Влияние изменения границ г. Москвы на территорию Московского региона

Аналитики компании «Индикаторы рынка недвижимости» считают, что это гигантское расширение будет сопряжено с огромными экономическими, административными и техническими трудностями.

По мнению «АиФ», расширение границ Москвы, а также реконструкция двух важнейших магистралей подтолкнут рост цен на относительно недорогие подмосковные квартиры. Для сравнения, средняя цена 1 кв.м. в Подмосковье составляет 50-80 тысяч, тогда как в Москве самые дешевые квартиры доросли до 125-135 тысяч. Как мы уже говорили, Москва станет больше в 2,5 раза, а Московская область в свою очередь потеряет всего 3 % своей территории, а именно - районы Ватутинки, Филимонки, Хмырово, Новогромово и Безобразово. На сегодня население данных районов колеблется в пределах 250 тысяч человек, а фонд застройки составит 12 млн. кв.м.. Что касается цен на жилье, то в начале этого года квартиры на юге области стоили около 52-53 тысяч рублей за метр, при этом по количеству реализованных квартир регион находился на третьем месте среди всех подмосковных направлений. По данным IRN, за прошедший год, недвижимость на юге области подешевела в среднем на 1,5-2 тысячи рублей за метр, но из-за сокращения предложения и планов по развитию Москвы цены могут опять повыситься, причем быстро - сообщает РБК-Недвижимость.

Впрочем, пишет «АиФ», цены в Южном Подмосковье могут вырасти и до оформления новой границы из-за масштабной реконструкции Варшавского и Каширского шоссе. Необходимость в реконструкции данных направлений назревала давно. Они считаются самыми загруженными магистралями столицы, вдоль которых расположены самые густонаселенные «спальные» районы Москвы, при этом ЮАО пользуется большим спросом на рынке жилья. Это объясняется относительно низким уровнем цен (116 тысяч за кв.м.) и большим объемом предложения (14,5 % от общего числа новостроек города за пределами ТТК).

По данным IRNактивно идет строительство и за пределами МКАД, и там, в районе Варшавки, цены на жилье ниже средних подмосковных на 13 %. Получается, что у юга Подмосковья и так есть потенциал для устойчивого роста цен, а от реконструкции Каширского и Варшавского шоссе рост цен только ускорится. Более всего вырастет стоимость метров в пределах 50 км. от МКАД. А вот на цену московских новостроек реконструкция дорог особого влияния не окажет. Как считают аналитики, дешевизна квартир в ЮАО обусловлена плохой экологической обстановкой в округе, так что транспортная доступность ситуацию не изменит, пишет «АиФ».

Новые границы Москвы

В подмосковных Горках Борис Громов и Сергей Собянин, развернув на столе карту Московского региона, показали Президенту новые границы столицы и области. Согласно озвученным планам Москва получит 144 тыс. га новых территорий, находящихся к юго-западу от нынешних границ города, образуя своеобразный сектор. Контуры данного сектора включают районы, расположенные между Киевским и Варшавским шоссе, и от МКАД на северо-востоке до Большого кольца Московской железной дороги на юго-западе. Таким образом, столица с ее 11,5 млн жителями прирастет территориями, увеличивающими площадь города в 2,35 раза с нынешних 107 тыс. га до 251 тыс. га. Такое развитие города путем расширения собственных границ характерно для многих мегаполисов мира, имеющих в два и более раза меньшую плотность населения на единицу площади. Например, Токио располагает территорией в 220 тыс. га при населении 13 млн человек.

На новых территориях будут построены около 60 млн квадратных метров жилья, что позволит переселить сюда порядка 2 млн человек. Также в планах московского Правительства создание около 1 млн рабочих мест для высококвалифицированных специалистов. Данный район получит транспортное развитие и новую инфраструктуру.

