Контрольная работа по "Экономика недвижимости"

 

 

Федеральное агентство  по образованию

Федеральное бюджетное образовательное  учреждение высшего профессионального  образования

«Тюменский  государственный нефтегазовый университет»

Институт  менеджмента  и бизнеса

Кафедра   МТЭК  

 

 

 

 

 

 

 

Контрольная РАБОТА

по курсу                                Экономика недвижимости   

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнил: ст. гр.   ЭПзс 10-1  

(шифр группы)

Хасанов Н.Ш.  

(фамилия, инициалы студента)

Руководитель:        

(Ф.И.О., звание, должность преподавателя)

 

 

 

 

 

 

Тюмень, 2012г

Содержание

 

1. Состояние правовой среды рынка недвижимости      3

2. Сегментация рынка недвижимости        7

3. Расчетно-аналитическое задание        12

4.  Список использованных источников         17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Состояние  правовой среды рынка недвижимости

 

Правовая среда функционирования объекта недвижимости формируется  системой органов законодательной, исполнительной и судебной власти и  их институтов во взаимодействии с  хозяйствующими субъектами, собственниками имущества и рынками, с применением  властных полномочий на основании нормативных  актов.

Применительно к недвижимости Конституция РФ:

-гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности;

-определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;

-устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;

-гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.

Гражданский Кодекс РФ устанавливает  систему понятий, норм, институтов и  принципов, гармонизирующих всю  законодательную базу в интересах  развития рыночных отношений, и применительно  к недвижимости обеспечивает:

-определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты гражданских прав;

-описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений;

-нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры.

В Земельном кодексе РФ представлены основные принципы и состав земельного законодательства, описаны  отношения, регулируемые этим законодательством, охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению, определяется порядок отнесения земель к той или иной категории, оговаривается система мер по охране земли.

Кодексом устанавливаются  правила и порядок передачи земель гражданам и юридическим лицам  в собственность и в аренду, а юридическим лицам - и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для  ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства и огородничества, для дачного строительства и  иных, не запрещенных законом целей.

Водный кодекс РФ определяет особенность вод как особого  компонента природной среды. Кодекс вводит основные понятия, определяет состав, цели водного законодательства, отношения, регулируемые водным законодательством  и действие водного законодательства во времени. В нем дается определение  понятия водного объекта и  классификация видов таких объектов (поверхностные и подземные водные объекты; внутренние морские воды и  территориальное море РФ), приводятся характеристики поверхностных и  подземных объектов.

Лесной кодекс РФ устанавливает  правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства  лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала. Здесь устанавливается, что:

-купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются;

-сделки с правами пользования участками лесного фонда и правами пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, осуществляются в порядке, установленном лесным законодательством, а в части, не урегулированной им - гражданским законодательством;

-древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством.

Жилищный кодекс РФ регулирует отношения по поводу:

-возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

-пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

пользования общим имуществом собственников помещений;

-отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

-учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений;

переустройства и перепланировки жилых помещений;

-управления многоквартирными домами;

-создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

-предоставления коммунальных услуг;

-контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Градостроительный Кодекс РФ регулирует отношения в области  создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства  городских и сельских поселений. Регулируются также вопросы развития в поселениях инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального  природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и  охраны окружающей природной среды - в целях обеспечения благоприятных  условий проживания населения.

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" устанавливает  основания возникновения ипотеки  и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов  объектов недвижимости, которые могут  быть предметом залога, а также  характеристики права передачи имущества  в залог, вводится запрет на залог  имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, подлежащего  обязательной приватизации или не подлежащего приватизации вообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности.

Федеральный закон "О недрах", содержащий правовые и экономические  основы рационального использования  и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан  Российской Федерации, а также прав пользователей недр. Он вводит определение  понятия недр, сферу регулирования, систему законодательных актов  о недрах, условия правового регулирования  отношений пользования недрами  и особенности реализации прав собственности  на недра. Предусмотрено, что недра  в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной  собственностью с реализацией этого  права совместно Российской Федерацией и ее субъектами, но без права  любой формы отчуждения участков недр.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Сегментация рынка недвижимости

 

Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.

Различают следующие сегменты рынка недвижимости:

- рынок жилья;

- рынок коммерческой недвижимости;

- рынок земельных участков.

Рынок жилья. Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Действовавшая ранее распределительная  система жилья привела к невысокой  дифференциации групп населения  и социальных слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья - хроническое явление для России. В настоящее время жилищную проблему усугубляет постоянный приток беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство.

Большая потребность в  жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной  российской семьи, что не позволяет  большей части населения, имеющего низкие и средние доходы, претендовать на покупку.

Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время  спрос на жилье, составляет 4-6% населения, в которую входят семьи с высокими доходами. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет повышаться благосостояние россиян, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье.

Рынок жилья в свою очередь  подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного  жилья.

Городской жилой фонд делится  на несколько групп, учитывающих  характер застройки: жилье низкого  качества, типовое жилье, застройка  сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами, влияющими  на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье.

Формирование рынка загородного  жилья связано со снятием ограничений  на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую  ситуацию в стране рост достаточно зажиточной прослойки населения  активизировал спрос на загородные дома, коттеджи. Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (предпочтение отдается ближайшему пригороду, направлению от города, наличию современных  коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (водоемы, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.

Основные составляющие на рынке загородного жилья: новое  строительство (застройка), старая застройка, незавершенное строительство. На всплеск  деловой активности на этом рынке  влияет время года (осень - затухание  рынка, весна-лето - период подъема).

Рынок коммерческой недвижимости. Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как  на рынке жилья. Рынок имеет большие  перспективы и резервы для  своего развития, особенно в крупных  городах, но развивается медленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений  у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий  ремонт, благоустраивать прилегающую  территорию и т. д. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда.

Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые  дифференцируются по функциональному  назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

Рынок офисных  помещений. На рынке офисов сформировалось три основных сектора:

Первый сектор - престижные офисы, соответствующие мировым  стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые  российские предприниматели часто  арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а  иногда и в расселенных и качественно  отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы  для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных  предприятий (в основном научных  учреждений), кооперативных и частных  предприятий. Это помещения без  отделки и ремонта и сопутствующих  услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

Рынок офисных помещений  имеет хорошую перспективу для  своего развития, так как свобода  ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых  предпринимательских структур, нуждающихся  в помещениях для их функционирования.