Особенности девелоперской деятельности в Твери

В обязанности девелопера обычно входят: выбор и определение  концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей  концептуальной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; организация и управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа.

 

1.3 Виды девелопмента

 

Принято выделять два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и  строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

В первой схеме - fee-development - девелопер  не берет на себя финансовых рисков и работает ради получения гонорара. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на выбранном земельном  участке построил здание "под  ключ" и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как  правило, посредством тендера.

 

В такой проект девелопер  обычно не вкладывает свои деньги. Он только проводит проектирование, необходимые  согласования с властями, строительство и сдачу площадей за счёт денег заказчика. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на самом девелопере. Гонорар за руководство проекта в особо сложных случаях может достигать 10% от стоимости проекта.Вторая разновидность - speculative development - гораздо более сложна. Девелопер выступает как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом он вкладывает в проект собственные средства, которые и являются основанием будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных  девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных  средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

Попытка сконцентирроваться на одном источнике финансирования практически всегда обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер  имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта, девелопер  расчитывает в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Разумеется, высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками  проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим, большинство  специалистов считают, что девелопмент  такого рода является наиболее сложной  операцией на рынке недвижимости, так как в одном проекте  совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и крайне сложные  финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент - искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.⁵

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Анализ девелоперской  деятельности в Твери

 

2.1 Характеристика основных девелоперов Твери

 

Девелопер — это одна из специализаций профессионала  по операциям с недвижимостью (риэлтора). Он заказывает проект, покупает или  берет в аренду участок земли, «привязывает» проект к участку, согласовывает подведение всех коммуникаций, строит объект (например, большое офисное  здание). Затем он может сдать  в аренду или отдельные офисы, или здание целиком. А может продать  принадлежащую ему недвижимость. Главное — окупить все затраты  и получить прибыль.

После смены земельного законодательства девелоперу приходится самостоятельно заниматься различными согласованиями, необходимыми для подведения коммуникаций.

Девелоперами становятся предприниматели, опытные риэлторы, которые приобрели успешный, разносторонний опыт в своем деле.

В данной курсовой работе  буду рассматривать трех основных девелоперов  Твери.

 

I. Общество с ограниченной ответственностью «Завидово Девелопмент»

Краткое наименование: ООО "Завидово Девелопмент"

Статус по данным Росстата: Действующее (по состоянию на 01 октября 2012 года)

Дата первичной регистрации: 04.12.1980

Адрес: 171266, Тверская область, Конаковский район, д Мокшино, ул Школьная, д 4 А.

Виды деятельности:

• Архитектура, промышленное проектирование, геолого-разведочные работы, геодезия и картография, стандартизация и метрология
• Здания и сооружения - снос и разборка, земляные работы
• Общестроительные работы
• Кровельные работы
• Дороги, аэродромы и спортивные сооружения - строительство
• Водные сооружения - строительство
• Специализированные строительные работы
• Электромонтажные работы
• Изоляционные работы
• Санитарно-технические работы
• Инженерное оборудование дорог, аэродромов и портов; защитные ограждения - монтаж
• Штукатурные работы
• Столярные и плотничные работы
• Облицовка стен, устройство покрытий полов
• Стекольные и малярные работы
• Прочие отделочные и завершающие работы
• Строительные машины и оборудование - аренда с оператором
• Лесоматериалы и строительные материалы - торговля через агентов
• Скобяные изделия, лакокрасочные и строительные материалы - розничная торговля
• Специализированные услуги

Регион: Тверская область

ОКАТО: 28230816001 (Мокшинский (д  Мокшино))

ОГРН: 1047796673825

ИНН: 7707526640

Уставный капитал: 6 150 000 ⁶

 

II.Некоммерческое партнерство Объединение индивидуальных застройщиков «НОВЫЙ СВЕТ».

Сокращенное наименование Партнерства: НП ОИЗ «НОВЫЙ СВЕТ».

Место нахождения Партнерства: 170000, Россия, Тверская область, г. Тверь, ул. Серебряная, д. 11.

Партнерство как некоммерческая организация учреждено на добровольных началах для содействия членам Партнерства  в индивидуальном строительстве.

Целями деятельности Партнерства  являются содействие членам Партнерства  в:

• содержании и обслуживании коттеджного поселка «НОВЫЙ СВЕТ», расположенного в Калининском районе Тверской области в деревне Игнатово.
• осуществлении деятельности, направленной на достижение цели управления объектами недвижимости и инфраструктуры
• обеспечении управления территориями, в пределах которых находятся земельные участки и иное недвижимое имущество членов Партнерства, их обслуживание и эксплуатация в интересах членов Партнерства и других жителей в соответствии с целями, установленными в настоящем пункте;
• благоустройстве и озеленении территорий, поддержание в состоянии, отвечающем современным культурно-эстетическим требованиям;
• создании благоприятной экологической обстановки на территориях;
• повышении инвестиционной привлекательности поселка;
• создании и развитии инженерно-технической и социально-бытовой инфраструктуры территории, имущественных и иных объектов совместного использования;
• содержании инженерных сетей, дорог и других объектов совместного использования за счет средств Партнерства силами подрядных организаций и индивидуальных предпринимателей, привлекаемых для этих целей на основе гражданско-правовых договоров;
• обеспечении рабочего состояния систем водоснабжения, электроснабжения, канализации в пределах домов и земельных участков членов Партнерства;
• привлечении на договорной основе специализированных организаций и частных лиц для обеспечения правопорядка на территориях, охраны имущества Партнерства и имущества его членов;
• организации строительства на отведенных в установленном порядке земельных участках зданий, строений, сооружений, необходимых для достижения целей деятельности Партнерства.
• Партнерство вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, не запрещенную законом и соответствующую целям, для достижения которых оно создано. Такой деятельностью может являться:
• приносящее прибыль выполнение работ и оказание услуг, отвечающих целям создания Партнерства;
• сдача в аренду имущества Партнерства; ⁷