Также именно здесь планируется разместить административные здания федеральных ведомств, куда чиновников планируется переселить по поручению Президента. «Федеральные органы власти могут переехать на новый участок на юго-западе», - считает Громов. «С предложениями президент в основном согласился», - резюмировал итоги встречи Собянин.

На данный момент вопросы, касающиеся реальных сроков освоения новых территорий, находятся в стадии проработки. Чиновники в Правительстве Москвы сообщают, что как минимум ближайший год уйдет на разработку обновленного комплексного генерального плана города, а сам процесс полноценного освоения территории займет порядка 20 лет.

Сейчас же можно с уверенностью утверждать, что новые территории ждет взлет цен на недвижимость. Об этом заявляют и многие девелоперы, предполагающие повышение стоимости квадратных метров жилой площади и гектаров земли минимум на 20 %.

Изменение границ Москвы

«Соглашения об изменении границы между Москвой и Московской областью», которое в среду должна одобрить Мосгордума, имеет следующие данные: на первом этапе столица получит Люберецкие поля и окрестности аэропорта Внуково, а позднее в ее состав войдут города-спутники.

Границы Москвы не менялись с 1984 года, что, по мнению многих опрошенных нашей газетой экспертов рынка, объяснялось скорее личными взаимоотношениями экс-мэра Москвы и его подмосковного коллеги. Тогда, 27 лет назад, столица обогатилась такими районами, как Митино, Бутово, Жулебино, Тушино. Хотя необходимость выхода столицы за нынешние границы назрела давно, эта тема даже не обсуждалась на высоком уровне последние 15 лет. Как следует из текста соглашения, в состав Москвы на первом этапе войдут 723 га подмосковной территории, а изменения границ касаются 129 территорий.

Как сообщили в Мосгордуме, москвичами вскоре уже будут считаться жители городов Долгопрудный, Дзержинский, Реутов, Химки, Балашиха, Мытищи, Выхино-Жулебино. В этих районах проживают 1,82 млн тыс. человек. Таким образом, вскоре к населению столичного мегаполиса — 11,5 млн человек, по данным переписи населения 2010 года, добавится еще один миллион.

На первом этапе самые «лакомые» земли отойдут к Москве в районе Люберецких полей и вокруг аэропорта Внуково.

Не секрет и то, что планом расширения границ Москвы предусмотрено «прикрепление» отдельных небольших участков вдоль МКАД.

Согласно проекту, приграничные полоски города Долгопрудного соединятся с московским районом, известным как поселок Северный, который расположен за пределами МКАД по Дмитровскому шоссе. В состав Москвы также планируется включить и приграничные куски Мытищ, а к району Новокосино будет присоединен очередной отрезок города-спутника Балашихи.

К столичным районам Жулебино и Выхино планируется присоединить приграничные районы от Люберец и поселения Красково. К районам Братеево и Орехово-Борисово «прирежут» участки земель сельского поселения Развилковское Ленинского района Московской области. Приграничная полоса города Дзержинского соединяется с Капотней. К району Бирюлево-Восточное примкнет часть Булатниковского сельского поселения.

К Кунцево и Строгино планируется присоединить часть поселка Барвиха, расположенного на Рублевке. К московскому району Куркино присоединят части Химок и сельского поселения Отрадное Красногорского района. Сам Красногорск, который фактически давно уже стал столицей Московской области, в планах захвата не фигурирует, равно как и территория Одинцово. Напомню, что как ранее сообщал ВЗГЛЯД-Недвижимость, именно эти два города-спутника Москвы неоднократно назывались экспертами рынка в качестве первых кандидатов на присоединение к столице, в первую очередь, из-за близости к МКАД.

Премьер-министр РФ Владимир Путин поддерживает идею о расширении границ Москвы, высказанную президентом Дмитрием Медведевым в середине июня. На встрече с мэром Москвы Сергеем Собяниным в среду глава правительства сказал, что Москва «уже задыхается в тех границах, которые она до сих пор имела. Давно назревшее решение о расширении границ города даст возможность и строительную отрасль подтолкнуть, я надеюсь».

Принятие Мосгордумой в среду проекта будет все же только первым этапом к разработке более глобального передела границ. Однако, этот процесс не будут одномоментным, и займет, видимо, не один год, говорят депутаты столичного парламента. Впрочем, они тоже не сомневаются в необходимости и актуальности такого шага.

В этом вопросе они солидарны с мнением москвичей. Как свидетельствует опрос Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), более половины москвичей поддерживает идею создания столичного федерального округа и вывода за МКАД государственных правительственных и финансовых учреждений. Причем, наибольшее одобрение этой идеи демонстрируют 25-34-летние горожане (56 % респондентов этого возраста), те, кто считает, что ситуация в городе улучшается (62 % опрошенных данной группы) и респонденты, живущие в Москве менее года (80 % опрошенных этой группы).

Возражают против инициативы 29 % опрошенных. В основном это молодежь (39 % молодых людей), те, кто уверен, что положение дел в столице ухудшается (35 % опрошенных этой группы), и живущие в Москве более 11 лет (33 % респондентов данной группы). Еще 13 % опрошенных сообщили, что им этот вопрос безразличен.

За расширение границ столицы выступают, прежде всего, жители Западного (69 % жителей) и Зеленоградского (64 % жителей) административных округов. В то же время против высказываются горожане, живущие в Северо-Восточном и Юго-Восточном административных округах (по 34%).

Карта расширения границ Москвы

Новая карта расширения границ Москвы после 2011 г. представляет собой гигантский клин, который на схеме выглядит, как почти правильная трапеция. Её меньшее основание представляет собой участок МКАД, боковые стороны образуют Киевское шоссе с одного бока и Варшавское шоссе с другого. По плану расширения замыкает границу новых земель участок Большого кольца Московской железной дороги. Центром этой трапеции в схеме становится Троицк, если через него провести срединную линию в плане, то на ней окажутся Подольск с юга и Апрелевка со стороны Киевского шоссе. Очень близко, если далее смотреть по направлению на северо-запад располагается Наро-фоминск и другие поселки и населенные пункты Наро-фоминского района, многие буквально льнут до бетонки шоссе, новой черте г. Москва. Другое направление на юг представляют собой земли Подольского района, частично входящие в новые московские территории после 2011 г. Там расположены известные, изначально близкие к Москве, поселки Щербинка рядом с аэропортом Быково, также в план города попадает Бутово, Кленово, Первомайское. Как уже говорилось, увеличение площади Москвы составит 144 тыс. га, что даст суммарную площадь её в 251 тыс. га (на момент до июля 2011 г. она составляла 107 тыс. га).

Рис.1 – Новые границы Москвы

1 Москва в существующих границах;

2 Ленинский район;

3 Новая граница Москвы;

Мнения экспертов о расширении столицы

По мнению экспертов, главным преимуществом расширения границы г. Москва в 2011 г. станет снижение плотности её населения почти в 2 раза, проживание москвичей станет более легким и комфортным, вынос огромного количества государственных и коммерческих офисов в зону нового города даст возможность разгрузить центральные части столицы от потока людей и транспорта. Новые территории дадут огромный толчок в развитии как самого г. Москва, так и всего Подмосковья, особенно тех его районов, которые попадут в городскую черту. Хотя, есть также предположения специалистов, что лучше всего будет тем районам, которые остаются в Московской области, но получают резкое приближение к столице. Тут очень выигрывает Наро-фоминский район, те, кто уже имеет там загородную недвижимость, могут рассчитывать на значительное увеличение своего недвижимого капитала при том, что природные и климатические условия останутся очень хорошими. Произойдет повышение стоимости земельных участков, резко улучшится инфраструктура всего района вдоль Киевского шоссе и самого Наро-фоминска в особенности.

