Контрольная работа По дисциплине «Экономика недвижимости»

            МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ИЖЕВСКЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ»

Кафедра организации и планирования в с.х. предприятиях

                                                  Контрольная работа

По дисциплине «Экономика недвижимости»

                                                                      Проверил: к.э.н.,доцент Лопатина С.А.

                                                                 Выполнил: студентка 4 курса

                                                                   Шайхутдинова Р.Р.

                                                                  специальность -«ЭКУ»

                                                                   шифр 08078

                                                       Ижевск 2012г.

Содержание:

1.      Виды и формы собственности на недвижимость…………………………3

2.      Задачи………………………………………………………………………..13

3.      Список используемой литературы………………………………………...36

Виды и формы собственности на недвижимость

Под собственностью понимается категория общественных отношений в виде материальных и нематериальных объектов на правах коллективного или индивидуального владения, пользования и распоряжения этими объектами.

Право собственности в РФ основано на совокупности юридических норм, закрепляющих и охраняющих права субъектов на пользование и распоряжение объектами собственности в рамках действующего законодательства. Отношения собственности представляют собой взаимоотношения между субъектами общества, возникающие в процессе производства, распределения, обмена и потребления материальных и нематериальных благ при их коллективном или индивидуальном присвоении и отчуждении.

Формы собственности, существующие в РФ, подразделяются на следующие виды:

- государственную федеральную – природные богатства, включенные в хозяйственный оборот, средства производства, информация – все то, что находится в ведении и распоряжении государства и под его ответственностью;

- государственную региональную – все то же самое, переданное субъектам Федерации;

- муниципальную собственность - находящуюся в ведении местных органов самоуправления;

- частную;

- общественных организаций.

По численному признаку собственность делится на следующие виды:

Частная собственность.

Огромная доля квартир, на рынке недвижимости Чехии находится в частной собственности. Вся информация о недвижимости, находящейся в частной собственности, записана в кадастре или реестре недвижимости. Выписка из кадастра недвижимости, является основным справочным документом, рассказывающим о владельце и состоянии недвижимости. При покупке недвижимости данного вида, конечным результатом является перепись недвижимости на ваше имя в том самом кадастре. Перепись в кадастре может продлиться от двух недель до двух месяцев в зависимости от приобретаемого объекта.

Главной особенностью квартир, находящихся в частной собственности, является абсолютная автономия. Прежде всего она выражается в том, что право собственности принадлежит только вам. Далее, управление расходами также находится в ваших руках: накопительные фонды для будущих реконструкций дома, автономное отопление, газовое или электрическое, нагрев воды и так далее. Это особенно ощутимо при сдаче недвижимости в аренду, когда вы четко можете рассчитать все расходы и прибыль. Зачастую за квартирой, находящейся в частной собственности, закреплен определенный участок земли рядом с домом, части площади лестничных площадок, чердака или подвала.

Кооперативная собственность.

