Недвижимость- как экономическая, финансовая и юридическая категория

     Для продаваемых застроенных земельных  участков устанавливаются публичные  сервитута, в соответствии с которыми собственники земельных участков должны обеспечить:

     – безвозмездное и беспрепятственное  использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного участка в собственность;

     – возможность размещения на участке  межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

     – возможность доступа на участок  соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

     Изменение названных и введение новых публичных  сервитутов возможно лишь Федеральным  законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми актами.

     Установлен  особый режим земли как природного ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью считается вся земля, которая прямо не передана в частную и муниципальную собственность, т. е. установлена презумпция (предположение) государственной собственности на землю, что исключает возможность бесхозного ее существования. Поэтому рыночный оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных интересах.

     Так, не могут быть в частной собственности  земли лесного и водного фондов, континентального шельфа и территориальных  вод, недра, охраняемые или используемые особым образом территории, участки семеноводческих станций, унитарных государственных сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации (об этом уже говорилось ранее) земли общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки, скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов, оздоровительного и историко-культурного назначения и т. д.

     Поскольку земля является одновременно не только специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и важнейшим природным ресурсом, то содержание права собственности на землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом лесного, водного и природоохранного законодательства.

     Отдельно  хотелось бы сказать об особенностях таких объектах недвижимости, как квартиры.

     Объектом  купли-продажи может быть только квартира, находящаяся в частной  собственности. Муниципальная квартира перед совершением операции купли-продажи  должна быть приватизирована, т. е. переведена из государственной собственности в частную. Общая собственность возникает в случае, когда одним и тем же объектом недвижимости (например, квартирой) владеют несколько граждан. Общая собственность может быть долевой или совместной.

     Общая совместная собственность на квартиру встречается в договорах приватизации, оформленных до 01.01.95 г. (с этой даты договоры приватизации оформляются только в долевую собственность), а также в отношении совместно нажитого в браке имущества супругов. Ее отличие от долевой собственности состоит в том, что распорядиться имуществом, находящимся в совместной собственности, можно только в целом, не деля ее на части, причем, сделать это может любой из собственников с согласия остальных или все собственники вместе. Общая долевая собственность возникает как при приватизации объекта недвижимости несколькими дольщиками, получении его по завещанию (по отчуждению, по закону), так и при переоформлении совместной собственности в долевую. Доли в долевой собственности могут быть определены по соглашению сторон (например, пропорционально занимаемой участниками жилой площади) или не определены вовсе и тогда они считаются равными. Необходимо учитывать, что при продаже одной из долей владельцы-дольщики имеют право преимущественной покупки за равную цену перед другими покупателями. При дарении своей доли остальные дольщики никакими преимуществами естественно не обладают. Однако, если доля принадлежит ребенку, то ее нельзя дарить, а можно только продавать с одновременным выделением равноценной доли на другой жилплощади (например, при покупке или при прописке ребенка к одному из родителей). 

     Что касается ЖСК, то гражданин может  считать себя собственником ЖСК  с момента полной выплаты пая. Таким образом, право собственности  на квартиру возникает в результате ее оплаты, а не безвозмездного получения, значит, квартира ЖСК не считается приватизированной и ее владелец сохраняет право на бесплатную приватизацию. У квартиры ЖСК может быть только один собственник – член кооператива, все члены семьи пайщика не являются собственниками, но имеют право проживания. Исключение составляют случаи, когда член ЖСК получал деньги от третьего лица для внесения пая, тогда этому лицу может принадлежать доля собственности, а также супруг пайщика может иметь право на половину доли, оплаченной в период брака. 

     Недвижимость - как финансовая категория. 

     Рынок недвижимости, как и рынок жилья, является одним из секторов финансового  рынка, на котором рыночным товаром  является недвижимость.

     Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) — это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями.

     Согласно  ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к недвижимости относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения).

     К недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации суда воздушные и морские, внутреннего плавания, космические объекты, может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.).

     Недвижимость  как финансовая категория является формой вложения капитала.

     В составе недвижимости применительно  к городскому рынку можно выделить:

     • земельный участок;

     • жилое помещение (дом, квартира, комната);

     • нежилое помещение;

     • предприятие;

     • здание и сооружение. Рассмотрим эти  группы активов.

     1. Земельный участок является объектом  права собственности согласно  гл. 17 ГК РФ. Собственник земельного  участка вправе продать его, подарить, отдать в залог, сдать в аренду, а также распоряжаться им другими способами (передача в доверительное управление, взнос в уставный капитал акционерного общества или товарищества и др.).

     Собственник земельного участка может:

     возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос;

     разрешать строительство на своем участке  другим лицам.

