Особенности сделок с земельными участками

Контрольная работа

по дисциплине «Экономика недвижимости»

на тему: «Особенности сделок с земельными участками»

Содержание

Введение

Земля - уникальный ресурс: она количественно ограничена, ее невозможно искусственно воспроизвести, предложение земли для использования практически неэластично.

Земельные ресурсы, как составляющая национального богатства всей страны и, в частности, Пермского края, требуют эффективного, грамотного управления и распоряжения по следующим главным аспектам:

      как всеобщий пространственный базис;

      как средство производства в сельском и лесном хозяйстве;

      как эталон естественной ненарушенной природы;

      как кладовая минерального сырья;

      как база размещения объектов отдыха и оздоровления.

В решении вопросов, связанных с рациональным использованием земель, важную роль играет земельное законодательство.

Цели государственного регулирования земельных отношений заключаются в «соблюдении баланса социально-экономических интересов различных субъектов земельных отношений и обеспечение наиболее рационального использования земельных ресурсов, включая создание необходимых условий для бесконечно долгого сохранения этих ресурсов как необходимого условия жизни человека, существования растительного и животного мира и развития производства». 

По выражению великого английского экономиста Уильяма Питти: «Труд - отец богатства, земля - его мать». С этим трудно не согласиться.

С начала 1990-х гг. в Российской Федерации идет процесс реформирования земельных отношений.

Земля стала объектом гражданского оборота и объектом налогообложения. Переход прав на целые земельные участки от одних землевладельцев к другим, т.е. распоряжение землей осуществляется на сегодняшний день по воле этих лиц без доминирующего участия органов власти. Это привело к тому, что органы местной и государственной власти теряют информацию фискального характера о земле и не могут правильно исчислять и взимать плату за землю. Резко активизировался оборот большого числа земельных участков, переданных в собственность гражданам для ведения садоводства и индивидуального жилищного строительства.

В ходе проведения нормативно-правовой и организационной реформы стало очевидным отсутствие современных методов ведения государственного земельного кадастра как адекватного инструмента управления земельными ресурсами.

Существующие недостатки действующего законодательства в сфере регулирования учета земель РФ сказываются на инвестиционной политике и объемах ипотечного кредитования, поскольку не позволяют инвестору быть уверенным в надлежащем обеспечении исполнения обязательств, а также использовать недвижимое имущество как полноценный ликвидный актив.

Актуальность настоящей работы обусловлена новым качественным состоянием правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации в целом, и в том числе касающихся правового регулирования государственного учета земель регионов.

Целью настоящей работы является изучение особенностей сделок с земельными участками.

Во исполнение вышеназванной цели поставлены следующие задачи:

1. рассмотреть понятие и сущность земельного участка как объекта купли-продажи;

2.      изучить особенности формирования спроса на землю;

3.      проанализировать рынок земельных участков в Пермском крае за последние годы;

4.      изучить особенности земельной ипотеки и льготы при приобретении земельных участков в Пермском крае.

1.      Теоретические основы формирования рынка земельных участков

1.1    Понятие и сущность земельного участка как объекта купли-продажи

Земельный участок — часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ). Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

Согласно Земельному кодексу РФ (далее — ЗК РФ) все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим разрешенное использование.[1]

В РФ определены следующие категории земель:

                  сельскохозяйственного назначения;

                  поселений;

                  промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения;

                  особо охраняемых природных территорий и объектов;

                  лесного фонда;

                  водного фонда;

Земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования подлежат государственному кадастровому учету. В настоящее время юридически действителен учет, проводившийся в России до вступления в силу Закона «О государственном земельном кадастре». Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета считают дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель — основной документ земельного кадастра.

Он содержит такие сведения, как:

- кадастровые номера;

- местоположение (адрес);

- площадь;

- категория земель и их разрешенное использование;

- описание границ участков, их отдельных частей;

- зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

- экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

- качественные характеристики, в том числе показатели плодородия для отдельных категорий земель;

- наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с участками.

Кадастровый номер участка — это длинный ряд цифр и точек, и их значение не всегда понятно рядовому обывателю. В ходе кадастрового деления территории Российской Федерации той или иной ее части присвоили номер. Единицами такого дробления служат округа, районы, кварталы. Поэтому кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала, а также самого участка. Цифры отделены друг от друга двоеточиями.[4]

1.2    Особенности формирования спроса на землю

По мере углубления рыночных отношений в современной России земля постепенно становится товаром – объектом хозяйственного оборота, то есть практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Как любой товар, земля имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость земли для конкретного использования; рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи участка на открытом и конкурентном рынке.

Земля как товар – это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Цена на землю выступает как капитализированная рента. Так же как и на любой товар, она определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен – снижается.[3]

Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена земли определяется в основном спросом – уровнем цен продуктов, производимых на земле. Например, если цены на зерно или картофель сильно упадут, то и производный от них спрос на землю, на которой они выращивались, также резко сократится и цена на землю соответственно снизится.

Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов – экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Характерной особенностью земли как товара является абсолютная неэластичность ее предложения на рынке, то есть любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату (в противном случае он вообще лишится ренты).

Из неэластичности предложения земли на рынке английский экономист Давид Рикардо (1772-1823 гг.) сделал весьма важные выводы.

Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока потому, что высока рента землевладельцев, – ошибочно. Не потому цена хлеба высока, что высока цена земли, а наоборот, цена земли потому большая, что высоки цены на зерно, выращиваемое на ней.

Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены продовольствия, а просто уменьшают их ренту.

В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.[5]

Земля – специфический объект рыночных отношений. В идеале земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

При использовании земельных участков для предпринимательской цели, строительства и тому подобное в первую очередь учитываются такие характеристики, как местоположение, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий.

Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего слоя, – разновидность почвы, содержание гумуса, водный и тепловой режим, наличие пашни, сенокосов, пастбищ и другое – являются решающими для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства.

Принципиальное значение для познания особенностей земли как товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный подход к осуществлению рыночных сделок.[2]

2.      Оценка современного состояния рынка земельных участков в Пермском крае

2.1    Анализ рынка земельных участков в Пермском крае

Рынок земли в Пермском крае сегодня - сегмент наиболее подверженный кризисному влиянию. И связано это в первую очередь с тем, что в докризисный период земельного рынка как такового практически не сформировалось. Движение в этом сегменте обеспечили передел земли и ажиотажный спрос, повлекший большое количество спекулятивных сделок.

Наступивший в начале 2000-х в Перми передел земли, спровоцированный изменениями в земельном законодательстве, повлек за собой массовую скупку земельных участков. Мотивация была довольно проста: избитое высказывание о том, что земля это продукт, который больше не производится, стало основным стимулом для покупателей, желавших вложить средства в столь уникальный продукт. Ценовых критериев выработано не было, поэтому стоимость определялась, что называется, «на глаз».

По мере увеличения объемов рынка, оборотов от операций купли-продажи привлекательность сегмента возрастала в геометрической прогрессии. Наиболее ликвидные земельные участки скупались практически одномоментно, причем в большинстве случаев с целью дальнейшей перепродажи.[8]