 

III. Общество с ограниченной ответственностью «УК Аргон».

Местонахождение : 170100, г. Тверь, ул. Симеоновская, д. 39

Основные функции ООО "Аргон"

- Сбор необходимой технической  документации

- Планировка внутренних  догор и коммуникаций

- Проведение проектных  работ

- Контроль инженерных  и строительных работ

- Юридическое сопровождение  проектов

- Ввод в эксплуатацию  и последующее комплексное обслуживание  инфраструктуры.⁸

 

2.2 Характеристики девелоперских  проектов Твери

 

I. Девелоперский проект «Завидово»

Завидово — уникальный проект, где сочетаются красота природы  и большая вода, сложившаяся репутация  престижа и эксклюзивности, продуманный  подход к созданию жизненного пространства. Здесь создана атмосфера и  инфраструктура курорта, где хочется  жить и отдыхать. Завидово понравится тем, кого интересует качественная недвижимость в Московской области.

 

Украшение Завидово — красивейшее  гольф-поле, где будут проводиться  международные турниры, живописные пешеходные набережные, система прибрежных парков, оживлённые благоустроенные марины, из которых открыт путь в Волгу. И, конечно же, потрясающая красота водных просторов и лесов национального парка «Завидово».

Гольф-яхт-клуб — наиболее престижный район Завидово, занимающий около 400 гектаров, из них 260 гектаров отведено для элитной индивидуальной жилой  застройки. Здесь ведётся продажа  загородной недвижимости. Покупателям  предлагается широкий выбор готовых  домов и участков от 20 до 170 соток, в том числе участки у воды, у леса, у гольф-поля. На территории гольф-яхт-клуба Завидово уже построено  профессиональное гольф-поле международного класса на 18 лунок, две благоустроенные  гавани, способные вместить 500 яхт, обустроены километры пешеходных набережных, парковые зоны и пляжи. Полностью построены  современные инженерные коммуникации. Проект разработан при участии лидирующих международных компаний, работающих в области архитектуры, градостроительства и инженерного обеспечения — AECOM и Buro Happold.

 

Завидово — гармоничная  совокупность несколько районов. У  Главной марины с акваторией 7 гектаров расположена наиболее оживлённая часть  курорта Завидово-Марина, где предлагаются апартаменты, по соседству с которыми будут находиться рестораны, кафе, магазины, салоны, галереи, досуговые и детские  центры, центры водных видов спорта. Сидя в кафе на набережной, можно  любоваться белоснежными яхтами и быстрыми лодочками. Здесь же расположится высококлассный отель Рэдиссон-Завидово с конференц-центром  и спа-салоном.

 

В районе Завидово-Марина на опушке соснового леса, в десяти минутах ходьбы от благоустроенного пляжа и яхт-клуба, расположены  жилые улочки с индивидуальными коттеджами. Этот район привлечёт желающих купить участки земли в Подмосковье. Здесь продаются дома и участки размером от 10 соток. Проекты домов можно выбрать из предлагаемых застройщиком вариантов, либо предложить свой проект, который будет воплощён в жизнь с помощью аккредитованных подрядчиков. Район связан с набережными и центром курорта системой пешеходных и велосипедных дорожек, здесь будут оборудованы спортивные и детские площадки.⁹

 

Развитие проекта "Большое  Завидово" в Конаковском районе Тверской области – это успешный пример взаимодействия на уровнях "область  – сельское поселение — инвестор".

Реализуемый инвестиционный проект «Завидово» является «локомотивом развития не только сельского поселения, но и Конаковского района и Тверской области в целом». Он предоставляет  возможность местным жителям  не уезжать в Москву и Питер, а  работать у себя, стимулирует молодежь овладевать конкурентными специальностями  и оставаться на своей малой родине. В перспективе на территории «Завидово» будет построено 6 детских садов, 4 общеобразовательные школы, несколько  медицинских учереждений и станция  скорой помощи, дом детского творчества, физкультурно-оздоровительный центр  и спортивные площадки, 3 микрорайонных  досуговых центра. На базе Академии гольфа будет организована детская  спортивная школа. Будут построены  торговые комплексы, открыты отделения  банков. Вдоль воды уже протянулись  километры пешеходных набережных и пляжей, благоустроены парковые зоны, активно идёт благоустройство общественной рекреационной зоны.¹⁰

Общая площадь застройки 15 Га

 

I-я очередь коттеджного  поселка "Завидово" занимает  площадь 4 000 кв.м - это 25 домовладений  с площадью участков от 8 до 18 соток.  Земельные участки оформлены  в собственность, относятся к  землям категории ИЖС (Индивидуальное  жилищное строительство).

Строительство второй и третьей  очереди запланированы на 2013 год.

 

Коммуникации:

Электричество 15 кВт, 3 фазы;

Магистральный газопровод;

Цетральная система канализации;

Индивидуальное водоснабжение;

Ограждение по периметру, наружное освещение территории поселка, круглосуточная охрана,

Благоустроенная общественная зона.

 

Инфраструктура: