Правовые основы оценки недвижимости

     При приватизации государственной собственности  важное значение имеют результаты научно-технической  деятельности.

     При аренде (имущественном найме) арендодатель по договору обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество  за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Доходы арендатора в результате использования арендованного имущества согласно договору являются его собственностью. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

     В аренду могут быть переданы (ст. 607 ГК РФ) земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия  и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, а также вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

     Арендная  плата за пользование устанавливается  в зависимости от рыночной величины годовой арендной платы, указанной  оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду.

     Порядок реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных  до вступления в силу Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» (2001 г.), утвержден постановлением Правительства РФ от 25 сентября 2002 г. № 707.

     В соответствии с данным постановлением основанием для принятия решения  о выкупе федерального имущества  по договорам аренды с правом выкупа, в которых не определены размер выкупа, сроки и порядок его внесения, являются направленные арендатором в Минимущество России (его территориальный орган) заявление о выкупе арендуемого имущества с приложением нотариально заверенной копии договора аренды с правом выкупа, платежных документов о внесении выкупа (если до подачи заявления арендатор согласно условиям договора производил платежи в счет выкупа) и предложения о порядке выкупа имущества.

     Минимущество  России (его территориальный орган) в двухмесячный срок рассматривает  поступившие документы и привлекает независимого оценщика для оценки арендованного имущества на дату подачи заявления о выкупе.

     В случае, если рыночная стоимость арендованного  имущества на дату подачи заявления  о выкупе составит 10 тыс. установленных  федеральным законодательством  минимальных размеров оплаты труда или меньше, Минимущество России (его территориальный орган) принимает решение о продаже этого имущества арендатору. В решении указываются наименование имущества и иные данные, позволяющие его идентифицировать на основе договора аренды, а также цена имущества, установленная на основании отчета независимого оценщика. 

     2.2 Заключение и исполнение  договора об оценке  объекта 

     Регулирование заключения договора в ГК РФ начинается со стадии выражения стороной воли заключить договор, то есть выступления с офертой.

     На  практике заключению договора об оценке почти всегда предшествуют переговоры с целью выяснения условий  предполагаемого заказа и возможности  его принятия. Здесь оферта может  представлять собой развернутый  проект договора либо заказ, исходящий от стороны, которая нуждается в услугах оценщика. В любом случае договор признается заключенным только при условии прямого подтверждения оферты. Переговоры необходимы сторонам договора об оценке, чтобы совместно обсудить проблему, которая представляет взаимный интерес, и принять совместное решение.

     При заключении договора стороны должны руководствоваться определенными  принципами, которые лежат в основе заключения общегражданских договоров  вообще.

     Принцип законности договора означает, что  договор действителен, если он соответствует предъявляемым к нему требованиям закона или иных правовых актов. Здесь важно соблюдение условий действительности общегражданской сделки, к которым относятся законность содержания сделки; способность лиц, ее совершающих, к участию в сделке; соответствие воли и волеизъявления; соблюдение формы сделки.

     Права и обязанности порождаются договором, в котором соблюдена его необходимая  форма. Относительно договора об оценке в ст. 10 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (1998 г.) установлено, что договор должен быть заключен в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

     Принцип свободы договора означает, что субъекты предпринимательской деятельности свободны в заключении договора и  какое-либо понуждение к его заключению не допускается.

     В соответствии со ст. 11 Закона надлежащим исполнением договора об оценке объекта  оценки являются своевременное составление  и передача оценщиком заказчику  составленного в письменной форме  с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности отчета об оценке объекта оценки.

     Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке  указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты  оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

     Если  при проведении оценки объекта определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

     В отчет включаются:

• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта;
• юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта допущения;
• последовательность расчета стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

     Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки, проведения оценки.

     Для проведения оценки отдельных видов  объектов законодательством могут  быть предусмотрены специальные  формы отчетов. Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком-индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который соответствует требованиям ст. 24 Закона, и его руководителем.

     Итоговая  величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством России, или в судебном порядке не установлено иное. 
 
 
 

     2.3 Страхование гражданской  ответственности 

     Страхование гражданской ответственности оценщика — «механизм защиты потребителей оценочных услуг от ошибок, допущенных оценщиком в процессе профессиональной деятельности»

     Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, в том числе и государства (муниципального образования) как хозяйствующего субъекта и собственника, и осуществляется в соответствии с законодательством РФ.