     Эти права осуществляются при условии  соблюдения градостроительных и  строительных норм и правил, а также  требований к назначению земельного участка.

     2. Жилым признается помещение, отвечающее  установленным санитарным, противопожарным,  градостроительным и техническим  требованиям, предназначенное для  проживания граждан. Право собственности  и другие вещные права на  жилые помещения определены гл. 18 ГК РФ.

     К жилым помещениям относятся: жилые  дома, квартиры в многоквартирных  домах, жилые комнаты и/или иные помещения, предназначенные для  проживания и признающиеся жилыми в  соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленными законодательством субъектов РФ. 

     Недвижимость  представляет собой участок территории с находящимися на нем природными ресурсами, водой и другими минеральными и растительными ресурсами, а  также находящимися на нем жилыми и нежилыми помещениями, предприятия, зданиями и сооружениями. В соответствии с законодательством к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

     Право собственности и другие вещные права объектов недвижимости определены Гражданским Кодексом Республики Беларусь. Так, объектом права собственности на землю является земельный участок, территориальные границы которого определяются в соответствии с законодательством на основе документов, выдаваемых собственнику уполномоченными органами государственного управления по земельным ресурсам и землеустройству.

     Объектами права собственности и другие вещные права на жилые помещения  являются жилые дома, квартиры в  многоквартирных домах, комнаты, отвечающие установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенные для проживания граждан.

     Предприятием  как объектом прав признается имущественный  комплекс, используемый для предпринимательской  деятельности. В состав предприятия, как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе, земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, товарные знаки и другие исключительные права.

     Недвижимость  является финансовым активом, т.е. формой вложения капитала, способной приносить  доход собственнику. С точки зрения задач менеджмента операций с  недвижимостью особый интерес представляют следующие группы финансовых активов: земельный участок, жилое и нежилое помещение; предприятие; здание и сооружение.

Недвижимость  и сделки с ней должны быть зарегистрированы в соответствии с законодательством.

     В зависимости от конкретных целей  менеджмента следует учитывать  особенности объектов недвижимости, которые влияют на результаты сделок. К ним относятся:

     потенциальный рост стоимости земли, вызванный, как  правило, изменениями в системе  землепользования относительным дефицитом  участков со сходным местоположением, инфляцией и другими факторами; неравномерность денежных потоков, вызванная в инвестиционном процессе преобразованием отрицательных денежных потоков на стадии строительства объекта в положительные – в период его эксплуатации и, наконец, получением крупной суммы денег при продаже объекта недвижимости; износ зданий и сооружений в процессе использования, воздействия окружающей среды, изменений в технологии и действия других факторов, что в течение длительного временного интервала снижает их стоимость; гибкие условия финансирования, допускающие использование собственных и заемных средств, а также «сложное» финансирование по времени осуществления, начисления процентов, долевому участию в финансировании собственников и т.п., что отражается на величине оценки недвижимости; комбинация юридических прав, включающая сочетание юридических прав и интересов в отношении объекта недвижимости, как, например, сдача в аренду с разделением прав, залог, полное хозяйственное ведение и т.п.; налоговые обременения, являющиеся, как правило, одной из причин сделок; риск и неопределенность, поскольку недвижимость является немобильным активом, инвестиции подвержены широкому спектру рисков, что требует анализа самого объекта, так и окружающей территории; сегментированность и персонализованность рынков недвижимости, что обосновывает сложность в сборе данных по конкурирующим объектам в соответствующем географическом районе. 

     Сущностные  и формально-юридические  признаки недвижимого  имущества. 

     Выяснив, что понятие недвижимости является фундаментальной гражданско-правовой категорией, можно сделать вывод, что оно лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. К сущностным признакам недвижимого имущества, которые должны найти отражение в его легальном определении, О.Ю. Скворцов считает необходимым отнести следующие.

     Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь.

     Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В литературе встречается  трактовка отдельных положений  закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости (п. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации прав на недвижимость)1, однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам.

В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать  как такую прикрепленность объекта  недвижимости к земле, утрата которой  влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи.

     Современное понятие недвижимости, сформулированное в Гражданском кодексе РФ, как отмечают ряд авторов публикаций, не свободно от недостатков.

     Федеральный закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним» расширяет примерный перечень объектов недвижимости и указывает в качестве примеров недвижимых вещей на жилые и нежилые помещения (ст. 1)1. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также указывает новые примеры недвижимых вещей: дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения (п. 1 ст. 5)2. В соответствии с Федеральным законом «О связи» к недвижимому имуществу относятся сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи (п. 1 ст. 8).