Огромное количество квартир на сегодняшнем рынке недвижимости Чехии являются кооперативными. Кооператив – это общество съемщиков, обладающих долевым правом или правом найма. Сам кооператив это юридическое лицо, коммерческое предприятие, распоряжающееся недвижимостью в соответствии с Уставом кооператива, основным правовым документом. Председатель кооператива выбирается на общем собрании квартиросъемщиков на срок, оговоренный в Уставе. У кооперативных квартир есть ряд плюсов и минусов. К плюсам относится то, что цена за кооперативную квартиру всегда ниже, чем за аналогичную частную. Членом кооператива может стать иностранное юридическое лицо (в большинстве случаев, зависит от Устава кооператива), достаточно зарегистрировать фирму. Иностранец, постоянно проживающий за границей, также может стать членом кооператива. Далее, сделка по переводу членских прав проста и происходит очень быстро. За 15-20 минут вы можете стать членом кооператива и обладателем доли или права квартиросъемщика. Следующим плюсом является то, что при покупке-продаже кооперативной квартиры не надо платить налог c прибыли и налог с продажи. И наконец, у большинства кооперативных квартир есть перспектива перевода в частную собственность. К минусам относится то, что не все кооперативы принимают в свои члены иностранцев. Следовательно, вы как правило не можете переписать квартиру непосредственно на себя. Многое зависит от Устава кооператива, от его правления и от конкретных решений общего собрания. Следующий минус кооперативной квартиры – вы не можете взять ипотечный кредит под залог квартиры. Кооператив просто не дает на это согласие, а банки не хотят связываться с кооперативами. Далее, какие-либо манипуляции с недвижимостью зависят от решений кооператива: аренда вашей квартиры, использование вами адреса вашей квартиры как юридический адрес фирмы, перевод квартиры в частную собственность и так далее. Кооператив, например, может не захотеть принять иностранцев в свои члены или не разрешит использовать адрес вашей квартиры как юридический адрес фирмы. Кооператив также может возражать против сдачи вашей квартиры в аренду, усложнять процедуру аренды или, что более распространено, брать за это деньги. Бояться кооперативной собственности или исключать из списка возможных инвестиций не следует, а вот досконально исследовать ситуацию и взвесить все плюсы и минусы просто необходимо!

          Совместное владение частной собственностью.

Совместное владение собственностью или как говорят чехи, "подил", означает то, что недвижимость, находящаяся в частной собственности, разделена на доли. У каждой доли есть свой владелец. Причем разделение проходит практически во всем: разделен чердак, подвал, участок, парковочные места и так далее. При купле-продаже вы покупаете определенную часть недвижимости, которая переписывается на ваше имя в кадастре в процентном соотношении. Процедура покупки стандартная, только требуется больше времени и сил грамотно обозначить все составные компоненты недвижимого имущества в договоре купли-продажи. Осложнения возникают в том случае, если вы захотите взять ипотеку. Банк не предоставляет денежные средства в случае покупки частной собственности, находящейся в совместном владении. Причина тому в отсутствии полной ясности в отношении недвижимости, поскольку совладельцы могут иметь устные или письменные договоренности между собой, которые не записаны в кадастре недвижимости. Чешские законы это позволяют, уважая права собственника. Ни в коем случае не следует исключать "подил" из списка вариантов для покупки недвижимости в Чехии. Так как именно в долевом домовладении находится значительная часть вил, замков и других интересных старинных объектов.

Часто нашим согражданам приходится слышать такие термины, как «долевая собственность на квартиру» и «доля в праве собственности на квартиру». Давайте разберемся, что это за термины, с чем они связаны и чем отличается общая долевая собственность на квартиру, от частной или общей совместной собственности на квартиру, а также от собственности на комнату в квартире?

I. Общая долевая собственность на квартиру.

Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли). Однако это имущество, даже поделенное на доли, принадлежит всем его собственникам. То есть каждый из собственников такого имущества может владеть и пользоваться им на таких же правах, как и другие его собственники. Согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.

В статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения сказано, в частности, нижеследующее:

“1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом”.

Применительно к праву общей долевой собственности на квартиру, всем собственникам квартиры, находящейся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право проживания в квартире и право на вселение в нее членов своих семей.

Однако, распоряжение квартирой (сдача квартиры аренду, продажа доли, вселение в квартиру других лиц) возможно при долевой собственности с рядом ограничений.

Такие ограничения предусмотрены статьей 246 Гражданского кодекса РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею, иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Иными словами, распоряжение долей в праве общей долевой собственности на квартиру вполне допустимо по закону, но требует предварительного согласования всех собственников квартиры (собственников других долей на эту квартиру). В частности, продажа доли в праве собственности на квартиру возможна с соблюдением ряда требований, прямо предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ, которая будет рассмотрена нами ниже.

