Незавершенное строительство

Российская  экономика в течение  последних нескольких лет демонстрирует

стабильно высокие темпы  роста.  Увеличивается  производственный потенциал

российских  предприятий,  растет уровень жизни  населения.  На фоне этих

положительных тенденций развития практически во всех регионах России

имеют место стройки, начатые  еще в условиях плановой экономики, а также в

последующие периоды,  завершение которых по различным  причинам не было

достигнуто. Эти объекты либо были законсервированы, либо просто брошены

на  произвол судьбы своими владельцами  (собственниками). Среди причин,  по

которым работы на этих объектах были прекращены, можно  выделить в первую

очередь отсутствие средств  у инвесторов,  необходимых для  их завершения;

изменение рыночной конъюнктуры  спроса и предложения  на будущую

продукцию;  изменение технологий производства,  предусмотренных  морально

устаревшими проектами;  отсутствием  необходимого технологического

оборудования,  на базе которого можно  было бы выпускать

конкурентноспособную продукцию;  изменением экономических интересов

собственников данных объектов недвижимости;  отсутствием спроса на эти

объекты со стороны потенциальных  покупателей;  низким уровнем

заинтересованности  органов государственной  власти в их скорейшем

завершении и полезном использовании. 

Вместе  с тем объекты  незавершенного строительства  представляют

существенный  интерес как полноправные участники рынка  недвижимости. Они

занимают  подготовленные строительные площадки.  По ним  разработан весь

комплекс  исходно-разрешительной документации, проекты  и сметы. Несмотря

на  моральный износ  этой документации,  затраты по ее корректировке  и

доведению до современных требований, требуют значительно  меньше времени

и затрат, чем разработка нового комплекта  документов.

На  этих стройках сосредоточено  значительное количество строительных

материалов,  а в ряде случаев  и запасов неустановленного оборудования,

приобретенных по ценам значительно  ниже уровня цен сегодняшнего дня и 

которые могут быть использованы в процессе их завершения.  Если по

конкретному объекту незавершенного строительства принимается  решение о

его реструктуризации в  процессе достройки,  то эти материальные ресурсы

могут быть частично реализованы сторонним потребителям.

7 Вместе с тем объекты незавершенного строительства представляют

существенный  интерес как полноправные участники рынка  недвижимости. Они

занимают  подготовленные строительные площадки.  По ним  разработан весь

комплекс  исходно-разрешительной документации, проекты  и сметы. Несмотря

на  моральный износ  этой документации,  затраты по ее корректировке  и

доведению до современных требований, требуют значительно  меньше времени

и затрат,  чем разработка нового комплекта  документов.  Если в процессе

завершения  профиль использования  этих объектов не меняется,  нет

необходимости тратить дополнительные средства на изменение  проекта,  а

дополнительные  затраты могут  возникать в связи  с его расконсервацией.

Завершение  ранее начатых  строек в городах  позволит существенно

улучшить  их архитектурный  облик,  обеспечить создание дополнительных

рабочих мест,  выпуск полезной обществу продукции,  то есть обеспечить

достижение  определенного уровня не только коммерческой,  но и социальной

эффективности.

Вовлечение  в хозяйственный  оборот объектов незавершенного

строительства позволит снизить  цены в расчете  на единицу продукции  по

сравнению с вновь начинаемыми  стройками.  Эти  объекты могут  быть

полноправными участниками рынка  промышленной,  офисной  и жилой

недвижимости.  Вместо потенциального балласта приносить  доход

собственнику (инвестору  или соинвесторам) или выступать в качестве предмета

купли-продажи. 

Если  собственник объекта  незавершенного строительства  приходит к

решению о невозможности  его дальнейшего  полезного использования,

возникает возможность различных  вариантов вовлечения в хозяйственный

оборот  юридически оформленного,  технически подготовленного к

строительству,  обеспеченного коммуникациями земельного участка  не только

как объекта собственности,  но и объекта продажи.  В этом случае возникает

необходимость взаимоувязки экономических интересов инвестора и органов

государственной власти в различных  формах и,  в частности,  в форме

государственно-частного партнерства.  Учитывая многообразие вариантов,

предоставленных инвестору прав использования  выделенного под

строительство земельного участка  (право  собственности,  право  аренды,  право

пользования), вариантов такого партнерства может  быть несколько. С  позиций

выбора  соинвесторов необходимо выбрать наиболее эффективный. 
 

