Особенности формирования спроса на рынке недвижимости

В заключении этой главы хотелось бы добавить что в России рынок недвижимости характеризуется наличием высокой доли латентного (скрытого) спроса. Исследования, проведенные в рамках одного из проектов Всемирного банка, показали, что поменять свои жилищные условия, хотели бы 77% опрошенных. Это связано с низкой обеспеченностью жильем и большими показателями физического износа на вторичном рынке. Хотя по нормативам положено проводить капитальный ремонт каждые 10-15 лет, фактически в нынешних «брежневках» и «хрущевках» ремонт не проводился более 30 лет.[12]

Следующим фактором, ведущим  к увеличению спроса, является изменение  представлений населения о комфортном жилье: узкие холлы, маленькие окна, низкие потолки, отсутствие гаражных боксов - все эти признаки переводят жилье  в хорошем физическом состоянии  в категорию морально устаревших.

В настоящее время основным фактором, стимулирующим платежеспособность спроса, является активное развитие ипотеки. Так в первом квартале 2011 года доля сделок с использованием ипотеки увеличилась в 2 раза по отношению к 2010 году. Рост спроса, вызванный активными использованием ипотечных программ, называют в числе основных причин роста цен на вторичном рынке недвижимости.[17]

Объем предложения на рынке  определяется: наличием резерва объектов недвижимости; объемами нового строительства.

Увеличение объемов нового строительства осложняется тем, что муниципальные власти не способствуют свободному вхождению в отрасль  новых застройщиков, не давая им разрешения на землеотвод.

Существующий перекос  между спросом и предложением на рынке является главной причиной роста цен на рынке недвижимости. В погоне за равновесной ценой  за последние годы рынок демонстрирует  стабильный рост цен на недвижимость.

Совокупность приведенных  выше факторов определяет среднюю цену на рынке.

Параметры, корректирующие цену отдельно взятой квартиры по отношению  к среднему уровню цен, делятся на 3 категории: постоянные; условно-постоянные; условно-переменные.

Постоянные параметры  квартиры отражают характеристики, которые  относятся к дому в целом.

К этим параметрам причисляют: район; тип здания.

К условно-постоянным относят факторы, которые, как правило, не могут быть изменены владельцами. В их числе: общая площадь; этаж; планировка; высота потолков; материал стен; естественная освещенность помещения; ориентация квартиры; балконы, лоджии; наличие лифта; внешнее окружение.

К условно-переменным относятся параметры, связанные с комфортностью жилища: состояние полов, потолка, стен; окна и двери; инженерные коммуникации; наличие телефона.

Первые две группы позиционируют  квартиру, определяя к какому классу, она принадлежит (элитная, бизнес-класс  или эконом-класс). Характеристики параметров второй группы однозначно влияют на формирование цены - увеличение либо уменьшение. Что  же касается параметров третьей группы, то их воздействие определятся исходными  характеристиками из первых двух групп. Так стандартный ремонт элитной квартиры не повышает ее стоимость, аналогичный эффект возникает в ситуации евроремонта в ветхом доме.

Одной из особенностей российского  рынка жилой недвижимости является то, что люди стремятся жить в  центре города, а стоимость остальных  районов пропорционально снижается  по мере удаления от центра. Увеличение площади квартиры ведет к снижению стоимости квадратного метра. Исключение составляют квартиры большой площади  в центре, стоимость которых выше стоимости квартир среднего размера  и приблизительно равна стоимости  небольших квартир. Это явление  можно объяснить тем, что в  этой категории большой процент  квартир относящихся к престижным.

Как можно заметить изменение  цены одного м2 в зависимости от общей площади квартиры не является пропорциональным. Разрыв между ценой одного квадратного метра квартир с маленькой площадью и прочих квартир объясняется существенным дефицитом маленьких квартир на рынке. Первичный рынок не способствует снижению этого дефицита, поставляя на рынок квартиры с площадью, как правило, от 50 м2.[[8]

При изучении средней цены квартир маленькой, средней и  большой площади в разрезе  принадлежности к районам выяснилось, что хотя принадлежность городских  районов к определенному ценовому поясу и соблюдается, внутри ценовых  поясов происходят перемещение районов  относительно друг друга.

Во многих городах России применяется следующая классификация  жилых домов: спецпроект; улучшенная планировка; сталинка; хрущевка; брежневка; пентагон; полнометражка; малосемейка.

В совсем недавнем прошлом  цена квадратного метра в малосемейках практически сравнялась по цене с квартирами, относящимися к спецпроекту. Это явление вызвано тем, что часть населения не в состоянии приобрести квартиры стандартного метража, и вынуждены покупать малосемейки. С развитием ипотеки превышение цены квадратного метра в малосемейках по сравнению с квартирами с более привлекательными потребительскими характеристиками должно исчезнуть.

В тоже время с рынка  практически исчезли добротные  сталинки, их доля на рынке сократилась в 5-6 раз.

Доли прочих квартир представляющих основные сегменты рынка вторичной  жилой недвижимости изменилось незначительно

Следующим параметром, определяющим стоимость квартиры, является материал, из которого сооружен дом. В соответствии с данным признаком классификации  выделяют дома: деревянные; блочные (монолитные), панельные; кирпичные.

Несмотря на активное развитие новых форм блочного и панельного домостроения, кирпичные дома остаются наиболее престижными.

В число факторов понижающих цену квартиры входит расположение на крайних этажах. В среднем м2 квартир на крайних этажах стоит на 5% меньше, чем в квартирах на средних этажах.

Для рынка коммерческой недвижимости, напротив, принадлежность помещения  к крайнему, а именно первому этажу, вкупе с отдельным входом является обстоятельством, повышающим цену квадратного  метра в среднем на 20%. Еще одним  отличием формирования цены на рынке  коммерческой недвижимости является менее  выраженная зависимость цены квадратного  метра от приобретаемой площади.

Основным фактором, определяющим стоимость коммерческой недвижимости, является территориальное расположение. Помимо самого района важным фактором, влияющим на стоимость квадратного  метра нежилого помещения, является местоположение помещения в районе. Особым спросом пользуются улицы  с интенсивным людским потоком.

В числе условий влияющих на цену нежилого помещения входят также: парковка; инженерные коммуникации; ремонт.