1.2 Земельный рынок

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются  законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том  числе и земельной.

Землю можно свободно покупать и продавать, конечно в рамках этих законодательств. Например в США сейчас насчитывается  более 680 тысяч фермерских хозяйств. Они владеют огромным количеством земли на правах собственников и производят примерно 80% всей сельскохозяйственной продукции в стране. К примеру в России фермерами производится всего 6 - 8%. Так в чем же здесь дело? Все дело в том, что у нас в стране рынок земли фактически отсутствует, хотя право приобретения земли в собственность конституционно закреплено за жителями государства. Это происходит не оттого, что люди не хотят покупать землю, а из-за отсутствия четкой законодательной базы по этому вопросу. Ведь мало кто согласится вкладывать в землю немалые денежные средства, не являясь ее собственником. В результате мы имеем на нашем рынке «засилье» импортных продуктов питания (в некоторых случаях не качественных), хотя сами можем производить продукцию, намного превышающую по качеству импортную, а по цене в 1.5 -2 раза ниже (в районах, где все же складываются земельные отношения - Н. Новгородская область и др., цены именно такие).

Создается впечатление, что законодательные  органы власти намеренно препятствуют развитию рынка земли. Это подтверждает и деятельность Государственной Думы, которая за все время своего существования так и не выработала четких законодательных актов по этому важнейшему вопросу (споры по земельному кодексу в ней ведутся уже не один год).  

Земельный рынок - одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня жизни населения, развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений.  

1.3 Особенности земельного рынка

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также  правовые нормы, регулирующие земельные  отношения. Земельный рынок является основой для рынка строительства  и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, потому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка. В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли:

1. Российская  Федерация (Президент, Государственная  дума, Совет Федерации) и субъекты  РФ в лице органов государственной  власти; города, района, населенные  пункты в лице органов местного  самоуправления.

2. Юридические  лица – коммерческие и другие  организации, в том числе иностранные.

3. Граждане  и их объединения, семьи, народы  и в, определенных случаях,  иностранные граждане.

Учет  специфики рынка недвижимости позволяет  более обоснованно оценить текущее  влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного дохода.

Земельный рынок может сегментировать по следующим критериям.

1) В зависимости от категории земель различают земли:

- сельскохозяйственного  значения;

- населенных  пунктов;

- промышленности и иного специального назначения;

- особо  охраняемых территорий;

- лесного  фонда;

- водного  фонда;

- земли  запаса.

По законодательству допускаются сделки купли-продажи  из земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, земель промышленности и иного назначения, отдельных объектов водного фонда. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения.

2) В зависимости от вида разрешенного использования земельные участки могут быть предназначены:

- для  индивидуального жилищного строительства;

- коттеджного  строительства;

- ведения  личного подсобного хозяйства  или крестьянско-фермерского;

- ведения  садово-огороднического хозяйства;

- размещения  промышленных, коммунальных и складских  объектов;

- размещения  объектов коммерческого назначения;

- прочего  использования. 

3) В зависимости от права на земельные участки:

- право  собственности;

- право  аренды;

- право  постоянного бессрочного пользования;

- право  пожизненно наследуемого владения;

- сервитут.

Право собственности на земельный участок, зарегистрированное в установленном порядке, определяет возможности проведения сделок с данным участком на земельном рынке. В настоящее время граждане Российской Федерации имеют земельные участки на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. Юридические лица могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных, установленных особо, территориях Российской Федерации.

Правовой  режим земельного участка включает в себя: целевое назначение, форму собственности, разрешенное использование. Формы собственности после перехода к новым рыночным отношениям в России образовались следующие: федеральная, региональная, муниципальная, частная и др.

Глава 2: Характеристика, анализ и динамика земельного фонда Российской Федерации в период за 2007-2008гг

2.1 Распределение земель по категориям

В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда  Российской Федерации на 01.01.07-08гг. составила 1709.8 млн. га.

Сравнивая показатели в составе земель Российской Федерации последних 2 лет, можно  констатировать, что перевод земель из одной категории в другую, несмотря на отсутствие установленного федеральным  законом порядка, осуществлялся и в той или иной степени затронул все категории земель.

Вступление  в силу Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», определяющего  процедуру перевода земель из одной  категории в другую, позволит ускорить вовлечение земель в гражданский оборот, а также проведение работ по приведению правового статуса земель в соответствие с действующим лесным, водным и земельным законодательством.

В 2007г. повсеместно отмечался добровольный отказ сельскохозяйственных предприятий, крестьянских (фермерских) хозяйств и других производителей сельскохозяйственной продукции от предоставленных им ранее земель, связанный с их неудовлетворительным экономическим состоянием. Как и прежде, ликвидировались сельскохозяйственные предприятия, крестьянские (фермерские) хозяйства, несмотря на то, что на протяжении года в ряде субъектов РФ вовлекались в сельскохозяйственный оборот земли, находившиеся в запасе.

По  состоянию на 01.01.08 площадь земель, отнесенных к категории земель поселений, в целом по России составила 19.1 млн. га. Основная причина увеличения земель поселений на 0.2 млн. га - приведение данных учета земель по Чеченской Республике в соответствие с действующим законодательством.