II. Объекты и основания возникновения общей долевой собственности на жилое помещение.

Согласно части 4 статьи 244 Гражданского кодекса РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Применительно к жилым помещениям законом право общей долевой собственности не запрещено и не ограничено. Таким образом, право общей долевой собственности возможно на любое жилое помещение в Российской Федерации, к числу которых статья 16 Жилищного кодекса РФ относит:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Основаниями возникновения права общей долевой собственности могут быть самые разные, в числе которых следует особо выделить следующие основания:

1. Сделки с жилыми помещениями с участием, как граждан, так и организаций (дарение, мена, купля-продажа, рента);

2. Переход права собственности на долю в праве собственности на жилое помещение по наследству (наследование по закону или по завещанию);

3. Приватизация жилья, т.е. безвозмездная передача гражданину жилого помещения, принадлежащего государству;

4. Признание права собственности на жилое помещение (долю в праве на жилое помещение) по решению суда.

Во всех вышеуказанных случаях право собственности может перейти как на все жилое помещение, так и на отдельно взятую долю в праве собственности на жилое помещение.

III. Отличие долевой собственности на квартиру от общей совместной собственности на квартиру.

Собственность на жилое помещение (в частности, на квартиру) может быть не только общей долевой, но также и общей совместной. Как уже было указано выше, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность), что закреплено в части 2 статьи 244 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 253 Гражданского кодекса РФ, участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, так же, как и участники общей долевой собственности, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

Однако распоряжение общей совместной собственностью имеет свои особенности, которые также предусмотрены статьей 253 Гражданского кодекса РФ. В частности, распоряжение общим имуществом может производиться только сообща всеми участниками общей совместной собственности. Иными словами, если участник общей долевой собственности на квартиру может, например, продать, свою долю в квартире, предварительно уведомив о своем намерении собственников других долей в этой квартире, то участники общей совместной собственности на квартиру могут распорядиться принадлежащей им на праве собственности квартирой, только сообща, то есть могут продать не долю в праве собственности на квартиру, а всю квартиру в целом. Чтобы избежать такого ограничения, которое делает весьма затруднительным распоряжение общей собственностью на квартиру (ведь ее продажа или иное отчуждение возможно только целиком, а не по частям), участники общей совместной собственности на квартиру могут определить свои доли в праве собственности, заключив соответствующее соглашение об определении долей. Однако и при определении долей в праве общей собственности на квартиру участники общей совместной собственности не свободны в своем выборе. Поскольку сделка с недвижимым имуществом, согласно требованиям статьи 164 Гражданского кодекса РФ, подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе, то текст соглашения об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру должен соответствовать требованиям, предъявляемым к таким соглашениям чиновниками данного учреждения. Требования Федеральной регистрационной службы к соглашению об определении долей в праве общей совместной собственности, прямо вытекают из содержания части 2 статьи 254 Гражданского кодекса РФ, которая содержит предписание о равенстве долей всех участников общей совместной собственности на имущество.

Иными словами, если квартира была оформлена в собственность, например, трех граждан, то Федеральная регистрационная служба зарегистрирует соглашение об определении долей в такой квартире только при условии, что за каждым из участников общей собственности на квартиру будет закреплено право собственности на 1/3 доли этой квартиры.

После оформления права общей долевой собственности на квартиру, участники такой собственности приобретут все права на это жилое помещение, которые были изложены в Главе I настоящей статьи.

IV. Отличие долевой собственности на квартиру от частной собственности на квартиру или комнату.

Следует отличать право собственности на долю в квартире, от права частной собственности на квартиру или отдельную комнату в этой квартире.

У собственников квартир в многоквартирном доме и долей в праве собственности на квартиры в многоквартирном доме есть одно общее право – право собственности на долю в общем имуществе в многоквартирном доме.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

Таким образом, собственники квартир, владеющие ими как на праве общей совместной, так и на праве общей долевой или частной собственности, владеют, кроме того, правом долевой собственности на места общего пользования и все инженерные коммуникации в многоквартирном доме.

Однако собственник доли в праве собственности на квартиру имеет несколько меньшие прав, чем собственник всей квартиры, которому квартира принадлежит на праве частной собственности и собственник комнаты в коммунальной квартире.

