Оценка недвижимости

     Вариант 7.

1. Принципы оценки, связанные с рыночной средой.
2. Сравнительный метод оценки недвижимости.
3. Понятие оценки недвижимости.
4. Задача.

Определите  ставку дисконтирования для сдаваемых  в аренду офисных помещений, если безрисковая ставка 25%, поправка на риск вложений в недвижимость 8%, поправка на низкую ликвидность 5%, поправка на инвестиционный менеджмент 2%. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Принципы  оценки, связанные  с рыночной средой.

     К данной группе принципов относятся принципы:

     - зависимости;

     - соответствия;

     -спроса  и предложения;

     - конкуренции;

     - изменения.

     Грамотное использование этой группы принципов  позволяет собственнику объекта  недвижимости получить оптимальный  доход в конкретной экономической  ситуации.

     Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию  и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости».

     Например: избыток предложения в случае одновременного строительства разными  фирмами на одном «пятачке» домов  похожего класса объективно приведет к снижению стоимости объектов недвижимости.

     Оценочный «принцип соответствия» предусматривает  соответствие архитектурного стиля  и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

     Если  дом построен с излишествами, и  затраты на его строительство  в несколько раз выше, чем у  других, то рыночная стоимость более  дорогого дома не будет отражать его  реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может  быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

     Суть  оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при  оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким  образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.

     Если  спрос возрастает или снижается  предложение, то повышается стоимость  объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.

     Суть  оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос  порождает прибыль, а прибыль  создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

     Сверхприбыль  ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет  к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос  не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

     Последний из группы принципов, связанных с  рыночной средой, это принцип, характеризующий  изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».

     Как известно, объекты недвижимости постоянно  создаются  и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание  объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические  условия. Современные технологические  и социальные тенденции предъявляют  новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает  потребности в различных видах  жилья. Претерпевают изменения пожелания  и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

     Все факторы подвержены изменениям во времени  и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Сравнительный метод оценки недвижимости.

     Сравнительный метод – это метод оценки стоимости объекта путём сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

     Сравнительный подход предусматривает анализ цен  продаж и предложений подобного  имущества с соответствующим  корректированием отличий между  объектами сравнения и объектом оценки.

     Сравнительный подход основывается на учете принципов  замещения и спроса и предложения.

     Достоинства и преимущества сравнительного подхода:

     - наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов;

     - базой является ретроинформация, которая отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия;

     Недостатки  сравнительного подхода, ограничивающие его использование в оценочной практике:

     - требует активного рынка подобной недвижимости;

     - основан на прошлых событиях  и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания;

     - возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах;

     - основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования. 
 
 
 
 

     3. Понятие оценки недвижимости.

      Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т.д. в отношении различных объектов недвижимости.

     При проведении оценки следует различать  понятия: стоимость, затраты и цена. Соответствующие им величины на практике также обычно отличаются.

     Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки  сходных объектов в прошлых сделках.

     Затраты - это мера издержек, необходимых  для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.

     Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить  за оцениваемую собственность.

     Стоимость имеет две формы проявления:

потребительная  стоимость (обусловлена совокупностью  естественных и общественных свойств  и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта её использования).

меновая стоимость (характеризует способность объекта  недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный  характер (массовый) и лежит в  основе проведения операций с недвижимостью  на рынке).

     Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, содержат определения следующих  видов стоимости:

рыночная стоимость  объекта оценки;

стоимость объекта  оценки с ограниченным рынком;

стоимость замещения  объекта оценки;

стоимость воспроизводства  объекта оценки;

стоимость объекта  оценки при существующем использовании;

инвестиционная  стоимость объекта оценки;

стоимость объекта  оценки для целей налогообложения;

ликвидационная  стоимость объекта оценки;

утилизационная  стоимость объекта оценки;

специальная стоимость  объекта оценки. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4.Задача:

Определите ставку дисконтирования для сдаваемых  в аренду офисных помещений, если безрисковая ставка 25%, поправка на риск вложений в недвижимость 8%, поправка на низкую ликвидность 5%, поправка на инвестиционный менеджмент 2%. 

Решение:

 Методом суммирования: 25%+8%+5%+2%=40% 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Литература: 

Крутик А.Б.,Горенбургов М.А.,Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости.СПб.;2001.