Затратный подход оценки недвижимости

Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний (экономический) износ - это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономический износ может быть вызван целым рядом причин, например общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями или изменениями, относящимися к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Основными факторами внешнего износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности, штрафы за загрязнение окружающей среды.

Существуют  два подхода к оценке внешнего износа: 
сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях; 
капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.

Применение  первого подхода требует наличия  достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

Второй  подход измерения внешнего износа - сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

После определения совокупного накопленного износа оценщик для получения  итоговой стоимости объекта недвижимости прибавляет к рыночной стоимости  земельного участка разницу полной восстановительной стоимости объекта и накопленного износа. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение

Отметим, что затратный подход применим к  оценке практически любых объектов недвижимости. Однако не во всех случаях  такое применение оправданно (например, оценка доходоприносящей недвижимости). В связи с этим наиболее распространенной областью применения затратного подхода является оценка объектов на "пассивных" или малоактивных секторах рынка недвижимости. Преимущество применения затратного подхода в данном случае связано с тем, что недостаточность и / или недостоверность информации о состоявшихся сделках по купле - продаже объектов - аналогов в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке.

Затратный подход применяют также при технико - экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства и реконструируемых объектов. В ряде случаев затратный подход позволяет оценить эффективность инвестиционного проекта. 
Используя сочетание затратного и доходного подходов, а именно сравнивая затраты на строительство объекта с полученным от него доходом, оценщик делает вывод о наилучшем и наиболее эффективном использовании земельного участка, относящегося к объекту оценки.

Для отражения  результатов оценки в финансовой отчетности предприятия (переоценка основных фондов) оценщики на основании Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, определяют стоимость объекта оценки затратным подходом.

Постоянно расширяющейся сферой применения затратного подхода выступает рынок страховых  услуг. Здесь предпочтение этому  подходу отдается потому, что страховая  сумма, сумма страхового взноса и  страхового возмещения определяются исходя из затрат страхователя с помощью затратного подхода.

Специфической областью применения затратного подхода  является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения (школ, церквей, вокзалов и т.д.). Для  таких объектов трудно найти сопоставимые продажи и уровень арендных ставок, поэтому анализ затрат на их воспроизводство или замещение остается единственной приемлемой альтернативой оценщика. 
 
 

Список  используемых источников.

1. http://www.cfin.ru

2.  http://www.aup.ru

3. . http://www.ocenchik.ru