Собственники, владеющие квартирой единолично, могут распоряжаться своей квартирой (продать, обменять, подарить и т.д.) без получения чьего-либо на то согласия, и без предварительного уведомления кого-либо о своем намерении.

От собственников квартир, владеющих квартирами на праве частной собственности, следует отличать собственников комнат в коммунальных квартирах. В этом случае гражданин может владеть отдельно взятым изолированным жилым помещением (комнатой), находящимся в составе другого жилого помещения (квартиры) на праве как долевой, так и частной собственности. Однако собственникам комнат в коммунальных квартирах, согласно статьям 41-42 Жилищного кодекса РФ, принадлежит также право общей долевой собственности на места общего пользования в коммунальных квартирах (коридор, кухня, санузел и т.д.).

Как уже было указано выше, согласно статье 246 Гражданского кодекса РФ, собственники долей в праве общей долевой собственности на имущество, распоряжаются им по общему согласию. Поскольку собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит также доля в праве собственности на места общего пользования в этой коммунальной квартире, то распоряжение комнатой (продажа, мена, сдача в аренду и т.д.), возможно лишь с ведома и (при сдаче в аренду) письменного согласия собственников других комнат в этой коммунальной квартире.

Собственники долей в отдельной квартире имеют право распоряжения (право на совершение сделок по отчуждению имущества) долей от всей квартиры, тогда как собственники комнат в коммунальной квартире имеют право распоряжения конкретными комнатами. Соответственно, при совершении каких-либо сделок с жильем, собственники долей в отдельной квартире могут продать лишь свою, так называемую “идеальную” долю в праве собственности на всю квартиру (например, 1/2 доли), тогда как собственники комнат могут продать по гораздо большей цене отдельно взятую комнату в коммунальной квартире.

ЗАДАЧИ

Задача 1.

Вы имеете следующую информацию:

Определить общую поправку и скорректированную стоимость участка, если ежемесячный прирост стоимости подобных участков составляет 1,5%.  Какой метод оценки земельного участка использован?

Решение:

Ответ : 92,68 ед. общая поправка и скорректированная стоимость участка. Сравнительный подход.

Задача 2.

Вы имеете следующую информацию:

Определить стоимость участка земли, если весь объект недвижимости оценивается в 200 тыс. руб. Какой метод оценки земли используется?

        Решение: определяем типичное отношение стоимости земли к общей             стоимости объекта недвижимости.

Средняя арифметическая доля земли (0,20+0,22+0,25)/3=0,22;

    Далее используем полученное значение из анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый  объект  был  недавно  продан  за  200000  руб.,  то  стоимость земли определяется следующим образом.

    Стоимость участка земли =200000*0,22=44000 рублей.

    Для решения задачи используется метод распределения, применяемый для    оценки застроенных земельных участков.

Задача 3.

Стоимость зданий и сооружений оценивается в 500 тыс.ед. Продолжительность их полезной жизни  равна 50 лет. Ставка дохода на инвестиции составляет 10 %. Годовой чистый доход от объекта в целом равен 72 тыс. ед. Определить величину остаточного дохода, отнесенного на земельный участок, оценить его и объект в целом. Какой метод оценки земли использован?

Решение:

1) Определим коэффициент капитализации для зданий и сооружений с учетом срока эксплуатации здания в течение 50 лет:

        Rзд и соор = r + Kв = r + 1/n, где:

         Rзд и соор - коэффициент капитализации для зданий и сооружений;

         r - ставка дохода;

         Кв - ставка возмещения (возврата) капитала;

         n - срок эксплуатации здания.

         1/n=1/50 =0,02=2%.

         Rзд. = 2% + 10% = 12%.

         2) Определим часть дохода, относящуюся к зданиям и сооружениям:

         ЧОД зд и соор = Сзд и соор * Rзд и соор, где

         ЧОД зд и соор - чистый операционный доход, относящийся к зданиям и      сооружениям;

        Сзд и соор - стоимость зданий и сооружений ;

Rзд и соор - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

ЧОД зд и соор= 500000*0,12=60000 руб.

