Оценка недвижимости затратным способом

Сзз =   

где Сзд - стоимость  строительства здания в целом;

Vj - объем j-ro компонента;

Cj - стоимость  единицы объема;

n - количество  выделенных компонентов здания;

 Кн - коэффициент,  учитывающий имеющиеся отличия  между оцениваемым объектом и  выбранным типичным сооружением  (для идентичного объекта Кн-1);

 Ки - коэффициент,  учитывающий совокупный износ. 

Могут применяться  несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

- метод субподряда;

- разбивка по  профилю работ;

- выделения  затрат. 

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного  и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам. 

Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда. В данном случае рассчитываются затраты  на найм отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.) Метод  выделенных затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются. 

Метод количественного  обследования. Этот метод основан  на детальном количественном и стоимостном  расчете затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат, необходим учет накладных расходов и иных затрат. Иными словами, составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта. 

Метод количественного  обследования является базой для применения вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости и показывает наиболее точные результаты по сравнению с ними, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика углубленной теоретической подготовки и значительного практического опыта.

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ  ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА 

Стоимость строительства  зданий и сооружений определяется величиной  инвестиций, необходимых для его  осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (ТЭО строительства). 

Сметная стоимость  строительства зданий и сооружений - это сумма денежных средств, необходимых  для его осуществления в соответствии с проектными материалами. 

На основе сметной  стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

 Базой для  расчета сметной стоимости строительства  являются:

- проект и  рабочая документация (РД);

- действующие  сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

- отдельные,  относящиеся к соответствующей  стройке, решения центральных  и других органов государственного  управления. 

В случае отсутствия необходимых сметных нормативов в имеющейся нормативно-информационной базе в ряде случаев могут составляться индивидуальные сметные нормы. 

В соответствии с технологической структурой капитальных  вложений и существующим порядком деятельности строительных организаций сметная стоимость строительства включает в себя следующие элементы:

- строительные  работы;

- работы по  монтажу оборудования (монтажные  работы);

- затраты на  приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;

 прочие затраты. 

Для определения  сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов. 

Локальные сметы  являются первичными сметными документами, которые составляются на отдельные  виды работ и затрат по зданиям  и сооружениям, а также по общеплощадочным  работам на основе разработанной  рабочей документации. 

Объектные счеты  аккумулируют данные локальных смет и представляют собой сметные  документы, позволяющие формировать  сводные (договорные) цены на строительную продукцию. 

Сводные сметные  расчеты стоимости строительства  составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат. Структура сводного сметного расчета стоимости строительства включает в себя 12 глав:

1. Подготовка  территории строительства.

2. Основные объекты  строительства.

3. Объекты подсобного  и обслуживающего назначения.

4. Объекты транспортного  хозяйства и связи.

5. Объекты энергетического  хозяйства.

6. Наружные сети  и сооружения.

7. Благоустройство  территории строительства.

8. Временные  здания и сооружения.

9. Прочие работы  и затраты.

10. Содержание  дирекции (технический надзор).

11. Подготовка  эксплуатационных кадров.

12. Проектные  и изыскательские работы. 

Нормативно-информационная база в системе ценообразования  н сметного нормирования в строительстве  Действующая система ценообразования  и сметного нормирования в строительстве включает в себя строительные нормы и правила - часть 4 СниП и другие сметные нормативные документы. Главное назначение сметных норм состоит в определении нормативного количества ресурсов, требующихся для выполнения определенного вида работ и, как следствие, их стоимостных показателей. 

Классификация сметных нормативов, формирующих  сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу системы ценообразования и  сметного нормирования в строительстве, возможна по трем признакам; структуре, времени опубликования и степени укрупнения.

Методы определения  полных затрат при составлении смет 

Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут  составляться различными методами, выбор  которых осуществляется в каждом конкретном случае в зависимости  о" договорных условий и общей экономической ситуации. 

При составлении  сметной документации рекомендуется  использовать сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную в действие с 1 января 1991 г. и уточняемую в последующем  под методическим руководством Госстроя России, однако практикующими оценщиками также используется и сметно-нормативная (нормативно-информационная) "база 1984 года, привлекательность использования которой вызвана наиболее детальной разработкой. 

