Экономика недвижимости

Среднесрочные и долгосрочные кредиты  обслуживают долговременные потребности, обусловленные  необходимостью модернизации производства, осуществления  капитальных затрат по расширению производства. 

Устоявшегося  стандартного срока  как критерия отнесения  кредита к разряду  среднесрочных или  долгосрочных ссуд пока нет. В США, например, среднесрочными ссудами  являются такие ссуды, срок погашения которых  не выходит за пределы восьми лет, в Германии - до шести лет. Нет единообразия и в размере срока по долгосрочным ссудам.  

В России к среднесрочным  ссудам относили ссуды  со сроком погашения  от шести до двенадцати месяцев, к долгосрочным -кредиты, срок оплаты которых выходил за пределы года. Деление кредитов по их длительности функционирования в хозяйстве заемщика было оправданным, ибо в условиях обесценения денег даже кратковременное их пребывание в хозяйстве заемщика могло привести к потере сохранности капитала. Сильная инфляция трансформировала представление о сроке кредитования, меняла критерии срочности кредитования заемщиков.  

Кредит  можно классифицировать по видам и в  зависимости от платности  за его использование. Здесь выделяют платный  и бесплатный, дорогой и дешевый кредиты. За основу такого деления берется размер процентной ставки, установленный за пользование ссудой. 

В современном хозяйстве  кредит функционирует  как капитал. Это  означает, что кредитор передает ссуженную  стоимость не как  сумму денег, а  как самовозрастающую стоимость, которая возвращается ему с приращением в виде ссудного процента. Заемщик же полученные средства должен использовать таким образом, чтобы с их помощью можно было не только обеспечить непрерывность производства, но и создать новую стоимость, достаточную, чтобы рассчитаться с кредитором - возвратить ему первоначально авансированную сумму и уплатить ссудный процент. Именно поэтому кредит как стоимостная категория носит платный характер.  

Тем не менее, как в  древней, так и  в современной истории существует и бесплатный кредит в очень ограниченных размерах. Чаще всего в современном хозяйстве он применяется при кредитовании инсайдеров (сотрудников банка), при личных (дружеских) формах кредита и др.  

При товарном кредите (в  форме векселей) отсрочка платежа также не сопровождается взысканием процента. Вместе с тем, хотя прямо здесь плата за кредит и не проявляет себя, однако косвенно процент входит в цену того продукта, по которому была произведена отсрочка его оплаты.  

В рамках платности за кредит применяется понятие дорогого дешевого кредита. 

Понятие дорогого кредита  связано с взысканием процентной ставки, размер которой выше его рыночного  уровня. Как правило, такая ставка установлена  по кредитам, имеющим  повышенный риск невозврата ссуды (из-за низкого класса кредитоспособности заемщика, сомнительного обеспечения и пр.). Другие кредиты (с повышенной процентной ставкой) применяются также как своеобразная санкция за несвоевременный возврат ссуды, а также нарушения, противоречащие кредитному договору с клиентом.  

Чаще  всего размер платности  кредитор дифференцирует в зависимости  от срока кредита, качества обеспечения, платежеспособности заемщика. Платность  меняется с учетом экономического цикла - подъема, депрессии  или экономического кризиса.  

Дорогой и дешевый кредиты - понятия относительные. Например, для западной практики процентные ставки российских банков в условиях экономического кризиса и инфляции середины 1990 г. могут  показаться космическими с позиции их размера. Однако с учетом месячного и годового темпов инфляции они уже не станут такими, поскольку обесценение денег в 1996 - 1997 гг. достигало от 1 до 2 % ежемесячно.  

В мировой банковской практике используются и другие критерии классификации кредитов. В частности, кредиты  могут делиться на ссуды, выдаваемые в национальной и иностранной валюте, юридическим и физическим лицам и др. 

3.2 Пример использования  ипотечно-инвестиционного  анализа в оценке  недвижимости 
 

Исходные  данные: 

? Потенциальный валовый  доход - 100 000 д.е. 

? Потери при сборе платежей - 20 % 

? Прочие доходы - 0 д.е. 

? Операционные расходы  - 15 % 

? Первоначальная основная  сумма ипотеки  - 400 000 д.е. 