Незавершенное строительство - показатель, используемый для обозначения положения, когда на строительном объекте прекращены строительно-монтажные и другие работы, и объект оказывается "замороженным" на некоторый период времени. Незавершенное строительство приводит к серьезным социально-экономическим последствиям - "омертвляются" ресурсы, которые в течение многих лет не дают никакой отдачи, морально и физически стареет техника, устаревает технология. Незавершенное строительство определяется объемом капитальных вложений, которые освоены на объектах на определенный момент времени, и учитывается на балансе заказчиков. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Оценка  незавершенного строительства

Одно из следствий  сложных экономических условий, возникших в связи с распадом Советского Союза, - большое количество незавершенных строительных объектов Они повисли мертвым грузом на балансах многих российских предприятий, большинство из которых не имело  оборотных средств для ввода этих объектов в эксплуатацию. В процессе определения их стоимости (как правило, рыночной) объекты незавершенного строительства оценивались, как правило, исходя из стоимости выполненных строительно-монтажных работ на дату оценки. Такой подход к оценке подобных объектов вряд ли можно считать правомерным. При существующем использовании незавершенные строительные объекты не могут быть использованы хотя бы потому, что их строительство не завершено и они не способны к функционированию в существующем виде. Коммерческая привлекательность таких объектов зависит от объема вложений, которые необходимы для доведения их до возможности использования. Необходимо также учитывать недостаточно обширный рынок, заинтересованных покупателей. Таким образом, к незавершенным строительным объектам, в том числе оцениваемых в составе имущественных комплексов, применим тот же подход, что и к объектам инвестиционных проектов. Оценка объектов незавершенного строительства – задача весьма актуальная и сложная, требующая от оценщиков глубоких специальных знаний и солидного опыта. В нашей компании работают специалисты с большим опытом работы в области строительства. Поэтому, мы с  точностью оценим  готовность объекта и качество выполненных строительных работ. Выбирая нашу компанию в качестве оценщика, Вы получаете своевременно и качественно выполненную работу. 

Оценка незавершенного строительства-это определение действительной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Помимо того, оценка незавершенного строительства сможет помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство.  Результатом работ по оценке незавершенного строительства  будет Отчет об оценке, соответствующий всем требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и  стандартам оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007г.  

Документы для оценки незавершенного строительства

1. Свидетельство о  регистрации права собственности  на объект незавершенного строительства  (если была проведена регистрация). 
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором располагается объект. 
3. Разрешительная документация на строительство. 
4. Общая пояснительная записка к строительному проекту. 
5. Проектно - сметная документация. 
6. Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания – юридическое лицо). 
7. Акт консервации не завершенного строительством объекта (если объект законсервирован). 
8. Сведения о наличие обременений у объекта незавершенного строительства, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, и иных ограничений по использованию объекта. 
9. Отраслевая принадлежность объекта. 
10. Дата начала строительства и дата окончания строительства 
11. Сведения о конструктивной системе здания (сооружения). 
12. Разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.). 
13. Площадь застройки. 
14. Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности. 
15. Объектный сметный расчет (форма №3). 
16. Сводный сметный расчет стоимости строительства. 
17. Акты о приемке работ, выполненных от начала строительства (форма №2). 
18. Акты на скрытые работы, выполненные от начала строительства.

2. Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства.

