Правовой режим имущества хозяйствующих субъектов

    Государственной собственностью в РФ является имущество, принадлежащее на праве собственности РФ (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ – республикам, краям, областям, городам федерального назначения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта РФ).

    Право собственности от имени РФ и субъектов  РФ осуществляют органы государственной  власти в рамках их компетенции, установленной  актами, определяющими статус этих органов.

    Государственная собственность подразделяется на две части. Одна часть закрепляется за государственными юридическими лицами – предприятиями и учреждениями – на ограниченных, но вполне самостоятельных вещных правах хозяйственного ведения или оперативного управления.

    Другая  часть не закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями – это средства бюджета, которые составляют государственную казну. Они служат для расчетов государства с кредиторами, а также источником дополнительной ответственности государства по долгам его казенных предприятий и учреждений при недостатке у них денежных средств для расчетов со своими кредиторами.

    К федеральной собственности могут  относиться все без исключения виды объектов собственности.

    Муниципальной собственностью признается имущество  городских, сельских поселений и других муниципальных образований.

    От  имени муниципальных образований  права собственника осуществляют органы местного самоуправления в рамках их компетенции.

    Право государственной и муниципальной  собственности осуществляется через  унитарные предприятия, которые наделяются вещным правом – правом хозяйственного ведения или оперативного управления.

    Муниципальную собственность составляют объекты  государственной собственности, расположенные  на территориях, находящихся в ведении  соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) образования.

    Право хозяйственного ведения. Субъектами права  хозяйственного ведения могут быть только государственные и муниципальные  унитарные предприятия. Предприятия признается недвижимостью.

    Право оперативного управления имуществом. Имущество на праве оперативного управления принадлежит казенным предприятиям и учреждениям.

    Предприятия и учреждения, имеющие имущество  на праве оперативного управления, владеют, пользуются и распоряжаются им в ограниченных пределах: в пределах установленных законом; в соответствии с целями своей деятельности; согласно заданиям собственника; в соответствии с назначением имущества.

    Права казенных предприятий и учреждений ограничены законодательном в большей степени, чем права унитарных предприятий. Казенное предприятие не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться ни движимым, ни недвижимым имуществом собственника без его специального согласия, кроемее производимой им (готовой) продукции.

    Собственник вправе изъять излишнее неиспользованное или использованное не по назначению имущество и распоряжаться им по своему усмотрению. Он устанавливает  также порядок распределения  доходов казенного предприятия, не согласуя его с самим предприятием. По отношению к обычному унитарному предприятию он вправе получить лишь часть прибыли от своего имущества.

    В случае недостаточности имущества  казенных предприятий они обладают субсидиарной ответственностью.

    Право оперативного имущества возникает  с момента передачи имущества.

     Защита права собственности

    Под гражданско-правовой защитой права собственности и других вещных прав хозяйствующих субъектов понимается совокупность предусмотренных хозяйственным (предпринимательским) правом средств, применяемых в связи с совершенными против этих прав нарушениями и направленных на восстановление или защиту имущественных интересов их обладателей.

    Средства защиты права собственности подразделяются на четыре самостоятельные группы:

1. вещно-правовые. Они направлены на защиту права собственности как абсолютного субъективного права, не связаны с какими-либо конкретными обязательствами и имеют целью либо восстановить владение, пользование и распоряжение собственника принадлежащей ему вещью, либо устранить препятствия или сомнения в осуществлении этих правомочий. К вещно-правовым искам относятся иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений, не соединенных с лишением владения, и наконец, о признании права собственности;
2. обязательственно-правовые. К ним относятся, например, иски о возмещении причиненного собственнику вреда, возврате неосновательно приобретенного или сбереженного имущества, возврате вещей, предоставленных в пользование по договору. Обязательственно-правовые средства охраняют право собственности не прямо, а лишь в конечном счете. В ряде случаев, когда вещь погибла, а значит, и прекратилось право собственности на нее, они направлены на защиту не права собственности, а имущественных интересов;
3. средства, которые не относятся ни к вещно-правовым, ни к обязательственно-правовым средствам, но вытекают из различных институтов гражданского права. К ним относятся правила о защите имущественных прав собственника, признанного в установленном порядке безвестно отсутствующим или объявленного умершим, в случае его явки, защите интересов сторон в случае признания сделки недействительной, об ответственности залогодержателя, охране наследства и управлении им и т. д.;
4. средства, которые направлены на защиту интересов собственника при прекращении права собственности по основаниям, предусмотренным законом. К ним, в частности, относятся гарантии, установленные государством на случай обращения в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация). Национализация может производиться только на основании закона. Собственнику имущества гарантируется возмещение стоимости этого имущества и других убытков, которые он несет в связи с изъятием имущества. В качестве лица, обязанного возместить убытки, выступает государство, а споры о возмещении убытков разрешаются судом.

    Обязательная выплата стоимости имущества предусматривается законом также при его изъятии в интересах общества по решению государственных органов в случае стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотии и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер (реквизиция), при изъятии у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд и др.

    Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Под виндикационным иском понимается внедоговорное требование невладеющего собственника к фактическому владельцу имущества о возврате последнего в натуре. Для предъявления виндикационного иска необходимо одновременно наличие ряда условий. Прежде всего требуется, чтобы собственник был лишен фактического господства над своим имуществом, которое выбыло из его владения. Если имущество находится у собственника, но кто-то оспаривает его право или создает какие-либо препятствия в пользовании или распоряжении имуществом, применяются иные средства защиты, в частности иск о признании права собственности или иск об устранении препятствий, не связанных с лишением владения.

    Иск об устранении нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск). Собственник (титульный владелец) может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы они и не были соединены с лишением владения. Это право обеспечивается с помощью негаторного иска. Негаторный иск - внедоговорное требование владеющего вещью собственника к третьему лицу об устранении препятствий в осуществлении правомочий пользования и распоряжения имуществом.

    Негаторный иск относится к числу вещно-правовых средств защиты права собственности. Он предъявляется лишь тогда, когда собственник и третье лицо не состоят между собой в обязательственных или иных отношениях по поводу спорной вещи и когда совершенное правонарушение не привело к прекращению субъективного права собственности.

    Иск о признании права собственности — это внедоговорное требование собственника имущества о констатации перед третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество, не соединенное с конкретными требованиями о возврате имущества или устранении иных препятствий, не связанных с лишением владения. 

      Правовые аспекты оценки недвижимости

    Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

    Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвуют в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, аренде нежилых помещений, покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

    Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

    Изменилось налоговое законодательство, появились новые для большинства граждан России налоги. Например, налог на доходы физических лиц. Начало развиваться местное законодательство субъектов РФ по регулированию сферы недвижимости.

    Не вызывает сомнения, что только знание действующей правовой базы в этой сфере позволяет принимать юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым последствиям.

    Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

    Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

    В соответствии с частью первой ГК РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав.

    Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

    В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

    Статьей 131 ГК РФ в императивной форме установлен открытый, публичный характер акта государственной регистрации недвижимости. Это означает, что государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставить информацию о произведенной им регистрации и зарегистрированных прав на объекты недвижимости любому лицу. Эта норма, безусловно, позволит существенно снизить риск ненадлежащего совершения сделок с объектами недвижимости для участников гражданского оборота.

    На первом этапе приватизации при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делались, или делались «на глазок». Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

    Оценка необходима и при вторичной эмиссии акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставный капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

    Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка — это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.