? Срок полной амортизации  - 25 лет 

? Ставка процента - 12 % 

? Ставка дисконтирования  - 15 % 

? Предполагаемый год продажи собственности - 20 год 

? Ежегодный прирост  стоимости - 0 % 

? Первоначальная стоимость  собственности - 500 000 д.е. 

Поправка 1 
 
 

Поправка 2 
 
 
 
 

По  результатам расчетов необходимо провести анализ полученных результатов  и сделать выводы. 
 
 
 

                                                 Заключение 
 

Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке - набор методов  и способов оценки стоимости недвижимости, приобретаемой с  помощью кредита  под залог этой недвижимости (ипотеки). В странах с  развитой рыночной экономикой свыше 90% инвестиционных сделок с недвижимостью совершаются с привлечением ипотечных кредитов. Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах. Кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, а также надежное обеспечение своего кредита.  

Они обладают правом 1-й очереди на доход заемщика и его активы в случае невыплаты им задолженности.  

При ипотечно-инвестиционном анализе предполагается, что инвесторы:  

· во-первых, оплачивают первоначальные затраты  по остаточному принципу;  

· во-вторых, доходы получают также по остаточному принципу после того, как уже произведены все выплаты кредиторам как в ходе текущей деятельности, так и после продажи объекта.  

При этом период реализации права собственности  на недвижимость может  быть разделен на три  этапа:  

· приобретение  

· использование  

· ликвидация.  

На  каждом из этапов собственники капитала получают остаточный доход.  

На 1-м  этапе они вносят обязательный денежный платеж, сумма которого равна остатку  цены (разности между  ценой и суммой ипотечного кредита, переходящего к ним как долг);  

На 2-м - получают остаточный доход от использования  имущества, после  вычета из него обязательных платежей по обслуживанию долга;  

На 3-м  получают наличность, равную цене реализации. Стоимость приносящего  доход имущества  может быть оценена путем сложения первоначальной суммы ипотечного долга и оценочной стоимости собственного капитала инвестора. Основа при определении стоимости капитала - текущая стоимость ожидаемой в будущем отдачи: остаточного потока наличности при использовании недвижимости и остатка цены перепродажи. Сумма ипотечного долга и оцененной стоимости капитала дает вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости. 

                                                 Литература 
 

1. Балабанов И.Т.  Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 2004. 

2. Балабанов И.Т.  Экономика недвижимости - СПб: 2005. 

3. Белых Л.П. Формирование  портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2004. 

4. Бирман Г., Шмидт  С. Экономический  анализ инвестиционных  проектов. -- М.: ЮНИТИ, 2003. 

5. Гордонов М. О  некоторых вопросах  совершенствования  учета основных  фондов//Вопросы оценки. № 6, 2005. 

6. Гранова И.В. Оценка  недвижимости. - СПб: 2006. 

7. Грибовский C.В. Методология  оценки коммерческой  недвижимости. -- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2004. 

8. Грибовский С.В.  Методы капитализации  доходов. -- СПб.: РОСТРОПРЕСС, 2003. 

9. Грибовский С.В.  Опыт определения  ставки дисконтирования  для объектов недвижимости  методом экстракции // Новости оценки, №  7. -- СПб: Академия  Недвижимости, 2005. 

10. Ипотечно-инвестиционный  анализ: Учебное пособие  / Под ред. Проф. В.Е. Есипова - СПб.: Изд-во СПб ГУЭиФ, 2006. 

11. Крутик А.Б., Горенбургов  М.А., Горенбургов  Ю.М. Экономика  недвижимости. СПб:  Издательство «Лань», 2006. 

12. Таль Г.К., Григорьев В.В., Бадаев Н.Д., Гусев В.И., Юн Г.Б. Оценка предприятий: 2002.  

13. Татарова А.В. Оценка  недвижимости и  управление собственностью. Учебное пособие.  Таганрог: Изд-во  ТРТУ, 2005. 

14. http://lib.mabico.ru - финансовая библиотека. 

15. http://lib.mabico.ru - Энциклопедия ипотечно-инвестиционный анализ в оценке.  

16. http://money.rin.ru - экономика и финансы. 

17. http://nedvizh.proocenka.ru - Оценка недвижимости. 

18. http://ocenka.net - институт профессиональной  оценки. 

19. http://ru.wikipedia.org - Свободная Интернет энциклопедия. 

20. http://www.real-estate-info.ru - Рынок недвижимости  в России.СОДЕРЖАНИЕ