Технология процесса оценки объектов недвижимости

 

     Решение: 1) Стоимость объекта недвижимости = Цена продажи - Стоимость земельного участка.

     2) Обесценение = Восстановительная  стоимость – Стоимость объекта  недвижимости.

     3) Обесценение = Восстановительная  стоимость * Износ/100.

     4) Износ = 100 * Обесценение/Восстановительная стоимость. 

     1. Для объекта №1: Обесценение = 600 - (550 - 80) = 130

     Износ = 100*130/600 = 21,67% 

     2. Для объекта №2: Обесценение = 800 - (560 - 55) = 295

     Износ = 100*295/800 = 36,88% 

     3. Для объекта №3: Обесценение = 440 - (380 - 60) = 120

     Износ = 100*120/440 = 27,27% 
 

     Задача  №2. Оценка объектов недвижимости сравнительным подходом 

     Определить  стоимость участка земли для  индивидуальной застройки, площадью 18 соток. Для оценки выбраны 6 продаж объектов сравнения. Характеристика объектов представлена в таблице 2.

     Таблица 2

 

     Дополнительная  рыночная информация: участки №2,4,6 находятся на направлениях от города, рынком, признаваемым худшим, что оценивается в 20%; участки №1, 5 на лучшем направлении, что оценивается в 15%; участок №3, направление аналогичное оцениваемому объекту; электроснабжение отсутствует на участках №3,6, что оценивается в сумме 1000 руб.; характер социальной среды неблагоприятный у участка №4, что оценивается снижением цены на 10%; повышение цен в текущем году на 5% в месяц.

     Решение:

     Таблица 3

     Расчетная таблица

 

     С оцениваемого объекта = 18*(1,074+0,981+0,751+0,913+1,436+0,871)/6 = 1,018*18 = 18,33 тыс. у. ед. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Задача  №3. Оценка объектов недвижимости доходным подходом 

     Определить  общий коэффициент капитализации  и коэффициент капитализации капитала собственного.

     На  рынке отобраны 4 объекта – аналога.

     Информация  представлена в таблице 4. 

     Таблица 4

     Данные  для расчета

 

     1) Денежный поток до налогообложения  (ГДП):

     ГДП = Чистый операционный доход – Сумма, уплаченная за кредит

     ГДП₁ = 90 – 50 =40    ГДП₃ = 80 – 75 = 5

     ГДП₂ = 72 -0 = 72     ГДП₄ = 70 – 0 = 70 

     2) Коэффициент капитализации для  капитала собственного:

     К_с = ГДП/Собственный капитал

     К_с1 = 40/300 = 0,133    К_с3 = 5/50 = 0,1

     К_с2 = 72/700 = 0,103    К_с4 = 70/450 = 0,156 

     3) Коэффициент капитализации для  капитала заёмного:

     К_з = Сумма за кредит/Заёмный капитал

     К_з1 = 50/700 = 0,071    К_з3 = 75/900 = 0,083

     К_з2 = 0      К_з4 = 0 

     4) Коэффициент инвестиций:

     М = Заёмный капитал/Стоимость объекта

     М₁ = 700/1000 = 0,7     М₃ = 900/950 = 0,95

      М₂ = 0       М₄ = 0 

     5) Общий коэффициент капитализации:

     К_к = М* К_з + (1 - М)* К_с

     К_к1 = 0,7*0,071 + (1 - 0,7)*0,133 = 0,089

     К_к2 = К_с2 = 0,103

     К_к3 = 0,95*0,083 + (1 - 0,95)*0,1 = 0,084

     К_к4 = К_с4  = 0,156 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

     В настоящее время проблема методического  обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России – сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования.

     Практика  по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским рынкам, очень часто даёт неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ западных методик и попытка использования в российских условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации. Появившаяся в России в последние годы литература по оценке недвижимости является в лучшем случае хорошим переводом западной теории оценки, предназначенной для использования на активных, хорошо развитых рынках, практически не затрагивает проблем учёта национальных особенностей рынка недвижимости России и его государственного регулирования, без которого эффективное развитие рынка недвижимости для современного уровня экономики России невозможно. Базируясь на мировом опыте, развития оценки, в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки [2]. 
 
 

     СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ 

1. Белокрыс А.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М: Дело, 1998г. – 383 с.

2. Грибовский  С.В. Оценка доходной недвижимости. Спб: Питер, 2001 г. – 334 с.

3. Горемыкин  В.А. Экономика недвижимости. М:  Маркетинг, 2002 г. – 801 с.

4. Ресин  В.И. Экономика недвижимости. М:  Дело, 2000г. – 327 с.

5. Тэпман  Л.Н. Оценка недвижимости. М: Юнити–Дана, 2002 г. – 202 с.

6. Федотова  М.А. Оценка недвижимости и  бизнеса. М: ТАНДЕМ, 2000 г. – 351 с.

7. Эккерт  Д.К. Организация оценки и налогообложения недвижимости. М: Российское общество оценщиков, 1997 г. – 382 с.