Рынок недвижимости

      Необходимость в управлении.

      Недвижимость  в отличие от иных активов в  большей степени нуждается в  управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно  зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

      - для большинства инвесторов недвижимость  как объект инвестирования представляет  довольно сложный актив;

      - для инвесторов, обладающих достаточными  знаниями в сфере управления  недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

      Неоднородность  недвижимости.

      Данный  фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами  недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

      Защищенность  доходов от инфляции.

      Недвижимость  в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

      Высокие транзакционные издержки.

      Сделки  с недвижимостью требуют высоких  транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

      Низкая  корреляция доходов  от недвижимости с  доходами от финансовых активов.

      Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

      Особенности ценообразования.

      Цены  на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными  бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости — результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда — ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

      Сохранность инвестируемых средств.

      Недвижимость  предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных  средств. Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

      Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.

      Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

      Купля-продажа  объектов недвижимости — это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

      Другой подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого рода.

      Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.

      Товар на рынке недвижимости — это участок  земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а  также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, при оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости.

      Рынок недвижимости — интегрированная  категория и предполагает наличие  характерных черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг (рис. 2). Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов. 

      Рис. 2. Рынок недвижимости и его связь  с другими рынками 

      Развитие  рынка недвижимости напрямую зависит  от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования. Профессиональное исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие рынка недвижимости приведет к формированию его прикладного анализа. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      Заключение. 

      В данной работе я постаралась отразить сущность и особенности функционирования рынка недвижимости. Недвижимое имущество обладает существенными признаками как экономический актив, выступающий в хозяйственных и социальных процессов в самых разнообразных качествах: и как часть активов предприятия, и как самостоятельный объект инвестиций, и как потребительский товар длительного пользования. Это разнообразие ролей недвижимости в экономической и социальной деятельности определяет и разнообразный характер связей рынка недвижимости с рыночной экономикой в целом, и сложную внутреннюю структуру рынка недвижимости.

      В последнее время большой интерес  для многих стал представлять российский рынок недвижимости. Большое значение имеют (как для продавцов, так и для покупателей, а  также и для других заинтересованных лиц) те операции, которые сегодня можно осуществлять с различными объектами недвижимости.

      Прошедшая в стране приватизация государственных  предприятий и возникновение различных организационно- правовых форм предпринимат-ва привели к качественному изменению финансового рынка и к выделению самостоятельного сегмента – рынка недвижимости.

      Различные специалисты  в областях, связанных  с недвижимостью: риэлторские, строительные, юридические фирмы, страховые компании и банки, оказывающие услуги на рынке недвижимости  и другие - обмениваются между собой опытом, а также доводят до сведения населения информацию о развитии рынка недвижимости и о вновь появляющихся возможностях в этой области. Создаются новые организации, занимающиеся профессиональной оценкой и инвентаризацией недвижимости, и т.д.

      На  рынке недвижимости развиваются  ипотека, коммерческая оценка недвижимости, частные и смешанные схемы  финансовой застройки. Появились новые виды профессий: риэлторы, оценщики, посредники, землеустроители и т.д.

      Рынок недвижимости постоянно развивается, меняется, поэтому очень важно  на каждом этапе развития рынка недвижимости проводить его анализ, причем не только в целом, но и по отдельным секторам рынка. Для многих значительный интерес представляет прогноз на будущее в области недвижимости, поэтому необходимо провести проектирование операций с недвижимостью и одновременно осуществить оценку эффективности этих операций. Для того чтобы операции, осуществляемые с недвижимостью, проводились и дальше, а их номенклатура росла, необходимо создание прочной правовой базы. 
 
 
 
 
 

      Литература. 
 

1. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. www.aup.ru/books/m76
2. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. – СПб: Питер, 2000.
3. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. – М.: Экзамен, 2000.
4. Новомлинская Е. «Недвижимость пришла в движение. Деньги». – 1998.
5. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для вузов. – М.: Юнити-Дана, 2003.
6. Оценка недвижимости Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004.
7. Сачин Д. Закрытые фонды – новые горизонты для инвестиций в недвижимость  РЦБ. – 2004.
8. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец. / Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002.