Приватизация

Приватизация – это  первичная сделка на рынке, при которой  жилая недвижимость переходит в  собственность частного лица. Приватизация является самой главной процедурой для последующих операций над  недвижимостью.

Согласно Закону РСФСР  от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации", приватизация жилых помещений представляет собой бесплатную передачу в собственность  граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Приватизации жилья в  Российской Федерации нужна, прежде всего, гражданам РФ поскольку вступление в права собственности на жилище дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем.

И действительно, во времена, когда наше законодательство еще  не предусматривало возможности  приватизации гражданами жилых помещений, нередки были случаи, когда, например, после смерти нанимателя квартиры его  родные и близкие, не прописанные  с ним в одной квартире лишались всех прав на нее. После того, как  в 1991 году был издан Закону РСФСР "О приватизации жилищного фонда  в Российской Федерации" стало  возможно приобретение российскими  гражданами жилых помещений в  собственность. Приватизировавшие  свое жилье граждане, получили право  владения, пользования и распоряжения этим жильем. В результате, жилые  помещения стали объектом купли-продажи, в РФ фактически с нуля был сформирован  рынок жилья. Граждане получили возможность  свободно приобретать в собственность (по договорам купли-продажи, ипотеки, мены) жилые помещения там, где  считали наиболее для себя приемлемым, а не там куда им выдавали прежде ордера на вселение. Граждане получили возможность свободно распоряжаться своим жильем и могли самостоятельно решать судьбу своего жилого помещения: продавать его, сдавать в аренду, внаем, заключать договора ренты (что особенно актуально для старшего поколения и инвалидов), найма, мены или дарения, передавать все жилое помещение или его часть по наследству. Кроме того, приватизация жилых помещений стала, своего рода, гарантией соблюдения жилищных прав граждан при расселении домов, подлежащих реконструкции или сносу. При переселении из приватизированного жилья в обязательном порядке за граждан предоставляется новая квартира, не меньшая по количеству комнат, чем изымаемая у собственника в связи со сносом дома. Кроме того, сам факт проживания в квартире, принадлежащей гражданину на праве собственности (а, например, не по договору найма) является гарантией того, что гражданина не выселят из квартиры после того, как он перестанет быть членом семьи другого собственника квартиры, а также, что его не переселят в меньшее по метражу жилое помещение в связи с регулярной неуплатой коммунальных и технических платежей.

При приватизации жилой недвижимости наниматель, которые не хотят принимать  участие в приватизации, могут  оформить письменный отказ, заверенный у нотариуса. При этом отказаться от участия в приватизации в пользу членов семьи невозможно. Кстати, если наниматель квартиры или индивидуального дома отсутствовал в момент приватизации жилья, то это право за ним сохраняется.

Дети, младше 18 лет, прописанные  в приватизируемой квартире, должны участвовать в приватизации на равных или больших долях. В 90-х годах  было оформлено огромное множество  приватизаций без учета интересов  детей. Поэтому теперь несовершеннолетние дети становятся участниками приватизации автоматически. Можно жилье приватизировать  на ребенка полностью, тогда до его  совершеннолетия родители являются законными представителями по всем вопросам, касающимися жилья.

Если в вашей квартире прописано несколько человек, то при приватизации квартиры вы можете оформить ее в общую долевую или  общую совместную собственность. В первом случае квартира принадлежит лицам в определенным долях. А во втором – квартира переходит в собственность прописанных в квартире лиц без определения долей, то есть каждый участник собственности имеет на нее равные права.

Согласно Российскому  законодательству общая совместная собственность может быть оформлена  только между супругами, во всех остальных  же случаях возможна только общая  долевая форма собственности.

Как и где приватизировать  жилье?

Каждый человек имеет  право принимать участие в  приватизации только один раз. Приватизация может быть срочной и несрочной. И та, и другая предполагают одинаковый сбор документов в ЖЭКе, ДЭЗе и ЕИРЦе по месту регистрации. Различаются же эти два типа приватизации ценой и сроком исполнения. Так, например, обычная приватизация длится 3-4 месяца из-за специфики работы отделов, проверяющих документацию. Срочная же приватизация проводится за 10-30 дней.

Итак, процесс приватизацию состоит из следующих этапов:

Сбор документов (об этом отдельно ниже).

Подача комплекта документов в Департамент Жилищной Политики и Жилого Фонда.

Регистрация права собственности  в Управлении Федеральной Регистрационной  службы.

Оплата сборов и пошлин.

Срочная приватизация потребует  от вас также еще оплату госпошлин  по ускоренной регистрации права  собственности, а также за получение  документов БТИ и некоторые другие сборы.

Перечень  документов, необходимых для приватизации:

Паспортные данные всех зарегистрированных граждан на приватизируемой жилищной площади, в том числе детей  от 14 лет.

