Формы обеспечения возвратности кредита и возможности их использования в российской банковской практике

   залог недвижимого имущества (или ипотека- залог предприятий, строений, зданий, сооружений и иных объектов, непосредственно связанных с землей, вместе с соответствующими земельными участками или правом пользоваться ими).

Залог прав – новая форма залога, появившаяся только в рыночных условиях экономики. Здесь в качестве заклада выступают документы по оценке прав заемщика по владению и пользованию имуществом, объектами интеллектуальной собственности (авторские права, патенты, товарные знаки, программное обеспечение, ноу-хау и пр.). Залогодателем права может быть только то лицо, которому это право принадлежит.

В обеспечение кредита в качестве объекта залога заемщиком могут быть представлены различного рода ценные бумаги: акции, облигации, краткосрочные казначейские обязательства, векселя, депозитные и сберегательные сертификаты. Причем к залогу принимаются как именные ценные бумаги, так и на предъявителя.

Второй вид залога – залог с его передачей банку на период пользования ссудой – называется закладом. Заклад используется чаще в случаях, когда залогодатель недостаточно известен банку или его кредитоспособность не внушает доверия.

Залог ценных бумаг сторонних эмитентов производится на условиях заклада с передачей этих ценных бумаг банку. Получателем кредита может быть любое платежеспособное предприятие, которому на правах собственности принадлежат ценные бумаги внешних эмитентов, т.е. других предприятий, банков, а также государства.

Имущество, принимаемое банком в залог, должно отвечать ряду требований:

1.   Наличие собственности на это имущество, подтверждаемое соответствующими документами (государственной регистрации и другими).

2.   Способность отчуждения, подтверждаемая документами об отсутствии других залогов на это имущество и долгов по уплате за него, о прописке и согласии жильцов на залог (по жилым помещениям), о возможности залога (по государственным предприятиям).

3.   Денежная оценка предметов залога. Большинство предметов залога оцениваются по рыночной стоимости. Оценку стоимости имущества должны производить специалисты соответствующей квалификации. При денежной оценке по согласию сторон иногда предусматривается индексация заложенного имущества.

4.   Ликвидность залога, т.е. способность имущества к реализации. Она зависит от качества предметов залога, места нахождения, спроса на рынке и др.

5.   Возможность контроля за сохранностью заложенного имущества.

6.   Достаточность залога. Сумма залога должна быть больше суммы кредита.

7.   Залог имущества признается обеспечением кредита, только если он застрахован.

Таким образом, залог – один из важнейших способов обеспечения обязательств. Ведь так можно гарантировать правильное исполнение кредитного договора. В качестве залога заемщик может передать кредитору любое имущество, за исключением имущества, изъятого из оборота. Для того, чтобы залог был действительно гарантией оплаты, нужно грамотно составить залоговый договор, правильно оформить передачу имущества, а также произвести оценку залога.

Привлечение кредитными учреждениями независимых экспертов для оценки стоимости объектов залога уже стало в России повсеместной практикой. Проявляющаяся при этом заинтересованность кредитора от качества оценочного исследования требует стандартизации существенных этапов процесса оценки и формирования отчета.

Для заказчика главные критерии выбора оценщика – сроки и стоимость выполнения работ. Минимизация этих показателей достигается за счет сокращения масштаба исследования. Однако даже ограниченная процедура оценки должна приводить к приемлемому с точки зрения надежности результату.

Непосредственным заказчиком оценки является залогодатель, и от соответствия результата исследования по его мнению часто зависит вознаграждение оценщика. Эксперт, наблюдающий профессиональные этические нормы, стремящийся к проведению всестороннего квалифицированного анализа, рискует встретить непонимание со стороны оплачивающего его услуги заказчика. Для высокопрофессиональных и добросовестных оценщиков встает вопрос об их конкурентоспособности.

При анализе предмета залога применяются критерии приемлемости, достаточности и ликвидности. Критерий приемлемости отражает количественную определенность предмета залога, критерий достаточности – количественную, критерий ликвидности – период реализации имущества по стоимости, позволяющей удовлетворить требования залогодержателя по основному обязательству и покрыть расходы, связанные с реализацией имущества.

Наиболее известным из возможных определений видов стоимости и рекомендуемых к использованию в контексте залогового кредитования является рыночная стоимость. В отечественной практике под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан или стать предметом иной сделки в условиях конкуренции на открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: покупатель не обязан приобретать, а продавец – продавать объект оценки, покупатель и продавец хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах, объект оценки представлен на продажу в форме публичной оферты, а цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с третьей стороны нет.

Объект залога может быть оценен с точки зрения нерыночных видов стоимости. Основное их отличие от рыночной заключается в том, что они не предполагают продажу объекта на конкурентном открытом рынке, а отражают полезность объекта для конкретного владельца и варианта использования.

Выбор той или иной базы оценки приведет к различным вариантам стоимости. Приоритет рыночной стоимости объекта залога объясняется тем, что в случае банкротства заемщика банк получит в лучшем случае свободный объект, и именно его рыночная стоимость, без привязки к текущему использованию и владельцу, является наименее рискованной базой для принятия решения о кредитовании залогодателя. Ликвидационная стоимость как вероятная цена продажи в короткие сроки также нередко фигурирует в заключениях оценщиков.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с банком (залогодержателем) с соблюдением требований ст.67 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ОТ 16.07.1998 N 102-ФЗ и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

Оценке залоговой стоимости придается особое значение в системе жилищного ипотечного кредитования. В результате анализа эволюции ипотечных отношений, жилищного финансирования, как правило, выделяются 4 основных исторических периода развития систем ипотечного кредитования в России: дореволюционный; советский; квазиипотечный; современный. В соответствии с историческими этапами развития системы ипотечного кредитования, финансирования жилищного строительства авторами выделены этапы развития оценки стоимости и принципы, положенные в основу ее определения.

Под единой подсистемой оценки залоговой стоимости для целей ипотечного кредитования понимается совокупность элементов, обеспечивающих содержание, технологию и инфраструктуру оценки залоговой стоимости в системе ипотечного жилищного кредитования.

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами: на основе балансовой стоимости имущественного комплекса, на основании заключения независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика и иногда оценка стоимости имущества, предлагаемого в качестве залога, осуществляется самим банком.

Под анализом ликвидности имущества в широком смысле следует понимать исследование стороны спроса в определенном сегменте рынка. Оценивая рыночную стоимость, оценщик должен сначала убедится в существовании самого рынка, прежде, чем говорить о наиболее вероятной цене продажи, надо определить вероятность самой продажи. Отсутствие сделок купли-продажи на рынке не только дает повод для сомнений относительно существования «рыночной» стоимости в классическом понимании, но и делает в некоторых случаях крайне рискованным использование такого объекта в качестве залога. Низкая активность рынка может быть нормой для таких объектов как уникального дорогостоящего оборудования, технологических линий. Это обстоятельство указывает на продолжительный средний период рыночной экспозиции.

Таким образом, оценка залога – один из важнейших этапов при заключении сделки по кредитованию. Важным обстоятельством является достижение с помощью оценки компромисса между интересами кредитора и заемщика в определении стоимости предмета залога. Интересом кредитора в определении стоимости заложенного имущества является уменьшение риска кредитной сделки и соответственно занижение стоимости объекта залога. Интерес заемщика – увеличение величины кредита через увеличение стоимости залога. Определение же стоимости залога по обоюдному соглашению либо с помощью независимого эксперта позволяет достичь баланса интересов в кредитной сделке. Из этого следует, что определение достаточности стоимости залога делает кредитную сделку возможной.

Гражданское законодательство предусматривает и другие способы обеспечения обязательств, которые призваны с той или иной степенью надежности защитить интересы кредитора и являются достаточно распространенными в банковской практике. Ниже речь пойдет о таких формах обеспечения, как поручительство и банковская гарантия.

1.2.               Характеристика поручительства и банковской гарантии

как способов обеспечения возвратности кредита

Практическая привлекательность поручительства и банковской гарантии связана, прежде всего, с тем, что исполнения обязательства должником обеспечиваются обязательством других лиц перед кредитором, которые гарантируют всем своим имуществом исполнение должником его обязанностей. Так, общий обеспечительный принцип позволяет объединить банковскую гарантию и поручительство в особую группу.

Поручитель обязуется перед кредитором отвечать за исполнение заемщиком его обязательства полностью или частично. Поручительство для кредитора создает большую вероятность реального удовлетворения его требования к должнику по обязательству, обеспеченному поручительством, в случае его неисполнения, так как при поручительстве ответственность перед кредитором за неисполнение обязательства наряду с должником несет и поручитель. Заемщик и поручитель отвечают перед кредитором как солидарные должники. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не будет исполнено полностью. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из должников, имеет право требовать недополученного от остальных.

Поручительство является обязательством, основанным на договоре. Вследствие этого его возникновение и действительность требуют наличия всех условий, необходимых для возникновения и действительности договорного обязательства вообще. По этой же причине обязательство поручителя является безотзывным, так как односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Договор поручительства является консенсуальным, односторонним и безвозмездным. Односторонний характер договора поручительства означает, что у верителя (кредитора по обеспечиваемому обязательству) имеются только права без встречных обязанностей, а у поручителя – только обязанности без встречных прав. Поручительство – безвозмездный договор, поскольку обязанности одной стороны (поручителя) совершить определенные действия не корреспондируют с обязанностями другой стороны (кредитора по основному обязательству) по предоставлению оплаты.

В договоре поручительства на стороне поручителя может быть одно или несколько лиц. В последнем случае возникает пассивная множественность лиц – сопоручителей (совместных поручителей). Лица, совместно давшие поручительство, отвечают перед кредитором солидарно, если иное не предусмотрено договором поручительства. От сопоручителей – лиц, одновременно и совместно давших поручительство и отвечающих перед кредитором как солидарные должники, необходимо отличать лиц, независимо друг от друга поручившихся за одного и того же должника по разным договорам поручительства. Такие поручители не становятся солидарно ответственными перед кредитором, даже если каждый из них несет с должником солидарную ответственность перед кредитором по обеспеченному поручительством основному обязательству.

Близкой к сопоручительству является конструкция перепоручительства – поручительства за поручителя. Суть перепоручительства состоит в том, что третье лицо поручается перед кредитором должника за исполнение обязательства поручителем, заключившим договор поручительства с кредитором. Поручитель за поручителя отвечает пред кредитором в субсидиарном порядке, т.е. считается обязанным к исполнению только тогда, когда первый (основной) поручитель не удовлетворяет требования кредитора.

Для оформления отношений между банком и поручителем подписывается письменный договор поручительства. Практика показывает, что договор поручительства заключается или до подписания, или одновременно с подписанием кредитного договора и заверяется банком-кредитором, поручителем и заемщиком.

Поручительство прекращается:

   с прекращением обеспеченного им обязательства;

   по истечении указанного в договоре поручительства срока;

   с переводом на другое лицо долга по обеспечению поручительством обязательству, если поручитель не дал согласие отвечать за нового должника;

   при изменении обязательства без согласия поручителя.

Если срок действия поручительства договором не предусмотрен, то поручительство прекращается, в случае если кредитор не предъявит иска к поручителю в течение года со дня наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного поручительством.