрактной сберегательной системы эта проблема  стоит даже  в большей  степени,  чем  для   американской.   Ведь сберегательно-ипотечное учреждение берет на себя обязательство  выдать  ипотечный  кредит  в  начале фазы  накопления,  то  есть  за  полтора-два  года   до   начала   реального кредитования. Что делать, если  за  это  время  платежеспособность  будущего заемщика значительно ухудшится, совершенно неясно.

      Третья  проблема  исключительно   российская.  Дело  в  том,  что  наше

законодательство не  предусматривает  особой  формы  кредитных  организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать такую организацию  в виде   подразделения   коммерческого   банка   нельзя,   так   как    нельзя гарантировать, что средства  вкладчиков  не  будут  использованы  на  другие нужды.

      Сторонники  контрактно-сберегательной  системы  пытаются  обойти   это ограничение, создавая сберегательно-ипотечные учреждения  не  как  кредитные организации, а как строительные. Период накопления тут заменяется  периодом внесения вкладов в долевое участие в строительстве, а период кредитования  -  периодом покупки в рассрочку или аренды  с  правом  выкупа.  Распространения такие схемы не получили, так как,  во-первых,  вынуждают  заемщика  покупать то, что дают, причем по той  цене,  которая  установлена  (соблазн  завысить цену у продавца  очень  велик).  Во-вторых,  в  случае  если  по  какой-либо причине (например, из за недостаточного притока клиентов  и,  следовательно, нехватки средств  на  строительство)  здание  не  будет  закончено,  долевой участник  рискует  потерять  все  деньги.  Точнее,  он  оказывается  долевым владельцем недостроя, ликвидность которого нулевая.

      Главное же препятствие для   введения  сберегательной  системы   ипотеки

сегодня, в условиях острейшего банковского  кризиса  и  массового  нарушения банками  своих  обязательств  перед  вкладчиками,  состоит  в  невозможности убедить нормального россиянина ежемесячно несколько лет вкладывать  средства в какую-то кредитную организацию в ожидании ипотечного  кредита.  Даже  если переходить к "немецкой" схеме постепенно, значительно сократив на  время  ее раскрутки период накопления, она может  заработать,  только  если  кредитная организация будет либо западным  банком,  либо  структурой,  гарантированной государством или субъектом федерации.  Немецкие  bausparkasse  с  1992  года активно проявляют желание работать в  России,  но,  к  сожалению,  вопрос  о работе зарубежных банков с физическими лицами  у  нас  в  стране  так  и не решен.

      Создать  сберегательно-ипотечное   учреждение   как   экспериментальный

государственный специализированный банк практически ничто не мешает, но все инстанции,   ответственные   за   создание   ипотеки,    слишком    увлечены "американской"  моделью,  чтобы  заниматься  чем-то  еще. Сколько   пройдет времени, прежде чем бесперспективность этих попыток будет осознана,  неясно, но пока этого  не  случится,  доступной  всем  ипотеки  в  нашей  стране  не будет. 

"Усеченно-открытая" модель ипотечного кредитования. 

Наиболее простой  и одновременно наименее совершенной  моделью ипотечного кредитования следует  считать модель, которую условно  можно назвать "усеченно-открытой". Она в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Использование закладных, полученных ипотечными банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, как правило, не идет дальше их использования в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов. Усеченная модель может применяться как специализированными ипотечными, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования. 

Первой принципиальной характеристикой этой модели является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может  обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, за счет средств клиентов, находящихся на депозитах, за счет межбанковских кредитов и т.п. 

Вторая характерная  черта данной модели - зависимость  процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Указанная зависимость оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.  

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира, и особенно в развивающихся странах с неполнотой сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах: Англии, Франции, Испании, Франции, Италии и др.  

Ипотека в каждой отдельно взятой стране, конечно же, имеет свои национальные особенности. Интернациональным остается понятие ипотечного кредита - это, по сути дела, долгосрочная ссуда, которую дает то или иное финансовое учреждение под залог недвижимости.

Заключение

Сравнение различных  подходов к организации системы  ипотечных  кредитов показывает,  что  основное  различие  в  развитых  странах   в   организации ипотечного   рынка   заключается   в   формировании   различных   механизмов привлечения ресурсов для выдачи  ипотечных  ссуд.  Различными  специалистами высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы  жилищного ипотечного  кредитования  в  России.  Однако  говорят  о  необходимости  при построении   национальной   системы   ипотечного   жилищного    кредитования использовать  так  называемую  немецкую  модель,   основанную   на   целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в  США  –  судо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств выступают  в  основном  счета  до востребования и срочные  вклады  как  физических,  так  и  юридических  лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных  счетах  в  специализированных сберегательных  учреждениях  в   целях   приобретения   жилья   в   будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам,  готовым приобрести жилье в настоящий момент. Другие специалисты  высказывают  мнение о необходимости создания  полноценного  вторичного  рынка  закладных,  когда привлечение  ресурсов  осуществляется  на  рыке  капитала,  Заключение.

которое   обычно осуществляется  путем  создания  института  вторичного  рынка.   Его   целью является  приобретение   выдаваемых   банками   ипотечных   кредитов,   либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.

      Таким образом, вопрос заключается   в  том,  какая  из  этих  систем  –

жилищные контрактные сбережения или  институты  вторичного  рынка  –  больше подходят для развития в России с учетом специфических  условий,  сложившихся в настоящее время в нашей стране.

Список  использованной литературы:

1. Об ипотеке (залоге) недвижимости: Федеральный закон от 16 июля 1998 года (в редакции от 30.12.2008) № 102-ФЗ // Правовая система «Гарант»;
2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. 2007;
3. Богаев А.Н., Богаева М.В. Жилье в кредит по ипотечным программам. – РнД.: Феникс, 2006;
4. Ипотечное кредитование : Учеб.пособие для студентов высших учебных заведений И.А.Разумова.2009.