Оценка затрат на эксплуатацию недвижимости

Эксплуатация  объектов — деятельность, включающая процессы эксплуатации объекта: процессы проверки и оценки данных об объекте  и информирование пользователей  о техническом состоянии объекта, процессы регулирования функционирования объекта и поддержания его  работоспособного состояния, процессы осуществления технического обслуживания объекта и текущего ремонта объекта, и другие процессы эксплуатации объекта.⁴

В объем работ  по эксплуатации включаются следующие  работы и услуги:

обслуживание  инженерных сетей (электрика, водопровод, канализация, отопление, вентиляция, телефония  и т.д.);

обслуживание  кондиционеров;

обслуживание  лифтового оборудования;

текущий и плановые ремонты (внутренние помещения, кровля, фасады), а также благоустройство территории;

проведение  планово-предупредительных мероприятий;

ликвидация  возможных аварий и их последствий  силами объединенной ремонтной бригады  инженерно-эксплуатационной службы;

разработка  инструкций по техническому обслуживанию, ремонтам, охране труда и технике  безопасности, электро- и пожарной безопасности;

выполнение  нормативных актов, предписаний  и инструкций по эксплуатации, принятых на территории России;

введение  технической документации по объекту, подготовка технических заданий, согласование проектной документации, принятие текущих  инженерных решений;

заключение  договоров субподряда со специализированными  обслуживающими организациями;

взаимодействие  с подрядчиками и поставщиками. Осуществление  всех необходимых закупок расходных  материалов и оборудования. Выбор  на тендерной основе подрядчиков, оказывающих  специализированные работы и услуги, и контроль качества выполняемых  работ;

взаимодействие  с правоустанавливающими органами и администрацией.

Кроме того, от качества эксплуатации и безаварийной работы инженерных систем здания зависит  безопасность находящихся в нем  людей. Технологическая «начинка»  на современных объектах недвижимости сложна и требует серьезной практической подготовки от специалистов, обслуживающих  инженерную инфраструктуру здания.

Также эксперты утверждают, что на сегодняшний день на российском рынке до сих пор  нет четкого понимания стандартов качества в сфере эксплуатации и  управления объектами. Обмен опытом в сфере технического обслуживания зданий и управления эксплуатацией  между профессиональными участниками  рынка необходим.

С течением времени  каждое строение постепенно изнашивается и теряет возможность выполнять  свои функции. Трудно разрешимая задача состоит в том, чтобы определить срок физической жизни здания.

Здание эксплуатируемое  — построенный и введенный  в эксплуатацию инженерно-строительный объект, возвышающийся над поверхностью земли, имеющий инженерные системы  для постоянного поддержания  климатических параметров среды внутренних помещений. Эксплуатируемые здания по назначению подразделяются на: жилые, промышленные и общественные.

Многие здания, которые рассчитаны, скажем, на 100 лет, стоят и функционируют гораздо  дольше. Существуют таблицы, которые  определяют эти сроки для отдельных  зданий и конструкций. Однако они  могут служить лишь ориентиром в  определении срока жизни здания.

Срок экономической  жизни ─ это срок, в течение  которого здание приносит прибыль. Здание достигает конца экономической  жизни, когда оно перестает вносить  вклад в стоимость участка.

Срок физической жизни ─ это срок, в течение  которого здание реально существует, то есть в нем возможны проживание и работа.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

В зависимости  от того, какой был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации, переоборудованию или нет, эффективный  возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

        В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход).

        Затратный – подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

        Доходный – подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

        Рыночный – подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

        Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком. ⁵

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2008.
2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2002.
3. Васильева Л.С. Экономика недвижимости: учебник / Л.С. Васильева. – М.: Эксмо, 2008. – 480 с. – (Высшее экономическое образование).
4. Горемыкин В.А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет: Учебник / В.А. Горемыкин. – М.: КНОРУС, 2006. – 672 с.
5. Староверова Г.С. Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.С. Староверова, А.Ю. Медведев, И.В. Сорокина. – 2006. – 238 с.
6. Тарасевич Е.И. Технологии эксплуатации недвижимости. Стратегия лидерства. – СПб.: Издательство МКС, 2010. – 648 с.
7. Тарасевич Е.И. Управление эксплуатацией недвижимости. – СПб.: Издательство МКС, 2006. – 840 с.
8. Тарасевич Е.И. Экономика недвижимости. Учебник. – СПб.: Издательство МКС, 2007. – 583 с.
9. Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: конспект лекций / Д.А. Шевчук. – Ростов н/Д: Феникс, 2007. – 256 с. – (Зачет и экзамен).
10. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: Феникс, 2002. – 320 с.
11. Экономика недвижимости: Учебное пособие. Под ред. В.И. Ресина. – 2-е изд. – М.: Дело, 2000. – 328 с.
12. Котеджные поселки [ Электронный режим доступа] : http://www.cottage.ru/articles/zagorod/45847.html

¹ Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2004. – С.89 – (Учебники для вузов).

² Котеджные поселки [ Электронный режим доступа] : http://www.cottage.ru/articles/zagorod/45847.html

³ Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. – С.62

⁴ Васильева Л.С. Экономика недвижимости: учебник / Л.С. Васильева. – М.: Эксмо, 2008. – 480 с. – (Высшее экономическое образование).

⁵ Экономика недвижимости: Учебное пособие – Владим. гос. ун-т; Сост.: Д. В. Виноградов, Владимир, 2007. – С.60