Рынок земли

2.2 Формирование рынка  земли в Российской  Федерации

    Положительным моментом в настоящее время является то, что законодательно произошло  разделение рынков земли сельскохозяйственного  и несельскохозяйственного назначения.

    В последнее время в экономической литературе дано более полное определение рынка земли. Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, регуляторами которой является право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участника), денежная оценка и свободно складывающиеся цены на землю.

На некоторые  особенности рынка земли следует  обратить внимание. Земля - специфический  предмет рыночных отношений, во-первых, потому что через систему рыночных отношений в каждый данный период времени проходит небольшая часть земельного фонда; во-вторых, потому что земля закладывается, сдается в аренду и продается на определенных условиях; в-третьих, потому что большинство земельных участков редко меняет своего собственника.

    Условиями существования земельного рынка  являются следующие:

1. любой участок земли рано или поздно может получить нового собственника;
2. каждый земельный участок имеет свою цену.

    Земельный рынок играет двоякую роль: с одной стороны, он создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает максимально продуктивно ее использовать, создает механизмы перехода земли в руки того, кто способен более эффективно ею распоряжаться; с другой стороны, он не создает заслон бесхозяйственному отношению к земле, так как в погоне за выгодностью земельных сделок не учитываются интересы сохранения единого земельного потенциала общества, земельные ресурсы чаще, чем другие средства производства, оказываются объектом спекуляции, а цена на земельные участки подчас формируется без всякой связи с их полезностью и так далее.

    Принципиальное  значение для формирования рынка  земли имеют два момента:

1. закрепление права собственности на все земли в обществе, так как участниками рыночных отношений могут быть только собственники земельных участков;
2. инвентаризация земельного фонда, так как пока земельные участки не будут физически точно определены и зарегистрированы, вступить в отношения купли-продажи невозможно.

    Поэтому развитие земельного рынка в регионах должно начинаться с инвентаризации земель и с индивидуального закрепления права собственности на все без исключения земли, чтобы, вступая в рыночные земельные отношения, каждый знал, каков его статус по отношению к земле, которой он пользуется, распоряжается, владеет.

    После принятия Земельного кодекса и Федерального закона " Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения" главная проблема для  Российской Федерации состоит в  том, чтобы земельный рынок стал действительно земельным и действительно рынком.

      Реальное функционирование рынка  земли осуществляется на уровне  региона. Поэтому складывающийся  в России земельный рынок - мощное средство реализации региональной  политики, согласования интересов  хозяйственного и территориального развития, решения многих внутрирегиональных проблем.

     В литературе правомерно делается акцент на противоречивости интересов участников рыночных земельных отношений, которые  в российских условиях, надо полагать, будут резко обозначены.

    Отметим прежде всего государственный интерес. Государство заинтересовано в формировании и развитии рынка земли, надеясь в результате получить эффективного земельного собственника, а также определенные, хотя и небольшие бюджетные поступления.

     В большей мере экономически заинтересованными в функционировании земельного рынка оказываются местные органы власти, которые надеются иметь значительные бюджетные средства от налогов с владельцев земли, сборы от сделок с землей, аренды муниципальных земель и так далее. Они также освободятся от забот по поддержанию земельного фонда. Рынок земли активизирует деловую активность на территории.

Выгодным  представляется существование рынка  земли собственникам земли - фермерам, которые получат возможность  без помех вкладывать капитал  в землю, улучшать ее использование, увеличивать доходы, присваивая в том числе и рентный доход. Фермер также сможет капитализировать свои доходы: заложить, продать, сдать в аренду земельный участок, то есть распорядиться землей как товаром. Это - положительная сторона рынка для фермера. Однако для расширения предпринимательской деятельности фермеру требуются новые участки земли, которые либо надо купить (а это - отвлечение капитала), либо взять в аренду (а это - полная зависимость от конъюнктуры рынка на сельскохозяйственные продукты).

    Рынок земли сулит значительные выгоды слою профессиональных банкиров, посредников  и других аналогичных субъектов.

    Наконец, рынок земли вызывает интерес  у слоя "денежных людей", которые  смогут купить землю с целью перепродажи, осуществлять спекулятивные сделки с землей.

Итак, те немногочисленные сделки с землей на первичном рынке, сделки по купле-продаже  на вторичном рынке, которые ведут  физические и юридические лица, можно  считать началом процесса формирования земельного рынка в РФ.

    Земельный рынок в современной рыночной экономике введен в регулятивные законом рамки, причем значительная часть этих регулируемых функций передана на региональный уровень.

    В России переходного периода, когда  цивилизованного земельного рынка  еще нет, механизм регулирования должен быть создан в первую очередь².

2.3 Анализ земельных  ресурсов РФ. 

    Земельные ресурсы РФ в последние годы становятся всё привлекательнее для инвесторов. Причин этому явлению множество: от практического неконтролируемого разрастания денежной массы на руках у населения, до вполне успешных преобразований в области земельного законодательства в Российской Федерации. Сделки с земельными ресурсами РФ регистрируются всё чаще, но, по некоторым оценкам, рынок земельных ресурсов РФ всё ещё имеет более чем значительный потенциал, который до сих пор инвесторами не раскрыт.

    В 2008 году рынок земельных ресурсов РФ празднует своё шестилетие. В 2002 году был принят закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». До этого времени, безусловно, рынок земельных ресурсов РФ существовал, но в зачаточных формах, не имея под собой никакой правовой основы. Истоки этого в земельной реформе 1995-1998 гг. Она реализовывалась на базе указов Президента, которые «насадили» институт частной собственности на землю и распределили земельные доли между акционерными обществами, товариществами собственников, кооперативами и отдельным гражданами. Именно эта реформа заложила основы стихийного рынка земельных ресурсов РФ и той неразберихи на рынке земельных ресурсов РФ, которую мы имеем сегодня.

    Закон «Об обороте земель сельхозназначения», принятый с ожесточёнными дебатами и необоснованными претензиями  со стороны отдельных депутатских  объединений к власти, сделал ситуацию на рынке земельных ресурсов РФ более предсказуемой. На 1 января 2004 года в частную собственность граждан и юридических лиц было передано 129,2 млн. га земли, при этом около 97% из них относились к категории земель сельхозназначения: можно констатировать, что закон сработал. Уже с 2005 года на рынке земельных ресурсов РФ ежегодно регистрируются примерно 5 млн. сделок с земельными участками. По формальным критериям рынок земельных ресурсов РФ можно считать состоявшимся.

    Несмотря  на впечатляющие успехи 6 лет формального  существования рынка земельных  ресурсов РФ не решены его фундаментальные проблемы. Первая и главная из них – рынок земельных ресурсов РФ фактически не управляется как государством, так и другими игроками. Прогрессирующая кадастровая оценка земельных ресурсов РФ на территории России так и не упорядочила процесс перехода прав и наблюдения за ним со стороны государства. Причина этого – избирательный подход к кадастровой оценке. Она осуществлялась не в направлении создания подробных кадастровых планов, а была спланирована в направлении оценки земельных ресурсов РФ наиболее перспективных с точки зрения налогообложения. Для бюджета это логично, но для системной государственной политики - нет. Положение усугубилось тем, что даже такой «усечённый» вариант кадастровой оценки не доведён до конца. На 2004 год было описано только 96% территории, подлежащей запланированной оценке. В итоге государство не знает полных характеристик собственных земельных ресурсов РФ и не может ими управлять по причине физического отсутствия органа, ответственного за этот процесс. Возможно, переход Роснедвижимости в сферу ответственности Минюста и непрекращающаяся череда проблем с резервированием и изъятием земельных ресурсов РФ для государственных нужд побудят государство к активным действиям, как в правовой сфере земельной политики, так и в финансовом сопровождении сделок с землей.  

    6 лет земельной реформы всё  же принесли свои плоды - ситуация  с оценкой земельных ресурсов РФ стала более определённой.   

          Из диаграммы 1 хорошо  видно, что в ходе кадастровой  оценки были существенно уточнены  границы поселений, объём земель  сельхозназначения, объёмы земель  лесного фонда, объёмы земель  водного фонда – то есть  все основные категории земельных ресурсов РФ на сегодняшний день. Попутно отметим, что данная классификация, как в варианте 1996 года, так и в варианте 2004 г. абсолютно непрозрачна по отношению к земельным ресурсам РФ, используемым гражданами для личных, приусадебных нужд, и, отчасти, ИЖС, всё ещё являющихся источником основного объёма сделок с земельными ресурсами РФ на публичном рынке.  

   Согласно  данным доклада Роснедвижимости  «О состоянии и использовании  земель в Российской Федерации в 2006 году», в ходе 2006 года прогресс кадастровой оценки шёл в направлении уточнения границ поселений и земель сельскохозяйственного назначения. Приращение земельного фонда по категориям, по большей части прошло за счёт земельных ресурсов РФ запаса. Наглядно структура фонда земельных ресурсов РФ представлена на следующей диаграмме. 

Диаграмма 2.

      Отметим, что указанная на Диаграмме 2 структура  выполнена Роскадастром по текущему юридическому состоянию земель. Реальная структура распределения земельных ресурсов РФ может отличаться от приведённой в ту или иную сторону, как в силу неполноты кадастрового учёта, так и в силу законодательных новелл, допускающих, к примеру, существования лесов и вне земель, отнесённых к категории лесного фонда (Лесной кодекс).  

      Тенденции перемещения земельных ресурсов РФ из одной категории в другую, по сравнению с динамикой предыдущих лет, носили довольно оживлённый характер. Фонд перераспределения земельных ресурсов РФ сельхозназначения, за счёт ликвидации сельхозпредприятий в отдельных регионах Российской Федерации вырос на 3 647 тыс.га. (примерно на 1% от общей площади земель сельхозназначения РФ по состоянию на начало 2007 года). При этом преобладала тенденция добровольного отказа сельхозпредприятий от земельных ресурсов РФ в связи с тяжёлым экономическим положением. Также за счёт земельных ресурсов РФ сельскохозяйственного назначения в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жильё» для расширения и строительства населённых пунктов в 2006 году было предоставлено около 13,7 тыс. га земельных ресурсов РФ, причём большая их часть (10,7 тыс. га) была выведена из категории пахотных земельных ресурсов РФ сельхозназначения.  

       Диаграмма 3. Земли сельхозназначения, предоставленные для государственных и общественных нужд   

      Изменение объёмов земель поселений на начало 2007 года происходило, в основном, за счёт межевания участков в существующих границах населённых пунктов, а также  приведения в соответствие с законодательством  структуры земель населённых пунктов. Последнее, в основном, вело к изъятию земель различных категорий, переданных в ведение городских и сельских администраций, в соответствии с прежним, ведомственным, подходом к распределению земельных ресурсов. Общая площадь городских поселений на 1 января 2007 года составила 7,8 млн. га, при совокупной площади сельских поселений – 11,3 млн. га. По-прежнему в составе земель поселений преобладают земли сельскохозяйственных угодий в пределах городов, посёлков и сельских поселений; их площадь 9,1 млн. га или 47,6% от всего объёма земель, входящих в рассматриваемую категорию. Земли под застройкой составляют всего 3,4 млн. га или 17,7%.