В результате проведения работ по упорядочению и  установлению черты поселений в категорию были включены земельные участки сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, водного фонда, земель промышленности и иного специального назначения, земель запаса, общая площадь которых составила 59.2 тыс. га.

Кроме этого на увеличение площади земель поселений повлияли предоставление гражданам земель, прилегающих к границам поселений, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, а также результаты инвентаризации земель и уточнения данных в процессе подготовительных работ по кадастровой оценке земель.

В 2007 г. по сравнению с 2006 г. площадь земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической  деятельности, земли обороны, безопасности и земель иного специального назначения, составлявшая 17 млн. га, сократилась на 0.1 млн. га. Основные изменения связаны с возвратом отработанных и рекультивированных земель в лесной фонд.

На 01.01.08 площадь земель лесного фонда составила 1104 млн. га. В состав земель лесного фонда вошли только те лесные земли, которые на основе соответствующего права находятся в непосредственном управлении уполномоченного органа Министерства природных ресурсов. В состав земель лесного фонда не включены леса, учтенные в других категориях. В целом лесными землями, включенными в состав других категорий, занято 71.1 млн. га. Площадь земель лесного фонда возросла вследствие возврата земель, предоставленных ранее для промышленного освоения, в первую очередь для открытой добычи полезных ископаемых и отвода земель под посадку лесных культур из земель запаса и сельскохозяйственного назначения. Данные о площади земель лесного фонда уточнялись по результатам лесоустроительных работ. В целом по стране увеличение площади категории за отчетный год составило 0.9 млн. га.

В то же время земли из состава лесного  фонда в течение года переводились в другие категории земель, в основном это были массивы, покрытые малоценными  насаждениями, ведение лесного хозяйства  на которых неэффективно. В 2007г. проводились работы, направленные на приведение структуры земель водного фонда, общая площадь которых по состоянию на 01.01.04 составляет 27.7 млн. га, в соответствие с требованиями действующее8го законодательства, основным содержанием которых стала передача из других категорий в водный фонд земель под поверхностными водными объектами. Несмотря на это общая площадь земель рассматриваемой категории сократилась за 2007 г. на 64.5 тыс. га, в основном за счет возврата земель под водными объектами в категорию сельскохозяйственного назначения в результате уточнения их правового статуса в процессе инвентаризации земель.

Площадь категории земель запаса в Российской Федерации составила на 01.01.08 114.6 тыс. га. В целом площадь категории земель запаса за 2007 г. увеличилась на 6.7 млн. га в результате перевода несельскохозяйственных угодий из категории земель сельскохозяйственного назначения от ликвидированных государственных сельскохозяйственных предприятий, занимавшихся северным оленеводством.

2.2. Распределение земель по формам собственности

По  данным государственной статистической земельной отчетности, на 01.01.08 в  собственности граждан и юридических  лиц находилось 129.2 млн. га, что составило 7.6% земельного фонда страны, или 30% земель, приватизация которых предусмотрена законодательством Российской Федерации. Доля земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составила 92.4% земельного фонда страны, или 1580.6 млн. га. Из всех земель, находящихся в частной собственности граждан, наибольшую часть составляют земли сельскохозяйственного назначения. На их долю приходится 124.2 млн. га, что составляет 7.3% земельного фонда России или 28.8% земель, приватизация которых предусмотрена законодательством Российской Федерации. В собственности юридических лиц находится 5 млн. га, или 0.3% земельного фонда России, или 1.2% земель, приватизация которых предусмотрена законодательством Российской Федерации. Земельные доли граждан (включая долю в праве общей совместной собственности) в земель ном фонде страны составили 113.3 млн. га, или 87.7% земель, находящихся в частной собственности в целом по стране.

По  состоянию на 01.01.08 из всех земель поселений  в собственности граждан находилось 3381.3 тыс. га, в собственности юридических лиц - 106.3 тыс. га, что в целом составило 18.3% земель поселений. В связи с принятием Жилищного кодекса РФ, предусматривающего безвозмездную передачу земельных участков под многоэтажными домами в частную собственность, по экспертным оценкам, доля земель поселений, находящихся в частной собственности, возрастет до 43.8%. Пока же в государственной и муниципальной собственности находилось 81.7% земель категории (15.6 млн. га), из них в федеральной собственности зарегистрировано 88.9 тыс. га земель (0.6% их общей площади), в собственности субъектов РФ - 0.1 тыс. га, в муниципальной собственности - 3.7 тыс. га. В связи с тем, что разграничение государственной собственности на землю проводится достаточно медленно, основная часть земель по-прежнему сохраняется в неразграниченной государственной собственности.

За 2003г. в структуре собственности на землю в Российской Федерации  произошли следующие изменения. Площадь земель, находящихся в  государственной и муниципальной  собственности, уменьшилась на 0.7 млн. га. В структуре частной собственности на землю доля граждан увеличилась (на 0.2%) и составила 96.1%, несмотря на то, что наблюдались процессы выкупа юридическими лицами земельных участков, предоставленных им на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды.