Закладная и договор об ипотеке

   Если  ипотека обеспечивает обязательство, возникшее из кредитного договора, то в договоре ипотеки указывают  основные условия кредитования – кто является кредитором и заемщиком, сумму кредита, процентную ставку, срок, размер ежемесячных платежей и порядок погашения кредита. Это и является существом, размером и сроком исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой – то есть необходимыми элементами договора ипотеки.

   Если  стороны не согласовали хотя бы один из существенных пунктов, то договор  ипотеки считается незаключенным, никаких прав и обязанностей у  сторон данного договора не возникает  и все связанные с ним сделки являются так же недействительными.

   Если  права залогодержателя удостоверяются закладной, то в договоре ипотеки  это должно быть указано. В противном  случае его не зарегистрируют.

   Права и обязанности  сторон по договору ипотеки

   Заемщик ипотечного кредита имеет право  проживать в заложенном доме или квартире, а так же зарегистрировать на этой жилплощади всех членов семьи. Право на проведение перепланировки, сдачу в аренду или продажу заложенного жилья обычно в договоре ипотеки ограничивается – как минимум необходимо разрешение банка-кредитора.

   В соответствии с договором ипотеки  залогодержатель (ипотечный банк) вправе проверять состояние и условия  содержания заложенной недвижимости. Если правила пользования имуществом, а также обязанности по необходимому страхованию нарушаются, банк имеет право потребовать досрочного погашения кредита.

   Право требования досрочного погашения кредита  возникает у банка также в  случае неуплаты или несвоевременной  уплаты суммы долга, в том числе  при нарушении сроков внесения платежей по ипотечному кредиту более трех раз в течение года.

   При невыполнении заемщиком требований о досрочном погашении ипотечного кредита, банк вправе наложить взыскание  на заложенную недвижимость как в  судебном порядке, так и во внесудебном (путем подписания соглашения между  заемщиком и кредитором). Имущество, заложенное по договору ипотеки, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

   Заключение  и регистрация  договора ипотеки

   Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Договор ипотеки не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но стороны по своему желанию (или по требованию ипотечного банка) вправе сделать это. Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

   Для государственной регистрации договора ипотеки необходимы следующие документы:

   - заявление от залогодателя и  залогодержателя;

   - договор ипотеки и его копии;

   - документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений;

   - кредитный или иной договор,  исполнение которого обеспечивает  ипотека;

   - документ об уплате государственной  пошлины;

   - иные документы, необходимые для  государственной регистрации ипотеки  в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

   В случае если права залогодержателя  удостоверяются закладной, дополнительно  представляют также закладную и  документы, названные в ней в  качестве приложений, и их копии.

   Ипотека должна быть зарегистрирована в течение 15 дней со дня представления необходимых  документов путем совершения регистрационной  записи об ипотеке в ЕГРП. Удостоверяется регистрация ипотеки путем надписи  на договоре ипотеки, содержащей полное наименование органа, осуществляющего регистрацию прав, дату, место регистрации и номер, под которым она зарегистрирована.

   Прекращение договора ипотеки

   Если  договор ипотеки исполнен или  прекратил свое действие по другим причинам, необходимо погасить запись о регистрации ипотеки. Это делают на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании решения суда о прекращении ипотеки. Если выдана закладная, то при погашении регистрационной записи об ипотеке данный документ аннулируют и передают ранее обязанному по ней лицу по его требованию.

Расчет  практической части 

   I. Расчет инвестиционного потенциала семьи:

   а) принимаем величину CCD равной 42 тыс. руб.

   б) определение возможности участия  семьи в ипотечной программе:

   CCD_min = (1 + k₀) * МПБ * N * (1 + k_c), тыс. руб.

   k₀ - доля  отчислений на погашение кредита;

   МПБ - минимальный прожиточный бюджет, тыс. руб. на 1 чел.;

   N - количество членов семьи, чел.;

   k_c - коэффициент, учитывающий расходы на создание страхового фонда.

   CCD_min = (1 + 0,035) * 7 * N * (1 + 0,3) = (1 + 0,035) * 7 * 3 * (1 + 0,3) = 28,3 т. р.

   в) расчет максимально возможного размера  кредита:

   K_max = 817,3 т. р.

   где 12 - число месяцев в году;

   n - срок кредитования в ипотечной  программе, лет;

   r - годовая процентная ставка по  кредиту, ед.

   г) расчет размера денежных накоплений на первоначальный взнос в течение 3-х лет при ставке 10% годовых:

     т. р.

   д) стоимость собственного жилья типа Т

     т. р.

   где С_сж - стоимость собственного жилья;

   F_ст - стандартная площадь жилья в зависимости от его типа, м²;

   С_ед - стоимость 1  м² жилья для данного типа квартиры, тыс. руб.

   е) определение инвестиционного потенциала семьи

     т. р. 
 

   II. Выбор приобретаемой квартиры:

   а) расчет площади жилья, доступного для  приобретения:

   расчетная площадь жилья типа Н

     м²

   расчетная площадь жилья типа Т

     м²

   расчетная площадь жилья типа У

     м²

   расчетная площадь жилья типа С

     м²

   б) определение площади квартир  по вариантам:

   жилья типа Н – 4-х комнатная квартира площадью 76 м²

   жилья типа Т – 4-х комнатная квартира площадью 80 м²

   жилья типа У – 2-х комнатная квартира площадью 60 м²

   жилья типа С – 1 комнатная квартира площадью 50 м²

   в) выбор варианта приобретения жилья:

   принять решение приобрести 2-х комнатную  квартиру улучшенной планировки общей  стоимостью:

     т. р.

   г) определяем размер свободных средств:

     т. р.

   Поскольку на вторичном рынке сразу оплачивается вся стоимость квартиры, то целесообразно  снизить размер денежных накоплений на величину свободных средств, т. е.

     т. р. 

   д) расчет структурных составляющих стоимости  жилья:

     т. р.

   е) структура стоимости жилья в %:

   

   доля  кредита    

   доля  стоимости собственного жилья    

   III. Расчет ежемесячных платежей:

   а) расчет ежемесячного платежа на погашение  кредита:

     т. р.

   б) расчет ежемесячного платежа на накопление первоначального взноса:

      т. р.

   в) расчет полной стоимости жилья:

     т. р. 

   IV. Основные результаты расчетов:

   1. Варианты приобретения квартир,  исходя из доступной площади  жилья:

   – жилья типа Н – 4-х комнатная квартира площадью 76 м²,

   – жилья типа Т – 4-х комнатная квартира площадью 80 м²,

   – жилья типа У – 2-х комнатная квартира площадью 60 м²,

   – жилья типа С – 1 комнатная квартира площадью 50 м².

   2. Показатели варианта приобретения 2-х комнатной квартиры типа У, площадью 60 м²:

   – общая стоимость – 3228 тыс. руб. или 100%

   – денежные накопления – 226,7 тыс. руб. или 7%

   – кредит – 817,3 тыс. руб. или 25,3%

   – стоимость собственного жилья – 2184 тыс. руб. или 67,7%

   3. Обязательные платежи:

   – отчисления на накопления первоначального взноса (р) – 14,07 тыс. руб.

• отчисления на погашение кредита – 12,6 тыс. руб.

СПИСОК  ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 

   

1. Трофимова Т.Е., Хавин Д.В. Ипотечное жилищное кредитование: Учебное пособие. - Н. Новгород, 2002.
2. Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование: Учебник. - М., 2007.

   3. www.ipohelp.ru

   4. www.ipotekar.ru

   5. http://ipoteku-vsem.ru