Затратный подход при оценке недвижимости

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:
1)  капитализацией потерь в арендной плате;
2)  капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
·  капитализации потерь в арендной плате;
·  сравнительных продаж (парных продаж);
·  срока экономической жизни.

2.1. Затратный подход к оценке недвижимости

Сущность затратного подхода к оценке недвижимости состоит в 
определении стоимости имущества, основанном на определении стоимости издержек на 
создание изменений и  утилизацию имущества с учетом всех видов износа. 
Выделяют следующие основные этапы процессе оценки недвижимости затратным подходом:
- формирование базы данных издержек и иной информации по объекту недвижимости; 
- изучение рынка и анализ основной рыночной информации; 
- определение стоимости 
- участка земли; 
- определение восстановительной стоимости или замещающей стоимости зданий и сооружений; 
- определение величины накопленного износа; 
- определение рыночной стоимости объекта. 
Рассмотрим каждый из этапов более подробно. 
На первом этапе при формировании базы данных издержек и иной информации необходимо иметь ввиду, что информация должна быть проверенная и достоверная. На данном этапе необходимо оценить, отследить типичную величину предпринимательской прибыли и величину косвенных издержек. 

На втором этапе 
при изучении рынка, в частности при изучении косвенных издержек пользуются 
специальными сборниками. Необходимо проанализировать какие издержки 
учтены, а какие нет. 
На третьем этапе при определении рыночной стоимости 
недвижимости участок земли рассматривается как свободный. Стоимость участка 
земли определяется следующим образом:
при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участков используют метод сравнения продаж; 
при наличии достоверной информации о продаже или аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями и сооружениями, которые представляют лучше и наиболее эффективное использование земли как свободной техникой остатка. 
При наличии информации о долгосрочной аренде земли определяют ее стоимость методом капитализации земельной ренты; 
при отсутствии достаточного количества рыночной информации стоимость земли определяется по действующим нормативным методикам, установленным законодательно. 
На четвертом этапе определяют 
восстановительную стоимость зданий и сооружений. 
Восстановительная стоимость – это стоимость точной копии объекта недвижимости. Стоимость замещения – это стоимость функционального аналога объекта недвижимости по использованию. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания или сооружения трудно из- за установленных строительных конструкций, материалов, способов возведения. 
Под восстановительной стоимостью объекта недвижимости понимают стоимость его воспроизводства (возобновления) в условиях сегодняшнего дня . Она выражается в действующих оптовых ценах. Восстановительная стоимость 
устаревших конструкций с составе объекта недвижимость определяется с учетом 
их морального износа, то есть с учетом уменьшения стоимости их воспроизводства в связи с ростом производительности труда и созданием новых, более совершенных аналогичных образцов.
Стоимость зданий и сооружений определяется при допущении, что на ату оценки они являются завершенным объектом строительства. В стоимость восстановления и замещения должны включаться все расходы по застройке, включая затраты на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуется по закону. Также в стоимость должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также все расходы по получению разрешений, лицензий, проведению экспертиз. При расчете стоимости, как восстановительной , так и замещающей, наличие региональных субсидий на застройку не учитывается. 
На шестом этапе 
проводят определение рыночной стоимости объектов по формуле (1): 
РС = Стз + Снсу –НИ, 
(1) 
где РС - 
рыночная стоимость объекта недвижимости, тыс. руб. 
Стз – стоимость земли, тыс. руб., 
Снсу – стоимость нового строительства улучшений, тыс. руб. 
НИ – накопленный износ, тыс. руб. 
Рыночная стоимость 
поз затратному подходу определяется как разница 

между суммой рыночной стоимости земли и стоимости нового 
строительства улучшений 
и суммой накопленного износа. 
Основные преимущества затратного подхода при оценке стоимости недвижимости: 
используется для оценки специализированных объектов недвижимости, особенно применим для расчета стоимости новых или недавно построенных объектов и при расчете стоимости 
недвижимости; 
применим для оценки недвижимости на пассивных рынках; 
Основным недостатком затратного подхода является 
тот факт, что необходим тщательный анализ затрат, сложность получения достоверной информации о структуре затрат. 

Глава III. Оценка объекта жилой недвижимости

3.1. Состояние рынка жилой недвижимости. Анализ внешней среды на рынке жилой недвижимости

[1] Иванова Е.И. Оценка стоимости недвижимости, учебное пособие. – М. изд-во «КноРус», 2010

[2] Грибовский С.Е. Оценка стоимости недвижимости.

[3] Оценка недвижимости. Учебное пособие под ред. А.Г. Грязновой.

[4] Татаролва А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью. Подходы к оценке недвижимости. Затратный подход