Учет долгосрочных инвестиций

     Рассмотренные выше методы оценки капиталовложений базируются прежде всего на расчете показателей экономического эффекта и эффективности, т.е. ≪денежной≫ выгодности инвестиционного проекта. Однако при принятии управленческих решений часто возникают ситуации, когда нельзя не учитывать качественные факторы.

     Если, например, использовать описанные выше подходы для оценки инвестирования средств в строительство природоохранного объекта, то неизбежен отрицательный результат, так как никакой экономической отдачи от этого мероприятия ожидать не приходится. В этом случае необходимо учитывать и социальный аспект. Отдача от подобного мероприятия будет состоять в улучшении экологической ситуации в регионе, что в конечном счете благоприятно отразится на здоровье людей.

     Рассмотрев  теоретические положения принятия управленческих решений по капиталовложениям, обратимся к практике.

     Пример. Предприятие располагает свободным помещением площадью

     6000 м2, планирует в течение первого года произвести его реконструкцию, затем сдать в аренду под офисы и по окончании второго года — продать.

     (В  гл. 1 отмечалось, что бухгалтерский управленческий учет может осуществляться в любых денежных единицах. В данном случае расчеты выполнены в долларах США.)

     Предполагаемый  объем капиталовложений на реконструкцию  — 1 500 тыс. долл., причем предприятию предложено подрядчиком три варианта осуществления капиталовложений:

     Необходимо  определить целесообразность инвестирования средств в

этот  проект и выбрать наиболее предпочтительный вариант.

     Процедура расчетов имеет следующую последовательность:

     1) определение планового валового  дохода (ПВД);

     2) определение возможных потерь  от незанятости помещений, а следовательно, упущенной выгоды (вмененных издержек) в части получения арендной платы. Расчет оставшегося в результате потерь валового дохода;

     3) определение всех расходов и  вычитание их из оставшегося  валового

дохода  для получения чистой операционной прибыли;

     4) определение потока денежных средств;

     5) определение коэффициента денежных  средств;

     6) определение ставки капитализации;

     7) определение дисконтированной стоимости  денежного потока;

     8) определение чистой приведенной  стоимости (ЧПС).

     Данная  последовательность соблюдается при  проведении расчетов эффективности трех вариантов капиталовложений.

     На  некоторых расчетах остановимся  подробнее.

     Определение ПВД. Для этого необходимо выявить ставку арендной платы для офисных помещений.

     В результате исследования рынка офисных  помещений были выявлены

следующие факторы, влияющие на стоимость аренды:

     1) местоположение офиса. Имеется в виду степень привлекательности

участка для использования помещения  под офис, удобство подъезда, близость деловых центров, транспортных потоков. В соответствии с этим выделено два типа местоположения:

     • отличное — имеющее высокую степень  привлекательности для размещения офисов. Объект расположен в деловой  части города, на крупных магистралях, удобен для подъезда автотранспорта, вблизи находится станция

метро;

     • хорошее — характеризуется сравнительной удаленностью от станций

метро, сложностью подъезда автотранспорта, имеет меньшую степень привлекательности  для использования офисных помещений;

     2) площадь;

     3) функциональное назначение — помещение может быть приспособлено под склад, под цех предприятия или под отдел научно-исследовательского института. В каждом отдельном случае оно нуждается в переоборудовании, но объем работ зависит от прежнего функционального назначения помещения;

     4) качество помещения. В зависимости от состояния внутренней отделки, инженерного оборудования здания, удобства планирования было выделено два состояния качества сравниваемых объектов:

     • хорошее — высокое качество отделки, так называемый евроремонт;

     • среднее — стандарты отделки  конторских помещений, деловых центров;

     5) оснащенность (наличие телефона, мебели, охраны);

     6) наличие дополнительных удобств. Эти элементы являются атрибутами бизнес центров. Вместе с тем здания, в которых располагаются сравниваемые помещения, все отличаются набором дополнительных удобств.

     Определение ставки капитализации. Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий соотношение размера ожидаемого дохода от эксплуатации актива и его стоимости.

     Ставка  капитализации для текущего дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

     • компенсацию за безрисковые, ликвидные  инвестиции;

     • компенсацию за риск;

     • компенсацию за низкую ликвидность;

     • поправку на прогнозируемое повышение  или снижение стоимости актива.

     Для определения данного показателя возможно использование двух методов — статистического (по рыночным данным) и метода кумулятивного построения.

     Статистический  метод. В основе лежит информация о поведении инвесторов и финансовых институтов. Ставка капитализации для городов находится в интервале от 10 до 25%. В стабильной экономической среде вложения в недвижимость считаются практически безрисковыми. Основные западные инвесторы, такие, как страховые компании, банки, пенсионные фонды, обычно помещают 10-15% своих активов в недвижимость. Остальная часть активов размещается в долгосрочных правительственных облигациях и других ценных бумагах; ставки капитализации здесь довольно низкие — 6-17%.

     В восточноевропейских городах, таких, как Москва, риски, связанные с

инвестициями, значительно выше, чем в городах экономически благополучных стран Европы. На рынке Москвы ставка капитализации по объектам недвижимости, сдаваемым в аренду под офисные помещения, составляет 19-23%, и это отношение имеет тенденцию к увеличению. В связи с тем что планируемые в примере инвестиции носят долгосрочный характер, примем ставку капитализации на уровне 21%.

     Метод кумулятивного построения. В этом случае за основу расчета

принимается безрисковая ставка. К ней прибавляются компенсации за риск,

низкая  ликвидность и предполагаемый рост или снижение доходности недвижимости. Ставка капитализации рассчитывается по формуле

R_o =  R_б/р + R_p + R_л + q

     где R_o — общая ставка капитализации, %;

     R_б/р — безрисковая ставка, %;

     R_p — поправка на риск, %;

     R_л — поправка на низкую ликвидность, %;

     q — предполагаемый рост (снижение) доходности, %.

     Для расчета безрисковой ставки капитализации  в России, как правило,

анализируют динамику банковских ставок по валютным депозитам сроком

на один год. Тем самым устанавливается  возможная минимальная компенсация  за вложенные деньги с учетом фактора времени.

     Допустим, что по состоянию на 1 января 2002 г. процентная ставка поn валютным вкладам в московских отделениях Сбербанка РФ составляла 11%.

К этой процентной ставке следует прибавить  поправку на риск, позволяющую учесть специфику инвестирования в объекты недвижимости в отличие от инвестирования в другие активы (например, в ценные бумаги). Поправка на риск учитывает ряд факторов:

     • фактор страны (риск инвестирования в  недвижимость России);

     • региональный фактор (риск вложений в недвижимость областных центров РФ);

     • местный фактор (риск вложений в  недвижимость районных центров

области);

     • отраслевой (учитывает специфику  инвестирования в объекты).

     Поправка  на риск для помещений, расположенных  в Москве, в настоящее время  составляет 8% от безрисковой ставки.

     Далее проводится корректировка безрисковой  ставки на низкую ликвидность данного  объекта недвижимости. Ликвидность  характеризуется способностью актива быстро превращаться в денежные средства. Размер поправки зависит от местоположения объекта, его площади, привлекательности с точки зрения будущих инвестиций.

     Для выбранного условного объекта поправка на низкую ликвидность составляет 13% от безрисковой ставки. Предполагаемое снижение доходности в связи с насыщением рынка аренды — 10%.

     Таким образом, ставка капитализации составит:

     11 + 8 - 13 - 10 = 22%.

     Общая схема всех динамических методов  оценки эффективности в принципе одинакова и основывается на прогнозировании  положительных и отрицательных  денежных потоков на плановый период и сопоставлении полученного сальдо денежных потоков, дисконтированного по соответствующей ставке, с инвестиционными затратами. 

5. Статические методы оценки эффективности  инвестиций

 

     На  практике статические (традиционные, простые) методы оценки инвестиций используются довольно часто, и они применимы к инвестиционным проектам, имеющим относительно короткий период их функционирования (обычно не более года), либо для оценки более долгосрочных проектов, в которых затраты и результаты (расходы и доходы) различаются по периодам времени несущественно.

     Такие методы оценки использовались в отечественной  и зарубежной практике еще до того, как всеобщее признание получила концепция, основанная на дисконтировании  денежных поступлений (приведения экономических  показателей разных лет к сопоставимому по временному периоду виду). Доступность для понимания, относительная простота и несложность выполнения расчетов сделали их популярными даже среди работников, не обладающих специальной экономической подготовкой. И сегодня инвестор (коммерческие банки, другие финансовые институты и физические лица), сообщая потенциальным заемщикам условия выделения инвестиционных ресурсов, ограничиваются обычно такими параметрами, как прибыль, срок окупаемости, уровень рентабельности.

     Начальный этап оценки эффективности инвестиций включает, как правило, составление альтернатив и обеспечение их сопоставимости (сравнимости) по временным рамкам, объемах инвестирования, объему работ (услуг), выполняемых с помощью новой техники или по прогрессивной технологии, других направлений научно-технического прогресса, социальным факторам производства и использования продукта, включая влияние на окружающую среду, уровню риска и др. Альтернативные (допускающие одну из двух или нескольких возможностей) инвестиции могут быть независимыми, для которых порождаемые ими денежные потоки не перекрываются (финансирование одной из них не изменит денежные потоки от другой), и зависимыми, когда порождаемые ими денежные потоки взаимозависят.