Стоимость строительства  в сметной документации инвестора рекомендуется приводить в двух уровнях цен:

- в базисном (постоянном) уровне, определяемом на  основе действующих на момент  разработки сметных норм и  цен,

- в текущем  или прогнозном уровне, определяемом  на основе цен, сложившихся  ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства. 

Для определения  стоимости строительства на различных  стадиях инвестиционного процесса в текущем (прогнозном) уровне цен  рекомендуется использовать систему  текущих и прогнозных индексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальных вложений и по уровню укрупнения строительной продукции. 

Подробные положения  по указанным индексам приведены  в Методических рекомендациях (письмо Госстроя России от 31 05.93 № 12-133). 

При составлении  смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться  следующие методы расчета затрат:

- ресурсный;

- ресурсно-индексный;

- базисно-индексный;

- базисно-компенсационный;

- на основе  банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов. 

Ресурсный - расчет в текущих (прогнозных) ценах и  тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения.

 Ресурсный  метод рынка приобретает приоритетное  значение и применяется в соответствии с положениями, изложенными в Методических рекомендациях (письмо Минстроя России от 10.11.92 № БФ-926/12). 

Общая структура  затрат при расчете сметной стоимости  ресурсным методом: 

1. Строительно-монтажные  работы

1.1. Стоимость строительных материалов, изделий и конструкций - рассчитывается в соответствии с расходом по проектной документации, нормативными материалами и на основе данных предприятий оптовой торговли соответствующего региона на дату оценки.

1.2. Заработная плата основных рабочих - рассчитывается обычно в процентном отношении к стоимости строительных материалов с учетом среднестатических данных по строительству аналогичных объектов в данном регионе.

1.3. Эксплуатационные  затраты - стоимость коммунальных  услуг, эксплуатация машин и механизмов, доставка и хранение материалов и пр.

1.4. Стоимость  сопутствующих строительству временных  сооружений и инженерных сетей. 

ПРЯМЫЕ ЗАТРАТЫ

1.5 Накладные  расходы. 

ЗАТРАТЫ ПОДРЯДЧИКА

1.6 Прибыль подрядчика. 

ЦЕНА ПОДРЯДЧИКА (восстановительная стоимость строительно-монтажных работ).

2. Стоимость  инженерного оборудования.

3. Косвенные  затраты инвестора.

3.1 Инвестиции  в землю.

3.2. Оплата услуг  просктно-сметных организаций.

3.3. Маркетинговые,  рекламные, страховые затраты.

3.4. Текущие расходы  в период между окончанием  строительства и продажей объекта.

3.5 Прочие затраты.

3.6 Налоги.  

ВСЕГО ЗАТРАТЫ  ИНВЕСТОРА

4. Прибыль инвестора. 

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ 

Ресурсно-индексный  метод - это сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве. 

Индексы стоимости (цен, затрат) - относительные показатели, определяемые соотношением текущих (прогнозных) стоимостных показателей и базовых  стоимостных показателей на сопоставимые по номенклатуре ресурсы. 

Из множества  возможных разновидностей данного  метода рекомендуется к применению метод определения сметной стоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (НВР) (письмо Госстроя России от 04.06.93 № 12-146). 

Базисно-индексиый  метод - перерасчет затрат по строкам  сметы из базисного уровня цен в текущий уровень цен при помощи индексов. Принципы использования данного метода приведены в Методических рекомендациях (письмо Госстроя России от 31.05.93 №12-133). 

Базисно-компенсационный - суммирование стоимости, исчисленной  в базисном уровне сметных цен и определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на используемые ресурсы в процессе строительства. 

Следует отметить, что до наступления стабилизации экономической ситуации и формирования соответствующих рыночных структур наиболее приоритетными методами расчета сметной стоимости являются ресурсный и ресурсно-индексный. В практической деятельности экспертами большей популярностью пользуется базисно-индексный метод расчета сметной стоимости.

Определение износа объекта недвижимости 

Общие понятия  и терминология 

Износ характеризуется  уменьшением полезности объекта  недвижимости, его потребительской  привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.