Объект незавершенного строительства представляет собой  вновь создаваемое недвижимое имущество, в связи с чем, в силу ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  ГК РФ) право собственности на такое  имущество подлежит государственной  регистрации и возникает с  момента такой регистрации.  
Кроме того, в соответствии со ст. 130 ГК РФ незавершенный строительством объект определен как объект недвижимости. В то же время, законодатель не отнес незавершенный строительством объект ни к зданию, ни к сооружению, определяя его как самостоятельную разновидность недвижимости. 
Такая позиция законодателя привнесла некую неопределенность в применении ряда норм действующего законодательства к таким объектам. В частности, при распространении исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретения права аренды земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений (ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), касается это и собственников объектов незавершенного строительства. 
Следует отметить, что законодатель определил объект незавершенного строительства объектом недвижимости без каких-либо условий. 
Действительно, основным признаком, характеризующим объект как недвижимое имущество, является его прочная связь с землей, то есть невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Таким образом, наличие действующего договора подряда в отношении объекта незавершенного строительства не является основополагающим при определении такого объекта как объекта недвижимости (Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998г. 8 О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав было указано, что незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу). 
Объект незавершенного строительства является объектом учета Единого реестра объектов градостроительной деятельности (п.5 Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утвержденных Приказом Госстроя России от 31.05.2001г. 120).  
Федеральным законом О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 122-ФЗ от 21.07.1997г. (далее Закон о регистрации) установлено, что право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании: 
1.  Документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности)  
2.  Документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности). 
Следует отметить, что в предыдущей редакции Закона о регистрации разрешение на строительство не было указано в качестве основания для проведения регистрации, несмотря на то, что указанный документ дает застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство также подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).  
Не завершенные строительством объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось, могут быть объектом учета Единого реестра объектов градостроительной деятельности, однако отсутствие данного документа является основанием для отказа в государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства в силу п.1 ст.20 Закона о регистрации.  
В соответствии с п.5 ст.13 Федерального законом от 30.12.2004г. 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее Закон об участии в строительстве), вступившим в силу с 1 апреля 2005г., застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении установленных ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве оснований для обращения взысканий на предмет залога. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после: 
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства 
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. 
Действие Закона об участии в строительстве распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены после вступления в силу данного Закона.  
В ранее действующей редакции ст.25 Закона о регистрации условием возникновения прав на незавершенный строительством объект являлась необходимость совершения сделки с таким объектом. В действующей редакции данное условие отсутствует, однако, исходя из существа такого объекта недвижимости, можно сделать вывод о том, что обращение за регистрацией права собственности на такой объект возникает и, как правило, является необходимостью для совершения с ним сделок, в том числе, залога. 
Следуя ст.25 Закона о регистрации, право собственности на незавершенный строительством объект не может быть зарегистрировано при отсутствии у заявителя права на земельный участок, на котором осуществляется строительство (право собственности либо иное право). Земельный участок для создания объекта недвижимости предоставляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции (ст.29 Земельного кодекса РФ). Документами, подтверждающими право на земельный участок, могут быть, в частности, постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка под строительство, договор аренды для осуществления строительства и т.д.  
Право на земельный участок должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке, поскольку оно возникает с момента государственной регистрации (за исключением ранее возникших прав). Кроме того, должно быть четко соблюдено использование земельного участка он должен быть предоставлен именно для целей строительства объекта недвижимости.  
Нельзя не согласиться с мнением Киндеевой Е.А. и Пискуновой М.Г., высказывающих большие сомнения о необходимости предоставления в качестве основания для регистрации права на незавершенный строительством объект проектно-сметной документации. Проектно-сметная документация является технической документацией, необходимой для осуществления строительства, и не является основанием возникновения права на объект строительства. Ни проект, ни смета не являются документами, отвечающими требованиям ст. ст. 17, 18 Закона о регистрации. //Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. 
Проектно-сметная документация необходима в случае, если по представленным документам невозможно идентифицировать заявленный для регистрации права объект либо определить, соответствует ли указанный объект градостроительным нормам и правилам строительства. Это может повлечь регистрацию права собственности на самовольную постройку и, тем самым, привести к нарушению требований ст. 222 Гражданского кодекса РФ, в силу которой недвижимое имущество, возведенное с существенным нарушением градостроительных норм и правил, является самовольной постройкой, право собственности на которую может быть признано судом. 
Государственный регистратор может на основании документа, содержащего описание объекта недвижимости, и проектно-сметной документации дать оценку соответствия возведенного объекта незавершенного строительства проектно-сметной документации. Такая оценка необходима для того, чтобы исключить регистрацию права на самовольную постройку, т.е. на объект, возведенный без получения на это необходимого разрешения или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Однако такая оценка не входит в компетенцию органа по государственной регистрации и выходит за рамки правовой экспертизы. 
Целесообразно было бы законодательно установить требование представления для государственной регистрации заключения уполномоченных органов на предмет соответствия объекта незавершенного строительства утвержденной проектно-сметной документации, а также соблюдения при строительстве градостроительных и строительных норм и правил. При этом исключить требование о предоставлении проектно-сметной документации. 
Для регистрации прав на незавершенный строительством объект необходимо представить документ, содержащий описание такого объекта. Данное требование установлено в п.1 ст.17 Закона о государственной регистрации прав и дополнительно отражено в п.2 ст.25 данного Закона. В силу п.4 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав план недвижимого имущества должен быть удостоверен соответствующим государственным органом, осуществляющим государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества. План объекта незавершенного строительством должен быть оформлен в соответствии с требованиями, установленными для объектов недвижимого имущества. Объект незавершенного строительства должен быть обследован на момент подачи заявления на государственную регистрацию права собственности на такой объект. Если при обследовании объекта выявлен факт его эксплуатации, данный факт также должен быть отражен при описании объекта незавершенного строительства.  
Статус незавершенного строительством объекта по окончании его строительства в случае, если такой объект находится в залоге, остается невыясненным. Вопрос разрешает Высший Арбитражный суд, указав, что если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства. Кроме того, в соответствии со ст.76 Федерального закона Об ипотеке (залоге недвижимости) 102-ФЗ от 16.07.1998г. по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается. 
После проведения государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект сделки с ним и переход права происходит в соответствии с требованиями действующего законодательства, установленными для объектов недвижимости нежилого назначения. Следует отметить, что при регистрации каждой последующей сделки с объектом или перехода права требуется предоставление выписки из Единого реестра объектов градостроительной деятельности с данными обследования объекта на момент подачи заявления на государственную регистрацию. Это закреплено также в Постановлении Правительства РФ от 04.12.2000г. 921 О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности, в п.9 которого указано о необходимости проведения внеплановой технической инвентаризации объектов учета при изменении технических или качественных характеристик объекта учета, а также при совершении с объектом учета сделок, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации. 
В случае, если после первичной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект застройщик возобновил строительство, что повлекло изменение объекта, на основании новой технической документации объекта по заявлению правообладателя могут быть внесены изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подраздел I. Если после первичной регистрации права собственности на объект незавершенный строительством правообладатель закончил строительство и объект был принят в эксплуатацию, объект незавершенного строительством прекращает свое существование, являясь источником для нового объекта. Поскольку в данном случае обращение за регистрацией будет вызвано образованием нового объекта недвижимости, должна быть проведена государственная регистрация права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества в соответствии с п.1 ст.25 Закона о регистрации, а право на объект незавершенного строительством подлежит прекращению.