Для действующих офицеров и офицеров запаса: копии удостоверений  личности офицера, либо справку из военкомата, содержащую реквизиты этого документа.

Копии свидетельств о рождении несовершеннолетних детей, зарегистрированных на приватизируемой площади.

Копии свидетельств о смерти граждан, которые были зарегистрированы на приватизируемой площади.

Копии документов, подтверждающих перемену фамилии, имени, отчества.

Нотариальные копии документов, подтверждающих участие в приватизации, если кем-либо из членов семьи было использовано право на приватизацию.

Если вы меняли места жительства в период с 06.1991 г. по настоящее время, необходимо предоставить выписку из домовой книги со всех мест проживания.

Справку о неучастии в  приватизации.

Оригиналы документов на квартиру, которые хранятся на руках (ордер, обменный ордер, паспорт жилого помещения, договор  социального найма, выписка из распоряжения).

Оригиналы документов из БТИ  – экспликация, поэтажный план, действительные как минимум еще 6 месяцев к  моменту предъявления.

Выписки из домовой книги  приватизируемого жилого помещения, действительная не менее 20 дней к моменту предъявления.

Нотариальный отказ от совершеннолетнего члена семьи (в  случае нежелания участвовать в  приватизации).

Копии квитанций об оплате коммунальных услуг за последние  три месяца.

Свидетельство об узаконенной  перепланировке, если таковая была проведена.

После всех описанных выше действий, вам и каждому члену  вашей семьи выдается на руки «Свидетельство о государственной регистрации  прав», договор передачи и заявление  к нему. Вы становитесь собственником  данной жилой площади. МирСоветов рекомендует вам не затягивать с процедурой приватизации квартиры, и желает вам минимальных нерво- и средствозатрат.

Ограничения по приватизации жилья.

Однако далеко не все жилые  помещения в Российской Федерации  подлежат приватизации. С 01 марта 2005 года, согласно статье 4 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации") не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Кроме того, не допускается приватизация жилых помещений, располагающихся в учебных корпусах, составляющих единый архитектурный ансамбль, жилых помещений в домах, находящихся в сельской местности, клинических баз учреждений медицинского образования, учебно-опытных, учебно-производственных хозяйств и других научных, проектных, производственных предприятий, учреждений и организаций, ведущих научные исследования и обеспечивающих функционирование и развитие образования. Ранее в этот список входили также жилые помещения, находящиеся в коммунальных квартирах. Однако в данный момент запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в коммунальных квартирах снят.

Обслуживание  и ремонт приватизированного жилья.

Вместе с тем в ст.21 Закона о приватизации подчеркивается, что обслуживание и ремонт приватизированных  жилых помещений должен осуществляться с соблюдением единых правил и  норм эксплуатации и ремонта жилищного  фонда и на условиях, установленных  для домов государственного и  муниципального жилищного фонда. Принцип  соблюдения правил норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда  закреплен и в ст.46 и ст.162 ЖК РФ. Например, если, согласно "Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда", утв. Приказом Госстроя РФ от 26.12.97 N 17-139, и другим нормативным актам по эксплуатации и ремонту государственного жилищного фонда комплексный капитальный ремонт должен проводиться через 30 лет (а выборочный - через 5 - 15 лет), то в такие же сроки должен проводиться указанный ремонт и в приватизированных жилых домах (квартирах); при этом оплата за ремонт должна взиматься с собственников квартир по ставкам, которые установлены для домов государственного и муниципального жилищного фонда. Об этом содержится конкретная запись в ч.2 ст.22 Закона о приватизации. Действующим российским законодательством установлен порядок обслуживания и ремонта приватизированных жилых домов (квартир): - сохраняется обязанность государственных и муниципальных жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций по обслуживанию и ремонту приватизированных жилых помещений на основании договора с их собственниками; - обслуживание и ремонт жилого дома в целом осуществляют те же организации, которые обслуживали этот дом до начала приватизации; - собственники жилых помещений вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания и ремонта жилых помещений, в том числе организацию с частной формой собственности; в этих случаях в одном жилом доме жилые помещения (в зависимости от выбора собственников) могут обслуживаться разными жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями. Как указывалось выше, собственники приватизированных жилых домов (жилых помещений) самостоятельны в выборе способа обслуживания этих жилых домов (жилых помещений). При этом не имеет значения, полностью или частично приватизированы в доме жилые помещения. Для совместного управления и обеспечения эксплуатации жилого дома и другого недвижимого имущества собственники жилых помещений могут образовывать товарищества собственников жилья (ст. 291 ГК РФ). Порядок образования и деятельности этих товариществ определен Федерального законом "О товариществах собственников жилья" от 15.06.96 N 72-ФЗ.