     Страхование гражданской ответственности оценщиков  Постановлением Правительства РФ «О лицензировании оценочной деятельности»  от 7 июня 2002 г. № 395 (с последних изменениях и дополнениях) отнесено к лицензионным требованиям и условиям.

     Суть  страхования гражданской ответственности  по договору выражена в следующем. Сначала  лицо вступает в договорные отношения, при этом презюмируется надлежащее исполнение сторонами договорных обязательств. Затем то же лицо, стремясь уменьшить  свои возможные расходы в случае возникновения необходимости возмещения убытков, заключает в качестве страхователя второй договор (договор страхования), по которому страхует риск ответственности за нарушение первого договора. Риск ответственности за нарушение договора — это прежде всего риск возмещения убытков. Необходимость возмещения убытков возникает при неисполнении или ненадлежащем исполнении первого договора.

     Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью  без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса служит обязательным условием для заключения договора об оценке объекта. При обнаружении нарушения данного условия контролирующим органом принимаются меры по приостановлению лицензии нарушителя.

     Страхователями  по договору страхования гражданской  ответственности оценщика могут выступать юридические лица и индивидуальные предприниматели, являющиеся лицензированными оценщиками. Они могут заключать договоры страхования гражданской ответственности оценщиков на срок, не превышающий срока действия лицензии на осуществление оценочной деятельности.

     Особенность страхования гражданской ответственности  оценщиков заключается в том, что согласно ст. 931 ГК РФ договор  страхования риска ответственности  за причинение вреда считается заключенным  в пользу лиц, которым может быть причинен вред (выгодоприобретателей) в результате профессиональной деятельности оценщиков. При наступлении страхового случая — причинения вреда третьему лицу по причине ошибки или упущения при проведении работ по оценке — страховая компания выплачивает страховое возмещение третьему лицу (как правило, заказчику работ по оценке), а не оценщику.

     Объектом  страхования при страховании  гражданской (профессиональной) ответственности  оценщиков служат их имущественные  интересы, связанные с обязанностью последних в порядке, установленном законодательством, возместить материальный ущерб третьим лицам, чаще всего являющимся заказчиками по договору об оценке, причиненный в результате совершения оценщиком ошибок или упущений при выполнении работ по оценке.

     Как правило, в договоре страхования указываются объекты оценки, риск наступления страхового случая по которым страховая компания принимает на страхование. Договор страхования гражданской ответственности оценщика должен быть заключен в письменной форме. Устный договор не действителен.

     Нередко перед оценщиками встает вопрос, кто  должен заключать договор страхования: оценщик — юридическое лицо, то есть оценочная фирма, или оценщик  — физическое лицо, работающее в  этой фирме. В соответствии с российским законодательством профессиональная ответственность может быть застрахована только у физического лица. Юридическое лицо страховать свою профессиональную ответственность не может, так как не обладает профессией. Однако необходимо иметь в виду, что если стороной по договору об оценке выступает оценочная фирма, а работник этой фирмы только осуществляет работы по оценке, то договор об оценке должен заключаться фирмой, так как именно она несет ответственность перед заказчиком. Вместе с тем согласно ст. 1068 ГК РФ вред, причиненный работником юридического лица при исполнении трудовых отношений (служебных, должностных обязанностей), возмещает юридическое лицо. Исходя из этого оценочная компания вправе застраховать свою гражданскую ответственность перед третьими лицами.

     Если  оценщик (физическое лицо, имеющее статус индивидуального предпринимателя) выполняет работу по оценке самостоятельно, от своего имени заключает договоры об оценке, то он и несет ответственность перед ними за причинение вреда. В этом случае именно ему необходимо заключать договор страхования профессиональной ответственности оценщика.

     Договор страхования гражданской (профессиональной) ответственности оценщика заключается  на основании письменного заявления  оценщика (страхователя). Факт заключения договора страхования может удостоверяться передаваемым оценщику страховым полисом с приложением Правил страхования или оформляться как общегражданский договор.

     Страхование гражданской ответственности оценщиков  может осуществляться в форме  заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо конкретному договору об оценке. Для соблюдения интересов государства как собственника оцениваемого имущества целесообразно заключение договора страхования по конкретному договору