    3) Определим часть дохода, относящегося к земельному участку:

ЧОДзем = ЧОДоб – ЧОД зд и соор, где

ЧОДзем - чистый операционный доход от земли;

ЧОДоб – годовой чистый доход от объекта в целом;

ЧОДзд и соор – доход, относящийся к зданиям и сооружениям.

ЧОД зем = 72000- 60000=12000 руб.

    4) Определим стоимость земли путем капитализации части дохода, отнесенного к земле:

Сзем = ЧОДзем/Rзем, где

Vзем – стоимость земли;

ЧОДзем – доход от земли;

Rзем – коэффициент капитализации для земли.

Vзем = 12000/0,10=120000 руб.

    5) Определим стоимость объекта в целом:

V=Vост.+Vзем.уч.=12000+120000=132000руб.

    Ответ: Vост=12000руб., Vзем.уч.=120000руб., V=132000руб. Для решения зада-чи используется метод остатка для земли применяемый для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Задача 4.

Вы имеете следующую информацию:

Определить стоимость участка земли, если известно, что его потенциальный валовой доход равен 15 тыс. руб. Указать метод определения стоимости объекта.   

Решение:

ВРМср=4,5+4+5/3=4,5

V=4,5*15тыс=67,5тыс.ед.

Ответ:  доходный подход, стоимость участка = 67,5тыс.ед.

Задача 5.   

Вы имеете следующую информацию:

Определить среднюю норму износа и оценить объект, полная стоимость вос-производства которого равна 250000 у.е., а стоимость участка земли составляет 60000 у.е.

Ответ: средняя норма износа Низн.=0,41; стоимость оцениваемого объекта     равна 207,5тыс.рублей.

Задача 6.

   Вы имеете следующую информацию:

Оценить объект, если его фактический возраст составляет 8лет. Полная стои-мость воспроизводства равна 1000000 у.е. а стомость участка земли оценивается в 200000у.е.

    Ответ: стоимость оцениваемого объекта 780000у.е.    

Задача 7.

Полная стоимость воспроизводства объекта оценки равна 990000 у.е. Стоимость участка земли как свободного оценивается в 190000 у.е. Эффективный возраст здания составляет 15 лет, а общий срок службы  - 60 лет. Оценить величину накопленного износа и определить стоимость объекта.

Решение:

Vв=990000 у.е., V=з.у.=190000 у.е., В=15лет, СС=60лет,

Низн=В/СС=15/60=0,25

Vфиз=Vв*Низн=990000*0,25=247500

V= Vв-Vфиз +Vз.у.=990000-247500+190000=932500у.е.

Ответ: Низн=0,25, стоимость объекта=932500у.е.

Задача 8.

Оценить объект недвижимости, расположенный в районе с избыточным предложением конкурирующих объектов. Оценщик установил, что это привело к 15% снижению ставки арендной платы и соответствующему снижению стоимости здания. Стоимость земли не изменилась и составляет 50 000 у.е. Полная стоимость воспроизводства здания, построенного 20 лет назад составляет 750000 у.е. Общий срок службы здания составляет 80 лет. Оценить величину накопленного износа и объекта в целом.

    Решение:

Hизн=В/СС=20/80=0,25=25% - процентный уровень износа

Vфиз=Vв*Hизн=750000*0,25=187500у.е.- сумму износа

Vфиз=750000*0,15=112500у.е. - внешнее устаревание

Vфиз(общ.)=187500+112500=300000у.е. - общая амортизация

V= Vв- Vизн +Vз.уч.=750000-30000+50000=500000у.е.

    Ответ:  Vфиз(общ.)=300000у.е.; V=500000у.е.

Задача 9.

  Требуется оценить общий физический износ здания, имеющего полную стоимость воспроизводства 750000 ед. Оценщик определил, что на дату оценки стоимость отложенного ремонта по замене коврового покрытия составит 50000 ед., затраты по замене отопительной системы – 75000 ед., затраты по замене кровли – 100000 ед. Оцениваемый объект имеет фактический возраст 35 лет, состояние объекта среднее. Кровля была заменена 15 лет назад с гарантией 20 лет. Система отопления за прошедшие годы не менялась и ожидается, что она прослужит еще 5 лет. Стоимость только что произведенного ремонта дверей составила 15 000 ед. Они не потребуют ремонта в течение 5 лет. Общий срок полезной службы здания составляет 100 лет.

    Решение:  

    Стоимость неисправимого физического износа - 191000ед., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом – 240000ед. Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах:

1). Восстановительная стоимость – 750000ед.;

2) восстановительная стоимость долгоживущих элементов с неисправимым износом – 750000-240000=510000ед.;

3). Неисправимый износ долгоживущих элементов – (35/100)*510000=178500ед.;4). Стоимость совокупного физического износа – 178500+191000=369500ед. или  369500/750000*100%=49,27%

Ответ: Стоимость совокупного физического износа 369500ед. или 49,27%

Задача 10.

В офисе отсутствует внутренняя телефонная связь. Если бы она была смонтирована, годовая арендная плата возросла бы на 3000 ед. Валовой рентный мультипликатор для данного объекта равен 8. На дату оценки затраты на установку внутренней телефонной сети составляют 22 000 ед. Если бы данная работа входила в состав строительных работ, то                                                                      затраты были бы равны 21 000 ед. Определить степень устранимости износа и величину неустранимого функционального износа.   

Решение:

Метод ВРМ

ПВД=3000

ВРМ=8

Затраты = 21000

Vфунк=ПВД*ВРМ=3000*8=24000

Износ устраним,если затраты < прибавки стоимости

22000 < 24000 =>износ устраним.

Неустранимый износ: 22000-21000 = 1000 .

Ответ: Vфункц.=24000ед.; неустранимый износ = 1000 ед.

Задача 11.

Оценить величину внешнего устаревания  парикмахерского салона площадью 90 кв.м. Объект функционирует в условиях перенасыщенного рынка, при этом величина чистого операционного дохода составляет 200 у.е. за кв. м. В условиях сбалансированного рынка чистый операционный доход был бы равен 250 у.е. за кв. м. Коэффициент капитализации для данного объекта равен 20%. Такое положение будет сохранятся неопределенное время.

Решение:

Vвн=АУ/R=(250-200)*90/0,2=22500

Ответ 22500- величина внешнего устаревания  парикмахерского салона.

Задача 12.

Решить задачу № 9 при условии, что неблагоприятные условия будут сохранятся в течение 5 лет, а соответствующая ставка дисконтирования для данного вида инвестиций составляет 18%.

Решение: Дисконтирование F=P*(1+r)n ;5

F=369500*(1+0,18)=846155ед.

    Ответ: размер общего физического износа увеличится до 846155ед. при сохранении неблагоприятных условиях в течении 5лет  и при ставке дисконтировании 18%.

Задача 13.

В прошлом году было завершено строительство нового шоссе, которое оттянуло основной поток автомашин на 4 км от старой дороги, рядом с которой находится объект оценки. В результате уровень арендной платы уменьшился на 20 ед. за кв.м. Полезная площадь объекта составляет 10 000 кв.м. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор для такого объекта в данном регионе равен 8. Какова сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды.

    Решение: ПВД=Sполез.*Аср.=10000*20=20000у.е.;

                     Vвн= ПВД*ВРМ=20000*8=160000 у.е.

    Ответ: Vвн=160000 у.е., сумма экономического устаревания, вызванного изменением окружающей среды.

Задача 14.

Складское помещение имеет хронологический и эффективный  возраст 12 лет, а оцениваемый остающийся срок его полезной жизни – 48 лет. Офисные помещения требуют 1000 у.е. на немедленную замену коврового покрытия и различных принадлежностей. Погрузочные платформы из-за плохой эксплуатации имеют физический износ на 25% выше нормы; их обычный общий срок полезной жизни составляет 30 лет. Необходимо затратить 2500 у.е. на их ремонт. Оцениваемый оставшийся срок полезной жизни кровли, системы электроснабжения и механического оборудования составляет 18 лет. Часть проводки нужно заменить, чтобы привести в соответствие с современными требованиями. Это обойдется в 3000 у.е. Каков размер неустранимого физического износа?

    Решение: Hизн=В/СС=12/(12+48)=0,2;

Vфиз=0,2*1000=200у.е.(физический износ офисных помещений);

Hизн=12/30=0,4; Vфиз=0,4*2500=1000у.е.(погрузочные платформы по норме);

Vфиз=1000*(1+0,25)=1250у.е.(физически износ погрузочных платформ в связи с плохой эксплуатации);

Низн=12/(12+18)=0,4;

Vфиз=0,4*3000=1200у.е.(физический износ проводки)

Vфиз(общ.)=200+1250+1200=2650у.е.

    Ответ: размер неустранимого износа Vфиз(общ)=2650у.е.

Задача 15.

Оцените стоимость коттеджа с земельным участком на основе  данных о сравниваемых продажах, определив процентные корректировки. Исходные данные по оцениваемому и сравниваемым объектам представлены ниже:

Решение: 1. Определение поправки на место положения: выбираем объекты, отличающиеся только местом положения. В нашем случае это 2 и 3 объекты. Объекты в д. Чубарово имеют преимущества, т.к. цены выше. Определяем влияние место положения на цену продажи:

    К=Ц3об.-Ц2об. =62,4-60=0,04=4%;

             Ц2об.                60

    Следовательно, объекты в д. Чубарово дороже, чем в д. Воробьи на 4%.

2. Определение поправки на дату продажи: выбираем объекты, отличающиеся только датой продажи без учёта ранее скорректированных характеристик ( расчёт ведём по 7показателю). В нашем случае 1 и 2 или 1 и 3. Определяем влияние даты продажи на цену. С течением времени стоимость объектов увеличивается, т.е. объекты продаж позже будут иметь преимущества по цене.

    К=Ц1об.-Ц2об. =66,6-62,4=0,067=6,7%;

              Ц2об.              62,4

    Это прирост стоимости объекта за 3месяца.

    Определяем корректировки на наличие телефона. Выбираем объекты, отличающиеся этой характеристикой без учёта ранее скорректированных показателей. В нашем случае 1 и 4 или 2 и 4.

    К=Ц1об.-Ц4об.=66,6-63,5 =0,049=4,9%

              Ц4об.              63,5

    Определяем корректировки на наличие газа. Выбираем объекты, отличающиеся этой характеристикой без учёта ранее скорректированных показателей. В нашем случае 3 и 5 или 4 и 5.

    К= Ц3об.-Ц5об.=66,6-63,3=0,052=5,2%;

               Ц5об.            63,3

   V=Z(Цс.о.*(1+-к)=63,4+63,14+63,14+63,14+63,3=63,22

                  n                                   5

Ответ: стоимость коттеджа с земельным участком 63220рублей.

Задача 16.

Офисное здание расположено на магистрали с интенсивным движением и сдается в аренду за плату на 6000 у.е. в месяц меньше, чем аналогичные здания, находящиеся в том же самом районе, но в переулках, т.е. они изолированы от шумной магистрали. Месячный мультипликатор валовой ренты в этом районе составляет 10. Каков размер денежной корректировки на местоположение офисного здания?

    Решение:

    Подход с использованием мультипликатора валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Мультипликатор валовой ренты — это отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному.

    Vo.o=ВМР*ПВДо.о;

Vo.o – размер денежной корректировки на местоположение;

Vo.o=10*6000у.е.=60000у.е.

    Ответ: размер денежной корректировки на местоположение офисного здания равен 60000у.е.

Задача 17.

Известна величина годовой рыночной арендной платы оцениваемого объекта недвижимости - 20000 у.е. Оценщик располагает следующей рыночной информацией:(у.е.)

Определите усредненный мультипликатор валовой ренты и рассчитайте стоимость оцениваемого объекта.

Решение:

ВРМср.=∑(Цс.о./ПВДс.о.)/n(min3)=12+11,5+11+10+10,5/5=11

V=ВРМср.*ПВДо.о.=11*20000у.е.=220000у.е.

Ответ: ВРМср.=11, стоимость оцениваемого объекта равна 220000у.е.

Задача 18.

Оцените стоимость многоквартирного дома с потенциальным валовым доходом в 700000 у.е. Имеется следующая информация о сравниваемых продажах  (у.е.)

Решение:

ВРМср.=∑(Цс.о./ПВДс.о.)/n(min3)=6+4,2+5,2+6+6,7/5=5,7

V=ВРМср.*ПВДо.о.=5,7*700000 у.е.= 3934000 у.е.

Ответ: стоимость многоквартирного дома с потенциальным валовым доходом в 700000 у.е. равна 3934000 у.е.

Задача 19.

Оценивается двухэтажное офисное здание площадью 500 м2, требующее косметического ремонта. Имеется аналог - двухэтажное офисное здание площадью 400 м2, в котором проведен косметический ремонт. Последний был продан по цене 300 000 у.е. Имеются следующие данные по продажам:

Рассчитайте поправку на косметический ремонт и рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 500 м2.

Решение: При расчете поправки на косметический ремонт, необходимо сопоставить цены сравнения объектов с проведенным и с требуемым косметическим ремонтом.

Пр=Ц1 – Ц2 = 60000 – 130000 = 400 – 650 = -250 у.е.

       S1      S2     150         200

где Пр – поправка на проведенный ремонт (рассчитана на 1 кв.м. здания);

Ц1 – цена объекта 1;

Ц2 – цена объекта 2;

S1 – площадь объекта 1;

S2 – площадь объекта 2.

    Поправка в данном случае получилась с отрицательным знаком, Объясняется это тем, что цена аналога должна быть уменьшена на величину стоимости проведенного косметического ремонта для определения вероятной цены оцениваемого объекта, которая рассчитывается по формуле:

V = (Cанал + Ппр.) *S =(300000 +(-250)*500= 250000у.е.;

         Sанал.                        400

где V – вероятная стоимость оцениваемого объекта;

Санал. – цена продажи аналога;

Sанал. – площадь аналога;

Ппр. – поправка на проведенный ремонт;

S – площадь оцениваемого объекта.

    Ответ: Пр (поправка на косметический ремонт) = -250у.е.; V(рыночная стоимость двухэтажного офисного здания) = 250000у.е.

Задача 20.

После отбора информации по жилым коттеджам оценщик получил следующие данные: коттедж, аналогичный оцениваемому объекту, был продан за 248000 у.е., а такой же, но без бассейна - за 230000 у.е, Стоимость строительства бассейна равна 16000 у.е., прибыль застройщика – 13 %. Определите величину корректировки на наличие бассейна.

    Решение: При наличии дополнительных элементов, находящихся в оценивае-мом коттедже проводится корректировка, размер которой определяется стои-мостью всех этих дополнительных элементов.

    Фактически, такая корректировка подразумевает дополнительную оценку иму-щества в оцениваемом коттедже.

Размер корректировки рассчитывается по формуле:
               
К=Цс.о. с хар-ой –Цс.о. без хар - ки *100% = 248000-230000 *100% = 7,83%;

                        Цс.о. без хар – ки                                230000

Ответ: величина корректировки на наличие бассейна  7,83%.

Список использованной литературы:

1. Асаул А.Н., Карасев А.В Экономика недвижимости: Учебное пособие – М.-2001г.

2. Гражданский кодекс РФ.М., 2001г.

3. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник (ГРИФ МО РФ). – М.: Высшее образование, 2007.

4.http://www.aup.ru/books/m94/

5. http://www.prime-realty.ru/zak/zak.htm

2