ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ  БЮДЖЕТНОЕ

    ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО  ПРОФФЕСИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ  

    «КЕМЕРОВСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  УНИВЕРСИТЕТ» 

    ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

    КАФЕДРА МАРКЕТИНГА 
 
 
 
 
 

    КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

    по  дисциплине «Экономика недвижимости» 

    тема: «Определение стоимости здания» 
 
 

    студента  группы: ЭиУП        2ВО

    Бохан Виктор Константиновича

    специальности   «Экономика и управление на предприятии»  
 

    Научный руководитель: Старикова Г.П.

    Кандидат  экономических наук, доцент 
 

     Кемерово 2011 
Содержание 

 

     Задание

     Вариант №2. 

     Объект  оценки: капитальный гараж, расположенный по адресу город Кемерово, ул. Терешковой, ГСК «Химволокно-2», № ЛК 3221, принадлежащий на правах собственности физическому лицу. В гараже есть погреб и мастерская. Объект размещен на участке земли, используемом собственником на основе права бессрочного пользования.

     Дата оценки –  октябрь, 2011 год.

    Таблица 1

    Характеристика  объекта оценки

 

    Таблица 2

    Конструктивные  характеристики

     1. Доходный подход

     С помощью метода прямой капитализации проведем оценку предлагаемого объекта. Данный метод позволяет перевести годовой доход в стоимость, путем деления первого на коэффициент капитализации.

     Основанием  для проведения работ по определению рыночной стоимости капитального гаража стали следующие правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы:

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на капитальный гараж кадастровый номер 42:2:24:03:45:60:0:Д:0:0 № 42 АА ХХХХ от ХХ декабря 200Х г.;
• Технический паспорт капитального гаража с кадастровым номером 938/3/0:1001/А/ХХХ/Х;
• кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) ХХ июня 200Х г., № Х-ХХ/х.

     Капитальный гараж расположен на территории ГСК «Химволокно-2» по адресу город Кемерово, ул. Терешковой и находятся в собственности физического лица.

    Таблица 3

    Стоимость объекта

     1.1 Расчет чистого операционного дохода

     Получаемый  среднемесячный доход с одного квадратного метра (1м²) сдаваемых в аренду аналогичных помещений в данном районе составляет 200 рублей.

     Выполнив  расчет, представим полученные данные в виде реконструированного отчета о средних типичных расходах собственника по статьям (таблица 4).

    Таблица 4

    Средние расходы собственника

 

Средняя выручка от сдачи в аренду гаража за месяц равна:

200*25,8 = 5160 руб.

Потенциальный валовый доход определится:

200*25,8 *12 = 61920 руб.

Недоиспользованная  площадь:

((25,8-20,2)/25,8)*100% = 21,7%

Действительный  валовый доход:

61920-61920*0,217= 61920-13436,6 = 48483,4 руб.

Налог на имущество физических лиц равен:

200000*0,001= 200 руб.

Налог на доходы физических лиц равен:

48483,4*0,13 = 6302,84 руб.

Расходы собственника объекта за год и за месяц определятся соответственно:

200+6302,84 = 6502,84 руб.

6502,84/12мес.= 541,9 руб.

Чистый  операционный доход за год равен:

48483,4-6502,84= 41980,56 руб.

     1.2 Определение ставки капитализации

     При определении рыночной стоимости объекта оценки, коэффициент капитализации определяется исходя из типичных условий рынка в данном секторе экономики, и понимания экономической сути  этого коэффициента.

     Коэффициент капитализации для здания должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям и нормы возмещения капитала. То есть, коэффициент капитализации для здания равен ставке дисконтирования плюс норма возврата капитала. Ставка (общий коэффициент) капитализации определяется по формуле:

    R = On + Of, %

где:    R ˗ коэффициент капитализации, %;

       On ˗ ставка дохода на капитал (ставка дисконта), %;

       Of ˗ норма возврата капитала, %.

     В качестве ставки дисконтирования рекомендуется использовать:

        а) процентные ставки по кредитам в производство;

        б) процентные ставки по кредитам любых крупных инвестиций;

        в) учетную ставку ЦБ РФ.

     Ставка  дисконтирования может быт быть определена в реальном (без учета инфляции) и номинальном (с учетом инфляции) исчислении.

     Рассчитаем  ставку дисконтирования тремя способами.

     Первый  способ основан на методе кумулятивного построения и предусматривает прибавление компенсаций за соответствующие риски к безрисковой ставке. Формула для расчета ставки дисконтирования имеет следующий вид:

     Оn =  R + Pp + Pл + Pм, %

где:   R – безрисковая ставка доходности, %;

     Pр – премия за риск инвестиций, %;

     Pл – премия за низкую ликвидность, %;

     Pм – премия за уровень менеджмента, %.

     Расчет  реальной безрисковой ставки для России произведен следующим образом. Для определения номинальной нормы доходности были выбраны долгосрочные казначейские облигации США. Согласно данным сайта профессиональных участников финансового рынка, доходность казначейских облигаций США составляла в декабре 2008 года 2,96 %¹. Данная ставка рассматривалась как номинальная, то есть включающая долларовую инфляцию.

     Реальная  ставка рассчитывалась исходя из долларовой инфляции за 2008 год по формуле Фишера:

     Rр = (Rn-In)/(1+In), %

где:   Rр – реальная ставка,%;

     Rn – номинальная ставка, %;

     In – годовая   инфляция, %.

     В расчетах уровень инфляции принят в размере 2,7 %. Для определения уровня долларовой инфляции на дату оценки Оценщиком использована информация Интернет² о внутренней инфляции доллара, определенной на основе индексов потребительных цен в США. Уровень внутренней инфляции за год рассчитывался как отношение темпа роста цен за весь год к темпу роста потребительских цен с января по декабрь 2008 г. Исходя из данных указанных источников расчетный уровень внутренней долларовой инфляции  за период с 1993 по декабрь 2006 г. составил 2,6%, а в 2007 г – 2,7%. Отсюда:

     Rp = (2,96-2,7) / (100+2,7)*100 = 0,25%

     Для России величина безрисковой ставки по отношению к международной должна быть увеличена на страновой риск, определяемый как разница в доходности государственных ценных бумаг России³ и США. В качестве государственных ценных бумаг рассматриваются облигации внутреннего валютного займа (ОВВЗ) со сроком погашения 14.05.11 и казначейские облигации США со сроком погашения 2010 г. Разница в доходности данных бумаг составляет:

     2,96 -5,0284 = -2,06%

     Отсюда  реальная безрисковая  ставка для России равна:

     -2,06% +0,25% = - 1,81% или округленно 1,8 %

     Для дальнейших расчетов была принята величина реальной безрисковой  ставки доходности для  России равная - 1,8%.