Отмечают эксперты также удачную идею создания новых транспортных схем, которые планируется сделать так, чтобы они образовали большие дорожные квадраты и квадраты застройки. Улучшение транспортных условий поднимет инвестиционную привлекательность всех ближайших районов, что скажется положительно на экономике всей Московской области. Она получит новые возможности для решения вопросов создания новой современной промышленности, улучшения торговой сферы со значительным приростом бюджета от желающих получить земельные участки под строительство. Получат новое жилье до двух миллионов жителей г. Москва, в скором времени после 2011 г. Начнут создаваться новые рабочие места самым активным образом, их количество составит более миллиона. Это звездный час и новая эра в истории Москвы.

Заключение

Процесс вынесения федеральных министерств за МКАД представляет собой такой же устойчивый интерес, как и его результат. Появление правительственного пригорода не соизмеримо с проведением Олимпиады, чемпионатом по футболу, или со строительством Сколково. Рассматривается проект развития инфраструктуры в образовавшихся городах или создание небольшого города с ограничением его в функциональном спектре. Как только новая Москва появилась в долгосрочном проекте, стало особенно выраженным проявление неумелого подхода к постановке стратегических целей.

У чиновников актуальной темой для обсуждения является выкуп лучшего участка к новому году. В прессе подсчитывают, сколько составит метраж украденных площадей во время реализации помещений для федеральных министерств в центре столицы. Еще общество волнует, что будет с «московскими надбавками» в столичном федеральном округе будущего. Дальше заглядывать неприлично.

Привычное положение страны и столицы – переходный период. Под этим подразумевается не строить планы на завтрашний день, не думать о большем, чем заурядный отпуск и свыкнуться с повседневными неудобствами, потому что «все равно нет выхода». Что говорить о собственной жизни – если и возникнет интерес к обустройству, то касается он чего-то личного. Кто-то размышляет, как обойти штрафные санкции, а кто-то усиливает систему охраны в собственном коттедже. Организовать собрание соседей уже претендует на звание подвига и считается выдающимся делом из повседневных событий. Если в России происходит разделение – то не на этнические группы, а на своеобразные кланы и династии.

Для переходного периода характерна психология выживания. Может быть, лет десять назад логика выживания имела смысл, но теперь ее можно назвать, разве что, вопиющим анахронизмом. Десяток лет назад быстрота принятия решений считалась неотъемлемой частью успеха, но поспешный выбор местоположения нового города в настоящее время, в тесном кругу участников и не разглашая процесс принятия решения, можно понимать как коррупцию или чванство. Серьезность решения отходит на второстепенный план. Какое решение будет оптимальным в подобных условиях?

Подытоживая прожитое, можно сказать, что модернизация была всеобщим предпочтением. Теперь – мы на пути к ней. Вот, как и предусматривалось, подошло завершение переходного периода и наступило время развиваться. Новая Москва – отличный способ собрать воедино лучших урбанистов и приспособить лучшие градостроительные решения мирового масштаба к российской реальности. Появилась настоящая возможность для того, чтобы создать практичные механизмы взаимодействия общественных и государственных интересов с интересами бизнеса. Концентрация таких механизмов вокруг столь важной темы приводит к демократичному укладу, независимо от качества парламента или партии, Конституции или уполномоченного быть президентом. Складывается благоприятная ситуация для обсуждения проблемы нового социального окружения. Основные массы населения проживают в городах, а условия панельных многоэтажек – не достаточно хорошая почва для развития образцовой общественности, да и воспитание детей в них нелегко дается. С фактическим перемещением столицы появляется повод обсудить наши традиции взаимного влияния и отношений между государством, начальством, народом, с тем, чтобы решить, какие отношения мы хотели бы изменить. В предложении Дмитрия Медведева кроется настолько мощный потенциал вопросов, что если невзначай обратить внимание лишь на некоторые, долго приходится размышлять о многом.