Условия продажи существенно влияют на цены сделки. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объекта недвижимости.

     Расходы, сделанные сразу  же после покупки. Такие расходы могут включать затраты на снос или демонтаж какого-либо здания, издержки на оформление документов об изменении нормы зонирования для земельного участка или затраты на устранение загрязнения. На сумму этих расходов снижается заявляемая цена покупки.

     Рыночные  условия. Поправка на рыночные условия делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась.

     Изменение рыночных условий может произойти  в результате принятия новых налоговых норм, введения запрета на строительные работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий. Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, но по-разному. Поправку на рыночные условия часто называют поправкой на время, нщ если рыночные условия не изменились, внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное время.

     Местоположение может зависеть не только от расстояния между объектами, но и от стиля окружения. Примером может служить различие между объектом с красивым видом на парк или воду и объектом, расположенным на расстоянии двух кварталов с видом на свалку. Физические характеристики включают размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональную полезность, размер земельного участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустройство и удобства, экология участка.

     Экономические характеристики

     Экономические характеристики включают все характеристики объекта, которые влияют на его доход. Обычно этот элемент сравнения используют при оценке доходных объектов. Характеристики, влияющие на доход, включают эксплуатационные расходы, качествоуправления, надежность арендаторов, арендные скидки, условия договора аренды, срок окончания договора аренды, варианты продления аренды, а также условия договора аренды, например о возмещении расходов.

     Вид использования /зонирование

     Стоимость объекта недвижимости определяется его наилучшим использованием. Если использование сопоставимого объекта не соответствует наиболее эффективному использованию объекта оценки, необходимо выполнить корректировку цены сопоставимого объекта. При оценке незастроенного земельного участка норма зонирования является одной из основных определяющих наиболее эффективного использования объекта, поскольку она служит критерием юридической допустимости. Если не имеется достаточно сопоставимых объектов с зонированием, аналогичным оцениваемому объекту, то в качестве сопоставимых объектов можно использовать участки с несколько различным зонированием, но схожим наиболее эффективным видом использования.

     Компоненты  стоимости, не входящие в состав недвижимости

     Компоненты  стоимости, не входящие в состав недвижимости, включают, как правило, движимое имущество или другие компоненты, которые не являются частью недвижимости, но включаются в цену продажи сопоставимого объекта или в имущественное право оцениваемого объекта. Мебель, прикрепленные предметы оборудования в гостинице или ресторане являются типичными примерами движимого имущества.[ 3, с. 258-267]

Задача 54

     На  момент оценки офиса ставка рефинансирования Банка России составляла 13%. По мнению эксперта-оценщика, риск капиталовложений в офис равен 5%. Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложениякапитала и пр.) составляют 2%. Премия занедостаточную ликвидность установлена в размере 3%. Время, которое потребуется для возврата вложенного капитала, по расчетам типичного инвестора, составляет 20 лет. Найдите общий коэффициент капитализации.

     Решение:

     В данном случае коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется премия за риск инвестирования и норма возврата на инвестированный капитал.

     i = i_o + i_с + i_л + n _к   ( 3)

     где: 
i_o – безрисковая ставка процента, %; 
i_с – общерыночный риск, %; 
i_л – премия на низкую ликвидность, %; 
n_к – норма возврата на капитал, %.           [ 5, c. 24]

     норма возврата капитала равна 1 / 20 = 5 %

     i = 13 + 5 + 2 + 3 + 5 = 28 %

     Ответ: Общий коэффициент капитализации составит 28 %. 
 
 
 

63. Задача 

     Определите  стоимость квартиры, если стоимость  аналогичной квартиры в новом  доме – 28 тыс. руб. за 1 м², площадь составляет 74 м², коэффициент годности – 0,85, мультипликатор экономического устаревания в 2,9 раза ниже, чем в новом доме. 

Решение

     Определим цену аналога

     28*74*0,85 = 1761,2 тыс. руб.

     мультипликатор  экономического устаревания аналога = (28*74)/1761,2 = 1,18

     мультипликатор  экономического устаревания  оцениваемой  квартиры = 1,18/2,9 = 0,407

     Стоимость квартиры  28*74 *0,407 = 843,304 тыс. руб. 

     Ответ:

     стоимость оцениваемой квартиры составит 843,304 тыс. руб. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Список  используемой литературы:

1. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: учебное пособие - М.: Ассоциации строительных вузов, СПб.: СПбГАСУ, 2004 г.
2. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.:ФилинЪ, 1999 г.
3. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Оценка стоимости недвижимости.

— М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003.

4. Оценка недвижимости/под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.– М.: Финансы и статистика, 2004
5. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003