Автор работы: Пользователь скрыл имя, 30 Октября 2011 в 14:09, реферат
Целью реферата является изучение ипотечного кредитования, выявление наиболее значительных проблем в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и рассмотрение возможных путей их решения.
ВВЕДЕНИЕ 3
1 Теоретическая часть. Ипотечный кредит и его применение в современных условиях РФ.
4
1.1 Понятие и особенности применения ипотечного кредита 4
1.2 Механизм ипотечного кредитования 6
1.3 Проблемы ипотечного кредитования в РФ на современном этапе 11
1.4 Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования в России 12
2 Практическая часть 19
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 39
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 40
ВВЕДЕНИЕ | 3 |
|
4 |
1.1 Понятие и особенности |
4 |
1.2 Механизм ипотечного |
6 |
1.3 Проблемы ипотечного |
11 |
1.4 Необходимость и перспективы
развития ипотечного |
12 |
2 Практическая часть | 19 |
ЗАКЛЮЧЕНИЕ | 39 |
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ |
40 |
ВВЕДЕНИЕ
Приобретение собственного жилья – первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.
Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём, требуют придания системе ипотечного кредитования статуса президентской программы.
.
Основой для достижения целей государственной жилищной политики является система ипотечного жилищного кредитования.
Целью
реферата является изучение ипотечного
кредитования, выявление наиболее значительных
проблем в функционировании ипотечного
кредитования в Российской Федерации
и рассмотрение возможных путей их решения.
1 Теоретическая
часть. Ипотечное кредитование
1.1 Понятие и
особенности ипотечного кредита
Ипотека
– это обременение
Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.
При
рассмотрении ипотеки как элемента
экономической системы
1.
Залог недвижимости выступает
в роли инструмента
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3.
Создание с помощью ипотеки
фиктивного капитала на базе
ценной бумаги (при эмитировании
собственником объекта
В
экономическом отношении
Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.
Функции,
выполняемые ипотечным
• функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
• функция обеспечения возврата заемных средств;
•
функция стимулирования оборота
и перераспределения
•
функция формирования многоуровневого
фиктивного капитала в виде закладных,
производных ипотечных ценных бумаг и
др. [2, с.11].
Особенности применения ипотечного кредита.
Можно
выявить следующие
1.
Обязательность обеспечения
Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.
Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.
Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.
2. Длительность срока предоставления кредита.
Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.
3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.
4. Ипотечный
кредит считается относительно
низкорисковой банковской
• сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
• величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
• при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.
Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.
Соблюдение
четких стандартов и требований к
процедурам предоставления и обслуживания
кредитов является основой для надежного
функционирования вторичного рынка ипотечных
кредитов и привлечения средств частных
инвесторов в этот сектор, в том числе
через эмиссионные ипотечные ценные бумаги
или облигации.
1.2.
Механизм ипотечного
Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.
Граждане,
обладающие определёнными накоплениями
и стабильными доходами, принимают
решение приобрести жилую недвижимость
(квартиры или индивидуальные дома)
посредством ипотечных
Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.
В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.
Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.
Пулы
закладных продаются
Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.
В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.
Данная
схема являлась основной при создании
всей программы ипотечного кредитования.
Несомненное достоинство данной
схемы в том, что она прямо
предусмотрена
Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).
Однако
недостатком данной схемы кредитования
является то, что проживающие в
заложенной квартире залогодатели и
члены его семьи обязаны
а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;
б) проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).
2.
Схема кредитования с
Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.